众美城?廊桥四季项目大户型（三室）营销推广企划大户大城大手笔大大家族大空间大宅大创意制造大价值大有可观·····营销背景大快人心·····客群定位大张声势·····价值传播大有营销背景可Marketingbackground观环境一览?2012年第一季度，石家庄商品房市场累计成交套数为4499套，总成交面积为54.1559万㎡。与去年同期相比，成交套数下跌60%，成交面积下跌57.4%。2012年第一季度，石家庄商品房市场住宅成交均价为4965元/㎡。与去年同期相比上涨4%；与2011年平均住宅成交价格相比下跌4%。石家庄随着调控预期不断加强，市场观望态势持续弥漫，需求量大打折扣，购房者购买积极性不高，刚性需求购房者虽然蠢蠢欲动，但是大部分仍处于观望期；购房者出手购房的速度减缓。但到上季度末期，市场有上升回暖趋势。总结：市场消费环境仍然严峻，整体趋势略有回暖！项目一览?众美城廊桥四季，处于南二环裕华区内，打造30万平米国际标准生活住区。项目定位纯正英伦风格建筑，承袭英伦经典建筑风格，紧邻万达商圈、卓达商圈、凤凰商圈。???社区从规划设计上采用低密度、大景观的设计理念，力求在社区景观设计与整体建筑风格中都保持纯正的英伦元素，保证三季有花，四季常绿，汲取欧式园林建造风格，尽展英伦风貌。???经了解，廊桥四季现尊贵楼王新品全然问世，84-139㎡经典两室、尊贵三室火热发售中，超大赠送面积、低公摊率，户户南北通透，间间方正优居。销售现状?廊桥四季项目现剩余270套三室房源，主要户型面积为124~139㎡，相对于项目整体户型来看，属于偏大产品。由于项目前期主要通过企业合作定制将二室户型销售大半，而剩余三室产品现在销售由于客群质量问题，销售有一定阻力。推广现状廊桥四季前期市场推广力度较若，市场认知带停留在众美凤凰城，对廊桥四季项目认知度较低，对项目卖点和高端性接受度不高，直接导致客户群体质量较低。以上，我们粗略的一览了项目现状，那么在如此的市场下，在如此的项目中，如何销售如此的大户型?如果说过去的市场体系是大众人群的等价交换而在现在的市场中则必须是面对精准人群的溢价交换项目两大关键点——定位精准客群传播溢价价值大快客群定位人Customerpositioning心是什么需要引发三室大户型的购买？全家品质共享需求高端舒适生活需求什么人群是三室大户型的核心客群？普通白领不是三室的核心客群保守的周边居民不是三室的核心客群前卫的艺术家或者传统文人都不是三室的核心客群财富塔尖者也难成为三室的核心客群依赖城市、接受新事物、知性有自我观点、追求生活品质、具有生活情趣的中产及上中产阶层才是廊桥四季项目的核心目标客群核心目标客群一?石家庄常住人群-2次或2次以上置业者为主。(改善性住房)?男女主人年龄35-40岁左右，企业中高层以上职位，或中小私企业主，事业有一定成就。?追求生活品质，希望能够对居住环境有一个完美的改善。?有自己的爱好或者兴趣，男主人也许是摄影爱好者，女主人闲暇时偏好文艺，追求情调。?重视家庭，休闲时的娱乐以家庭为单位，有较广的人脉，但经常交往者是志趣相投的人。?喜欢城市，不仅仅因为工作关系，还享受城市繁华的便捷与享受。核心目标客群二?石家庄周边人群-为子女结婚或学业选择购房。(偏刚需性住房)?决策者年龄在40-50岁左右，石家庄周边各区域中收入较高的阶层，事业单位中高层领导或中小私企业主，事业有一定成就。?经常来往于本地与石家庄，在石家庄拥有较深的人脉与事业关系。?喜欢省会城市的繁华与完善，希望自己的子女能够在石家庄定居，无论在学业或者婚姻上，都有一个好的起点。?重视家庭，也希望经常或者长期和孩子住在一起，能够照顾子女。廊桥四季致这座城市拥有品位的大户人家大张价值传播声势Valuespread价值梳理大户型是人们的终极置业需求，对居住舒适度要求极高，所以，在传播时应强调楼盘的舒适性与稀缺性。一般来说，大户型占据着一个楼盘的最佳资源，这包括朝向、采光、环境等。吻合中产阶层追求舒适、惬意的置业需求。廊桥四季价值力层级品牌户型园林配套廊桥四季价值力层级之品牌众美城十年发展，见证在省会的企业品质与实力。秉承独有的核心理念，铸造行业居住典范。品牌物管品质廊桥四季价值力层级之品牌企业项目物业为众美旗下公司，7年品牌物管发展，专注为众美客户提供最优质的个性化高端物管服务。品质廊桥四季价值力层级之品牌企业品牌物管以低密度社区规划充分体现出英品质伦小镇的建筑写意，建筑遵从舒适人性要求，将高贵的庄园风格贯注于建筑的核心之中。结论项目整体给客户以高品质、高品位的体验，品牌价值十足。廊桥四季价值层级之精装飘窗赠送超大飘窗，性价比高。观景精装空间全明廊桥四季价值层级之精装飘窗观景连接观景阳台，尽享四季美景。精装空间全明廊桥四季价值层级之精装飘窗观景精装空间超大空间，动静分隔，自由写意全明廊桥四季价值层级之精装飘窗观景精装空间全明南北通透，全明设计，阳光普照。廊桥四季价值层级之精装飘窗观景连接观景阳台，尽享四季美景。精装空间全明结论独特而科学、合理的空间设置，建立产品功能属性的第一位领导力容积率30万平米大盘，2.45超低容积率。园林景观绿植容积率园林景观英式园林小品景观组团，一轴七星。绿植容积率园林景观绿植三季有花，四季常绿，北国江南。结论丰富多样的景观园林，成就生活的第一享受。周边即是43中、49中、医科大教育学、师范大学……优质教育资源的集中地。配套商业交通教育配套商业怀特商业圈、卓达商业圈、凤凰商圈……多重商圈聚合。交通教育配套商业交通翟营大街、谈固大街、建华西路、308国道，交通便捷。廊桥四季价值层级谱系品牌户型园林配套企业窗关容积率教育物管观景景观商业品质空间绿植交通全明结论丰富便捷的多元生活配套，建立高端生活的第一位资源塑造项目的价值体系企业品牌十年载誉的实力品牌景观规划四季入春的英伦自然气息空间设计空间功能与居住气质的全面优越金牌物管自属物业全心责任态度社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系地块资源东南核心，省会高端生活圈思考哲学众媒体整体品牌沿袭客群定位城市高端品味群体传播体系延伸1企业品牌十年载誉的实力品牌Honor景观规划四季入春的英伦自然气息空间设计空间功能与居住气质的全面优越金牌物管自属物业全心责任态度荣誉社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系品牌第一位的地块资源裕华核心，省会高端生活圈市场美誉度与感召力思考哲学众媒体整体品牌沿袭客群定位城市高端品味群体传播体系延伸2企业品牌十年载誉的实力品牌Harmony景观规划四季入春的英伦自然气息空间设计空间功能与居住气质的全面优越金牌物管自属物业全心责任态度社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系融洽地块资源裕华核心，省会高端生活圈人与自然的自然和谐相处思考哲学众媒体整体品牌沿袭客群定位城市高端品味群体传播体系延伸3企业品牌十年载誉的实力品牌Harness景观规划四季入春的英伦自然气息空间设计空间功能与居住气质的全面优越金牌物管自属物业全心责任态度社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系利用功能空间的地块资源裕华核心，省会高端生活圈全面优越设计思考哲学众媒体整体品牌沿袭客群定位城市高端品味群体传播体系延伸4企业品牌十年载誉的实力品牌Happiness景观规划四季入春的英伦自然气息空间设计空间功能与居住气质的全面优越金牌物管自属物业全心责任态度社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系愉悦感地块资源裕华核心，省会高端生活圈金牌物管思考哲学众媒体整体品牌沿袭赋予居住者的客群定位城市高端品味群体生活愉悦传播体系延伸5企业品牌十年载誉的实力品牌Handy景观规划四季入春的英伦自然气息空间设计空间功能与居住气质的全面优越金牌物管自属物业全心责任态度社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系便捷地块资源裕华核心，省会高端生活圈多元生活配套思考哲学众媒体整体品牌沿袭带给生活的客群定位城市高端品味群体便捷享受传播体系延伸6企业品牌十年载誉的实力品牌High景观规划四季入春的英伦自然气息空间设计空间功能与居住气质的全面优越金牌物管自属物业全心责任态度社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系高尚地块资源裕华核心，省会高端生活圈思考哲学众媒体整体品牌沿袭曲江高尚生活圈客群定位城市高端品味群体传播体系延伸7Historic企业品牌十年载誉的实力品牌景观规划四季入春的英伦自然气息空间设计空间功能与居住气质的全面优越金牌物管自属物业全心责任态度历史意义社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系众美体系对于地块资源裕华核心，省会高端生活圈石家庄未来思考哲学众媒体整体品牌沿袭的影响力客群定位城市高端品味群体传播体系延伸8Harvests企业品牌十年载誉的实力品牌景观规划四季入春的英伦自然气息空间设计空间功能与居住气质的全面优越金牌物管自属物业全心责任态度收获社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系成功之后地块资源裕华核心，省会高端生活圈收获世人景仰思考哲学众媒体整体品牌沿袭的身份荣耀感客群定位城市高端品味群体H8：价值体系化的呈现企业品牌十年载誉的实力品牌Honor景观规划四季入春的英伦自然气息Harmony空间设计空间功能与居住气质的全面优越Handy金牌物管自属物业全心责任态度HappinessH8体系专业价值层级社区配套丰富、立体、高端的社区配套体系Harness的体系化传播系统地块资源裕华核心，省会高端生活圈Head思考哲学众媒体整体品牌沿袭Historic客群定位城市高端品味群体Harvests结论廊桥四季大户型的竞争优势并非单点制胜，而是全面优越产品定位宽景平墅这代表着一种对生活极度品位与高度舒适度的选择。如此极致的生活享受，应该拥有自己的气质。4B户型137