传奇，御天湖旁。城建开发白荡湖别墅项目提报苏州中瑞房地产经纪有限公司ＳＵＺＨＯＵ　ＣＨＯＮＧＲＵＩ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＥ　ＣＯＮＳＵＬＴＩＮＧ　ＣＯ．，ＬＴＤ清.吴铠《白荡菱歌》诗云：“荡开十里欲浮天，到处栽菱不种莲。花影重重堆雪白，歌喉串串贯珠圆。渔家旧业田先熟，小女新腔曲未全。一带佘桥风物好，秋来采菱荡轻船。”ThatisLegend这就是御天湖{市场篇?发现}项目认知价值发现市场分析发现价值{项目总体指项目四至：项目东、南为天然湖泊白荡；西为河道、北为在水一方大酒店；总用地面积：标55656㎡；地上总建面：}34626㎡，总建筑面积：50527㎡；总户数：102户；共24栋。{城市价值}苏州2500年文化历史名城；长三角都市圈核心城市之一；江苏省国民生产总值多年来蝉联第一价值发现1——城市本身具有较强辐射力和吸引力。{板块价值}相城区打造“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”价值发现2——·最具潜力新兴商圈·现代水城·花城价值发现3——相城阳澄湖路，沿线是相城行政中心、商业聚集地，地块价值极其优越价值发现4——相城板块是苏州最具发展潜力的板块之一，也是苏州未来城市发展的副中心阳澄湖路阳澄湖路{板块价值}本案本案阳澄湖路阳澄湖路板块，住宅商业聚集区，行政中心区域，大量项目开发围绕阳澄路为中轴开发，是相城区城市东西发展的中轴。价值发现5——在建的轨道交通二号线，重新定义了相城至古城区及吴中区的关系价值发现6——外围的相城行政中心，定义了CBD核心区域的价值价值发现7——百购广场、家乐福购物中心商业运营，重新定义了阳澄湖东路的商业定位和构架绿化公园中兴高尔夫球场{土地价值}本案本案白白荡荡价值发现8——项目环拥白荡湖，湖湖区域景观资源稀缺度高{品牌价值}相城城市建设开发有限责任公司价值发现9——相城城市建设开发有限责任公司创始于2001年，是一家有着近10年开发建设经验的公司，主要经营房地产开发、投资、交通工程建设、城市基础设施建设投资等，拥有强大的政府背景。{产品价值}项目打造专注的是对人的思考、对环境的思考，对建筑本身的思考，对品质的保证，项目整体品质高于区域市场竞争项目。价值发现11——高绿化率，低容积率，直面白荡湖，独岛规划，为构筑生态高端私密社区提供了优越条件；加之地处CBD核心区域，独特的建筑及景观设计彰显豪宅气质。{御天湖}城市背景区域发展周边环境品质大作匠心筑家良好配套品牌实力超大城市，相城区是苏直面白荡湖低密度，高百购广场、相城城建拥江苏经济发州目前发展，景观环境法式别墅+花园叠加洋房绿化率，法家乐福提供有强大政府展最强增长较快的区域绝佳。紧邻式皇家园林便捷生活配背景及运作极，经济实之一，潜力中兴高尔夫主题景观设套。实力。力强劲。巨大。球场，提升计。项目品位及形象项目具备了成为高端楼盘的先天禀赋{我们对市场进行逐步梳理，所要解决的核心问题是？}面临怎样的经济宏观市场环境？面临怎样的市场？我们是否具有市场机会？{宏观市场环境}小幅减但增长，经济增长持续，增幅减小量增总【18.5%】2010年苏州GDP同比增长达到18.%经济总量占中国大陆第五位（仅次于上海、北京、广州、深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位00-10年苏州经济走势数据来源:苏州统计局网站，苏州中瑞整合经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然促进城市房地产市场的全面发展。政策调控从09年的宽松环境转变为2011年的“史上最严厉调控”?增加土地供应?合理确定本地区年度新建住房价土地政策?大力推广“限房价、竞地价”加强格控制目标闲置土地处置?主要城市限购拥有2套后不能再购房?房贷：二套最低首付6成，利率?严格实行地方政府问责制政府监管信贷金融不低于1.1倍?加快建立个人住房信息系统?土地竞买必须说明资金来源并提楼市供相应证明?多种方式增加保障房供应?上海重庆开征房产税?不足5年全额征收营业税保障房财税政策?加强土地增值税征管的监督2012年市场预测◆政策调控的重压、银行信贷趋紧，导致市场短期爆发不太可能，预计市场会在2012年下半年逐步步入复苏期◆预计部分开发企业会放弃价格目标，通过进行优惠促销来换取项目销量的提升。央行年内第3次加息，房贷利率升至十年最高从2010年起5次加息后，100万元30年期贷款利息总增26万元随着连续几次的加息，信贷收紧对购房成本所产生的影响也已经逐渐凸显出来。从2010年10月19日进入加息周期以来至今，央行已经累计五次加息。五年以上贷款基准利率已经从2010年首次加息前的6.14%上升到如今的7.05%。在今年3次加息之后，5次加息的累计作用将在明年让不少购房者明显感觉到还贷压力的增加。面临怎样的经济宏观市场环境？结论：整体市场环境呈下行趋势，短期内难有上佳表现?就调控周期而言，盘整期通常在1-2年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底；?而市场会随着政策影响的逐渐散去，将在12年底或13年初步入复苏期。2010-2011年相城房地产市场价格稳中有升{相城市场环境}2011年7-9月份，相城区共成交商品房2682套，位居苏州第三，占比16%，2011年第三季度，苏州别墅项目共计成交427套。其中，相城区成交172套，占三季度整体成交量的40%，成为区域销冠。数据来源:苏州中瑞市场部项目分布未售未售盛泽园盛泽园{相城别墅市场}目前相城区在售别墅项目主要分布在阳澄湖镇及春申湖板块，相城中心板块项目较少，从未来供应来看，相城区别墅供应还是以乡镇为主，主要集中在阳澄湖镇。在售未售未售供需情况从目前市场在售别墅市场供需情况来看，由于受别墅用地供应限制，整体供应量并不大，目前区域在售别墅项目6个，多为去年开盘销售项目，今年以来仅金辉人民府一个项目新开，在售项目其中4个处于尾盘销售，目前剩余房源并不多，市场整体存量相对有限，今年以来，受市场限购影响，市场整体去化一般，多数项目强销期集中在去年，今年销售情况较差，低总价的别墅产品如81长岛的叠加及阳澄之星的叠加去化相对较好。表：相城区目前在售别墅项目供需情况开盘时价格总价月均去化项目区位总套数主力面积（㎡）去化率间（元/㎡）(万/套)（套）双拼410双拼16000双拼650金辉人民府人民路北延2011.0910212%独栋500独栋19000独栋900春申湖半岛名墅春申湖路2009.10149独栋36013500490490%独栋未开预计阳澄湖东路与独栋320-460640-920天鹅湖庄园预计109独栋20000//227省道交界联排200-300联排2011.12联排15000300-450叠加170、240叠加30联排255-355叠加1100081长岛别墅春申湖路2010.093081300独栋双拼74%双拼310-350独栋1800010独栋450-470阳澄之星阳澄湖镇2011.0978叠加270-30075002001128%漕湖名莲别墅北桥镇2009.1076190-2509000190-2602.271%双拼10000双拼240-250建邦唯园春申湖路2008.05294独栋500-550798%独栋36015000产品分析从相城区在售别墅项目产品来看，目前在售别墅多以独栋、双拼及叠加产品为主，建筑风格以欧式为主，产品面积段多集中在350-450平方米之间，面积偏大，在市场遭遇宏观调控之际，大面积带来的高总价使得别墅去化遭遇市场瓶颈，目前市场较为热销的以300平方米以内的双拼联排及200平方米左右的叠加为主。表：相城区目前在售别墅项目产品情况项目区位主力面积（㎡）地下室面积（㎡）双拼140双拼410金辉人民府人民路北延独栋200独栋500计入产证面积阳澄湖东路与独栋320-460天鹅湖庄园无350-450平方米是目前区域别墅产品主力227省道交界联排200-300面积段，套型面积过大，也是目前区域市春申湖半岛名墅春申湖路独栋360无场别墅销售遭遇瓶颈的又一主要因素。大叠加170、240面积地下室虽有赠送，但是单价过高，并地下面积100联排255-35581长岛别墅春申湖路计入产证面积，计未体现太高性价比。双拼310-350总价独栋450-470阳澄之星阳澄湖镇叠加270-300无漕湖名莲别墅北桥镇190-250无双拼240-250建邦唯园春申湖路地下60，赠送独栋360从价格来看，相城区在售别墅项目价格差异较大，这是由于区域别墅项目分布不均，且多位于乡镇板块，目前相城核心板块以相城大道和人民路北延区域为核心，别墅价格在16000-20000元/平方米之间不等，乡镇板块多在10000-18000元/平方米之间，整体价格水平并不算高，今年以来受政策及宏观面影响，各项目普遍有95-97折不等的折扣，实际成交折扣可能更大。。表：相城区目前在售别墅项目价格情况总价主力面积价格项目区位(万/优惠（㎡）（元/㎡）套)双拼410双拼16000双拼650金辉人民府人民路北延一次性96折独栋500独栋19000独栋900由于相城区别墅项目分布不独栋阳澄湖东路与独栋320-460独栋(预)20000640-920均，价格差异也相对较大，天鹅湖庄园未开227省道交界联排200-300联排(预)15000联排相城热点核心区域别墅价格300-450在16000-20000元/平方米之春申湖半岛名墅春申湖路独栋36013500490一次性95折间；其它区域独栋在14000-叠加170、24018000元/平方米左右,双拼联排255-355叠加11000130097折,一次性11000-15000不等,叠加多