思考核心企业形象追求经济效益是房地产开发的核心目的！核心目的衍生出对实际开发的种种要求：经济效益安全性——保障项目开发最终实现变现能力和变现成果（核心）高利性——保障基本安全的基础上追求可见的最高利润社会其余影响效应机会性——在既有安全、高利产品的基础上寻找创收点思考第一步—做什么地块用地指标以市场实际表征为判断的基础；地块布局地块方正，整体偏东北方向地块现状周边四至已用高墙围起以项目操作目标为方向；占地面积12350平方米土地性质商办用地进行合理的产品定位。容积率3.3建筑密度0.55?以商办土地产权性质及数据指标出发绿化率0.3?充分考虑土地价值条件建筑限高100米设本?选取变现能力较强的产品类型置案?从经济效应的安全性、高利性、机会性角度出发既有产品类型——商业、办公?以市场判断为选取的根本参考方向原产?以地块条件及市场环境判断各种产品类型的细节产品形态机会产品类型——？?利用立面、布局等手段充分表达高水准的项目形象则品?增强产品对销售推进、资金回笼的促进作用?规避市场风险的同时，加强利润点思路项项目自身物目自身物业条业条件件价价值值点点挖挖掘掘不同物不同物业业形形态态的机的机会会市市场验证场验证利利润润最大化最大化速度最速度最优优化化风险风险最小化最小化项目策划定位最最优产优产品品组组合合物物业业形形态态的比例及的比例及产产品分割品分割项目产品建议同策营销资源区位分析杨浦内环内，15公里范围辐射6大传统核心商圈?距离人民广场7公里五角场商圈?距离南京西路7公里里公4同济大学.?3本案距离陆家嘴7公里715公里内辐射公5?里里里距离中山公园11公里公公117里公大核心商圈南京西路7中山公园商圈商圈新天地陆家嘴?距离徐家汇14公里商圈里人民广场公商圈41?距离五角场3.4公里徐家汇商圈区位分析杨浦核心位置，毗邻虹口?本案所处鞍山板块位于杨浦区内环内区域的北侧，临近虹口区；新江湾城板块?板块与临近的五角场板块、黄兴板块、中原板块东外滩板块，共同构成杨浦最核心的城区范围；五角场板块?处于五角场与市中心的过渡地段；黄兴板块鞍山板块东外滩板块交通分析轨道、公交便利，辐射能力强，本案未来即临地铁出口轨道连接地点用时五角场3.4公里人民广场15~20分钟M8四平路站同济大学1公里徐家汇40~45分钟本案新天地20~25分钟M10四平路站中山公园40~45分钟新天地7公里陆家嘴7公里人民广场7公里公交连接地点用时中山公园11公123人民广场30~40分钟里55五角场10~15分钟徐家汇14公里746浦东花木40~50分钟910南浦大桥35~40分钟项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?近邻同济大学、上海电视大学、杨浦书香公寓高级中学等学、院校；赤楼?伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公伊峰综合顿路同济沿公街寓商交新村等新旧住宅区环绕；铺学中级高浦?赤峰路、大连路、四平路配套成熟；大杨连西路?远远洋广场、骏丰广场等办公楼环绕；洋本案广场8、10号地铁四平路站四平路项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；同济提供了全面的知识文化学术支撑百年同济——独特的学科优势、人才优势，丰硕的科研成果，强大的科技实力同济大学建筑设计研究院——成立于1958年，全国知名的特大型甲级设计单位国际互动的联合教学机制项目推动作用点“环同济设计带”持续营造的开发学术氛围成为?院校人口规模“一杆七枝”的学术交叉背景中国设计业的中心不断完善的教学服务设施?院校产业支撑同济的品牌效应项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕；?是杨浦区内最成熟的居住区之一，区域内配套齐全，交通便利；?目前，板块内住宅以老式公房为主，一部分次新房项目，目前阶段属于住宅供应空白阶段。项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?赤峰路、大连路、四平路配套成熟，商铺销售及租赁情况较佳；五角场商圈大润发百安居赤峰路彰武路本案大路连平西四路项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?远洋广场、骏丰国际、同济联合广场、国际设计中心等办公楼环绕；目前，周边聚集了大量的以同济带动的以设计类为主的办公物业；并且形成相对较大规模的向心效应，以及相对成熟的办公氛围；周边整体出租率较高，办公需求旺盛；核心支撑点近百万人口数量，环境成熟、各类需求旺盛周边聚居区的80万双轨道带来的同济大学等10余万常住人口成熟氛围人流与便捷度院、校群体产品类型初步判断办公物业支撑要素撑境围支环氛通业业交产公捷商办便产品类型初步判断居住类物业支撑要素结合商办产权的产物为酒店式公寓居熟捷秀宜成便优境围通段环氛交地产品类型初步判断商业物业支撑要素口撑熟人支成应校民效院围铁居氛地价值深挖优越的地理位置、便捷的交通条件、庞大的人口基数为住宅和商业提供最基本的发展条件同济大学带来的浓厚产业氛围为办公的发展奠定了坚实的客户基础价值初识办公、商业、住宅三种物业的发展皆有良好先天条件通过市场来寻找三种物业形态最优的产品组合贰、产品类型属性分析第一类、办公产品办公物业判断国家科技园区内完善的服务体系六大优势土木工程、海洋地质、环境科学与工程、城市建设与建筑及材学科群体料、机电与汽车、道路交通一园多基地的赤峰路孵化基地、国康路创业基地、安亭汽车研发基地、南汇发展格局产业基地多方位的科技园领导小组、工作小组、园区管委会管理服务体系同济科技园的服务范围和能力办公物业判断“环同济设计带”成为中国的设计业的中心在同济大学四周2.6平方公里范围内，以赤峰路、国康路、密云路为核心目前现状20万平方米的设计产业园区，800余家与设计相关联的企业环同国内设计界的“五大金刚”上海市政工程设计总院、上海邮电设计院、同济济建筑设计院、同济规划设计院、中建国际设计有限公司的入驻设计产以设计咨询产业为核心圈层业带设计服务、物品制造、软件制作这些直接为设计咨询业服务的为次心圈层企业分布企业研究、房地产、信息服务为包围圈层公共窗口联系服务等作为弱联系的外围行业为外围圈层周边项目周边重点租售项目分布出租出售租售明珠创意园榕辉大厦柏宏大厦大伯树930曲阳大伯树商务圈瑞丰国万达广场郡江国际大厦C座际大厦复城国际五角场商圈财富国蓝天大厦曲阳商务万达广场际广场中心船只天地天科国万达广坊际场A座新纪元国上海国际设计中心榕辉大际广场蓝天大厦万达商厦业广场复旦科技大厦同济科技大厦绿地汇创骏丰国际国际广场中图蓝财富广场带桥计荣振大设富城国际厦同济联合广场线明珠创沿务圈意园线商绿地汇创济路沿同四平国际广场骏丰财环学济大富国际同广场本案6个7个4个远洋广场宏观办公市场近五年全市办公市场价量走势全市办公市场成交均价近年呈现平稳上涨态势，年均涨幅10%，成交量受宏观整体大势影响显著近5年上海办公市场供求价量走势图25025000200200001501500010010000505000万平方米00200520062007200820092010供应161192149178191108成交15015918113020472成交均价135791305614745177301964020233?全市近5年办公市场供应走势较为平稳，年供应量在150-190万㎡之间，年均供应175万㎡，其中06年和09年供应量最大，均在190万㎡；?年去化量在150-200万㎡之间，年均去化165万㎡，其中08年受整体市场环境影响成交量为130万㎡，为近五年最低点；其中宏观市场形势良好的年份如05、07、09年均出现供需倒挂局面；?从价格走势来看，办公类产品近五年呈现出较为平稳的上涨趋势，年均涨幅10%左右，09年全市办公类产品成交均价为19696元/㎡，直逼2万元大关；宏观办公市场09年至今全市办公市场价量走势办公类产品价格波动明显，上涨速度相对公寓产品较为缓慢，局部时间段会出现价格“倒挂”现象单位（元/08年至09年上海办公、公寓均价走势比较㎡）35000100%09年10月3000080%2500060%40%2000020%150000%10000-20%5000-40%0-60%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月123456789012123456789012111111年年8900办公均价公寓均价公寓价格涨幅率办公价格涨幅率?办公类产品价格在短期内波动较为显著，主要是由淡、旺季以及不同时间段不同区域和档次高低项目集中成交所致；?办公类产品价格上涨相对缓慢，且局部时间段会出现与住宅价格“倒挂”现象；09年10月份以前上海市场办公均价基本在住宅均价之上，但10月份以后住宅成交均价开始超过办公成交均价，并且价格差距呈现放大的趋势；?上海全市住宅均价两年涨幅达到75%，而办公产品目前成交均价较08年1月只有18%的涨幅；宏观办公市场09年至今全市各区县办公市场价量对比传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域09年1月~10年6月上海办公类产品各区域价量对比6000005000050000040000高价段40000030000300000中价段2000020000010000010000低价段00区区县区区区区区区区区区区区区区区区区山宁明贤口浦定山安湾行汇新陀浦江汇浦北宝长崇奉虹黄嘉金静卢闵南东普青松徐杨闸浦供应量成交量成交均价?供应主力区域为浦东、杨浦、普陀等区；从成交量来看，主要还是集中在供应量充足的区域，南汇、松江等地出现供不应求态势，其中浦东新区成交量最为突出，全年销售近50万方；?各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄浦、静