新城地产月浦镇C-2地块物业发展思路汇报同策房产咨询股份有限公司2012年12月12日审视月浦一直以来，月浦脏乱差的工业园区形象深入人心，而宝钢的逐步迁出将改变这一现实11年中冶尚园、宝月花园入市，月浦的市场价值获得飞跃，市场价格从不足9000直接跃升至11000-12000未来我们怎么判断月浦的成成长长和机和机会会？城市的视角宝山北片月浦板块，郊环外，以宝钢为主的产业配套区，与市中心联动性较弱区位分析本案郊环线24本案公本案里月浦镇人民广场?地块属于宝山产业区?地块位于郊环以外宝山外围北片的月浦板块；中心城：宝山区外环线以内区域，重点发展现代服务业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。?距离人民广场24公里，与市中心联动性较弱。新城：外环线郊环线之间区域，营造东西向景观轴，形成“一心三组团”，重点发展商贸、商务办公等产业。产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。城市的视角地面交通较好，但地块距地铁站有一定距离，且公交班车普遍发车间距长，短期内公共交通出行难以改善交通分析1号线公交延伸站?公共交通1号线延长段（蕰川路马泾桥站）蕰川路?地铁1号线：富锦路距离项目地块4公里，可乘宝山21路、宝山6路、宝山14路坐月罗路3号线4站约15分钟到达；3号线公交延伸站远期规划：2020年后地铁1号线北延伸至1号线（月罗路马泾桥A30站）崇明段将经过本地块，但对本案作用较小。?轻轨3号线：江杨北路站距项目地块约4公里，可乘松嘉线、永罗线约15分钟到江杨A20北路站。但大部分公共交通为郊区化经营线路，发车富锦路站综合公交枢纽工程间距长，通达轨道交通较不便利。富锦路站综合公交枢纽工程位于蕰川路、杨北路路口，总占地面积18933平方米?地面交通。工程主要建设内容包括6条公交起讫站、机动车停车场（168个车位）、出一纵：蕰川公路租汽车候客站、非机动车停车场等。三横：月罗公路、外环线A20、郊环线A30城市的视角现阶段地块周边工业形象严重，居住环境欠佳；配套集中于月浦老城区，地块周边配套相对不足地块环境分析本案2公里左右沈巷德社区都污染工业多周边高架线扬尘大华联超市沈巷小学路成熟月浦中心镇宝江集贸市场惠民小学卡车货车充斥道路老公房为主西南角安息陵园?月浦生活配套主要集中成熟的月浦中心镇区主干道德都路；?地块所处沈巷社区，仅有基本的日常生活配套，档次较低，生活需要通过中心镇区配套来完善；?地块距离月浦镇中心约2公里；?沈巷社区1号地块地块周边环境差，其中本案地块相较中冶C1地块更差。城市的视角板块为相对封闭型市场，开发力度小，11年价格快速增长，但与其他板块仍保持差距，板块价格洼地明显整体市场分析?板块内房地产起步较晚，04、05年开发?2004-2012年至今，月浦板块供应量占整初期集中于月浦老城区，土地相对充裕，06个宝山区供应量的百分比均值为5.09%，年后月浦城区土地量缩减，连年仅有少数供?应量，09、10年零供应；成交量占整个宝山区成交量的百分比均值为5.46%，供应量和成交量占比都相对较小。?11年后随着沈巷社区陆续开发，区域供应?量重又达到顶峰，年供应达24万方，现今房2004年-2012年至今，月浦板块成交均地产开发主要集中于月浦城区外围的沈巷、价低于宝山均价百分比均值20.25%，区域内盛桥等区域。价格洼地优势明显。板块别墅市场目前仅宝华北岸郡庭一个项目在售，主力105-125㎡小联排产品，12年成交均价20417元/㎡，总价控制在200-250万，单价较周边罗店、顾村、杨行等板块联排别墅价格低16%-22%左右。城市的视角宝山核心区与城市型区域定位，宝山新城规划催生大区域新价值提升宝山新城规划【规划内容】作为上海市城市总体规划里的9个新城之一，宝山拟从市郊工业区向适宜生活居住的现代城区转换，并在2020年建成与上海国际化大都市相适应，具有辅助功能的现代化“滨江新城”。宝山新城由市域外环线——宝山西区界——郊环线——长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的淞宝地区、杨行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心、三组团”的空间结构。一心：即城市“生态绿心”。未来宝山新城中心的核心发展区，也是整个新城的景观塑造区、生态保育区；三组团：即淞宝、杨行地和顾村地区各组团规划方向及内容淞宝地区——规划成为滨江新城功能与特色体现的核心地区，沿江重点发展邮轮、游船及游艇业。形成宝山区行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带杨行地区——规划体现新兴城市功能，重点发展现代商务、现代服务、现代物流等第三产业，推进房地产业发展。形成宝山现代商务、居住、公共功能的综合性新城组团。顾村地区——规划体现生态性的人居环境。依托交通、F1赛车场的功能辐射及外环沿线大型主题公园的生态景观环境，重点培育与发展文化科技、休闲旅游、综合体育等功能，形成环境优美、适宜居住的人文生态新城组团。城市的视角地块所处沈巷社区，将成为板块居住区建设的第一站，更多实现居住功能转移，承接宝山中心城区挤压客户月浦板块规划月浦板块规划图?罗店、罗泾和月浦规划成为宝山北部重要的产业配套区。盛桥社区新市镇和居民新村用地规模21平方公里，人口规模28万。生态绿化带沈巷社区?作为宝山城镇规划体系“1136”框架中三个新市镇之一，生态防护林月浦城区月浦将形成“一城两区”新格局，即月浦城区、沈巷、盛桥居民社区共同展现出新市镇形象。?沈巷社区作为月浦区规划的中心区域，成为连接月浦城区?地块所属沈巷社区，与最北部高桥社区、月浦城区形成月浦镇”一城两区居住板块；和盛桥社区的枢纽，在月浦区规划中占据重要地位。?当前区域内居住主要集中于月浦城区，沈巷社区及盛桥社区以较少的老公房和民房为主。城市的视角整体规划考虑环境影响与配套，未来规划价值利好；将逐步改善区域居住环境，解决形象&配套不足问题，但短月浦板块规划期开发难以跟上改善沈巷社区规划图?“一轴”指居住区沿塔源路两侧的建筑景观风貌轴，规划沿塔源路西侧布置多种类型的公建、居住建筑，东侧结合现有水系及退界绿化，形成居住区主要南北景观轴线；开放公园?“二网”指规划由水网与路网叠合，成为线状网格布局的开放式景观道路体系，并由此形成规划结构的主体构架；生态绿化带?“三带”是指贯通基地东西的两条高压走廊控制绿化带，以及曲线形的开放公园绿带；九年制学校?大型超市“多组团”是指规划由路网、水网、绿网自然划分成若干居住组团及公建组团，居住组团相对独立布置，城市公共空间与休闲空间成网络化布置，通过与住宅单体计结合，在规划三路沿线形成集中的商业休闲街，包括社区综合服务中心、教育、养?沈巷社区控制性详细规划规划范围东起蕰川路、南达月罗公路老院、娱乐活动中心、医疗卫生、商业集贸等公共服务设施占地、北至老练河，总规划面积191.75公顷，规划人口约3.06万人。总体布局为“一轴、二网、三带、多组团”。20万平米以上，建筑面积为22万平米以上。以东西弧形绿带为?生态防护林区隔宝山工业园区，用景观绿化带阻隔宝钢工业园绿化轴，由集中绿地、沿河（路）绿化带、组团绿化组成绿化及月浦工业区对居住区影响，内部设有大型超市、开放公园、幼系统，居住区绿地率达到41%。托所、商贸中心等生活配套，地块西北面为开放公园绿带。城现实价值市??城市城市远远郊。交通郊。交通导导入能力弱。形象入能力弱。形象环环境欠佳且配套境欠佳且配套滞滞后。后。属属半半封封闭闭成型中低型中低端端市市场场。价格洼地片。价格洼地片区区。。长的成长价值价?当前开发重点片区，承接板块居住功能转移。片区未来规划利好。值?当前开发重点片区，承接板块居住功能转移。片区未来规划利好。区区域形象域形象&&配套逐步改善，但短期配套逐步改善，但短期难难以改善。以改善。市场扫描板块在售项目少，且多以小高层公寓项目为主，别墅仅宝华项目北岸郡庭别墅组团在售板块格局——物业类型宝华北岸郡庭项目名称总建筑规模容积率物业类型宝华盛世花园小高层公寓、商中冶尚园10.87万方1.14业中冶祥腾宝月花园10.2万方1.21小高层公寓宝华盛世花园（公寓组约10万方1.23小高层公寓中冶祥腾宝月花团）中冶尚园园宝华北岸郡庭（别墅组约3万方1.0联排别墅团）宝华盛世花园和宝华北岸郡庭为宝华同一个项目的不同地公寓项目块组团，为区隔项目，以下做单独项目分析。别墅项目市场扫描公寓户型同质化明显，常规两房和小三房为供应主力，一房有一定供应；别墅以小联排供应为主板块格局——户型结构公寓市场产品线主力供应为82-97平米两房和100-116平米三房。别墅市场产品线主力供应为105-125平米联排为主，少量145平米联排四房三房两房一房联排别墅60m270m280m290m2100m2110m2120m2130m2140m2150m2中冶尚园中冶祥腾宝月花园宝华盛世花园宝华北岸郡庭市场扫描板块价格梯度明显，地块所在沈巷片区毛坯价格在12000-12500元/㎡；联排别墅可实现较高溢价板块格局——价格梯度目前报价12年毛坯成交均价项目名称（元/㎡）（元/㎡）盛桥片区宝华北岸郡庭中冶尚园130001212012年别墅均价中冶祥腾宝月花园135001246820424元/㎡宝华盛世花园宝华盛世花园125001129812年均价11298元/㎡宝华北岸郡庭均价210W/套20424沈巷片区?宝华北岸郡庭联排别墅12别墅均价年毛坯均价20424元/㎡，20000较片区公寓溢价系数约中冶祥腾宝月花园中冶尚园-21000元/㎡1.8012年毛坯均价1246812年毛坯均价?中冶祥腾宝月花园12年毛元/㎡12120元/㎡沈巷片区——坯均价12468元/㎡12000-12500元