目录?商业规划?商业模型设计?招商策略?财务测算2金泰城·海岸线商业规划?平面规划建议?功能布局?目标品牌租户落位?配套设施建议33商业规划·平面规划建议设计方案指标解读：综合经济技术指标项目　　　总用地（㎡）　　67394.4总建筑面积（㎡）　　461149地上建筑面积（㎡）　　336789住宅（㎡）一期122150二期74210公寓（㎡）　59609商业街（㎡）一期13767地上建筑面积包括商业二期？19981商场（㎡）一期27622∑＝80720㎡二期19350门房　100地下建筑面积（㎡）　　124360地下建筑面积包括机动车车库（㎡）　110128　设备用房及其他（㎡）　14232建筑容积率　　5.00总户数　　1734总人数　　5549机动车停车　　3038机动车停车包括地上停车　102　地下停车　293644商业规划·平面规划建议商业指标详解:二期裙楼商业：二期商业街：二期商业街：一期商业街：一期裙楼商业：地上4F地上地上2F2F地上2F地上4F19350㎡1998119981㎡㎡13767㎡27622㎡单层4838㎡单层单层99909990㎡㎡单层6883㎡单层6905㎡55金泰城·海岸线商业规划?平面规划建议?功能布局?目标品牌租户落位?配套设施建议66商业规划·功能布局概念定位：服务于家庭客群、年轻客群、商务客群的多主题的滨海时尚风情购物美食中心商业定位：滨海时尚风情购物美食中心商业定位：滨海时尚风情购物美食中心休闲生活主题商务主题（高档）：区域商业中心：?产品组合：餐饮+休闲娱乐+潮?产品组合：夜总会、养生会馆、大型自助餐饮、?产品组合：电影院+次主力店组团流街区高端商务餐饮等业态，形成商务一站式消费77商业规划·功能布局项目总出租面积79048平米，购物、餐饮、娱乐、服务占比分别为35.8%、27.9%、30.0%、6.2%总体业态配比：服务6%行业面积占比购物购物2830035.8%36%休闲娱乐餐饮2207427.9%30%休闲娱乐2373430.0%服务49406.2%合计79048100%　餐饮28%88商业规划·功能布局项目一期开发的目标是：更集中于品牌形象、产出、聚客力的提升，以家庭和年轻客群为核心客群，通过次主力店组团、休闲餐饮、影院主力店等业态，快速聚集项目人气和客流，提升项目整体商业价值一期商业核心驱动要素?国际号召力的品牌次主力店组团（ZARA、H&M）?各式餐饮，尤其西式快餐、休闲餐（KFC、必胜客）、海鲜自助（受建筑面积影响，一期不引进）?影院一期开发选择以家庭和年轻客群为核心消费客群，保障了项目稳定的客群，迅速聚集人气和提升商业价值99商业规划·功能布局一期商业总出租建筑面积39680平米，购物、餐饮、娱乐、服务占比分别为52.4%、18.4%、28.1%、1.1%一期业态配比：服务1%行业出租面积占比休闲娱乐28%购物2080052.4%餐饮730018.4%购物休闲娱乐1116028.1%53%服务4201.1%餐饮合计39680100%　18%备注：本报告中所有出现的面积都是指建筑面积1010商业规划·功能布局项目二期充分利用地缘优势和一期良好商业基础，打造服务商务客群和旅游人群需求的商业二期商业核心驱动要素?一站式商务消费（水汇、商务餐、夜总会）?旅游人群：独一无二的地缘优势，海鲜自助+商务客群旅游客群+年轻客群家庭年轻客群1111商业规划·功能布局二期商业总出租面积39368平米，购物、餐饮、娱乐、服务占比分别为28.3%、30.3%、31.1%、10.3%二期业态配比：服务10%行业出租面积占比购物28%购物750019.1%餐饮1477437.5%休闲娱乐32%休闲娱乐1257431.9%服务452011.5%合计39368100%　餐饮30%1212商业规划·功能布局将适当的文化元素融入到项目中，提升整体商业的品味，但文化并不成为本项目的主题影院儿童演艺、画廊、文化工作室等13商业规划·功能布局14商业规划·功能布局15商业规划·功能布局16商业规划·功能布局17商业规划·功能布局18商业规划·功能布局19商业规划·功能布局20商业规划·功能布局21金泰城·海岸线商业规划?平面规划建议?功能布局?目标品牌租户落位?配套设施建议2222商业规划·目标品牌租户落位一期商业内街：商业价值较低，招商难度提高，因此以社区配套型商业和目的性购物为主1-2F序号行业子行业建筑面积首选品牌备选品牌1购物书店500新华书店新华书店2购物休闲食品200甜言物语3购物药店400同仁堂海王星辰4服务银行500中国银行中国银行5餐饮水吧100水果捞云水间6休闲娱乐美容&SPA400克丽缇娜佐登妮丝7休闲娱乐美发200审美审美8休闲娱乐美甲60美芳美甲Queen'sNail9服务干洗店100正章洁霸10餐饮咖啡500两岸咖啡上岛咖啡2323商业规划·目标品牌租户落位一期商业外街：以特色服装服饰购物为主，在两端结点放置西式快餐、各地特色餐饮聚客，同时，甜品站、ATM等小品穿插其中1-2F异国西式西式异国风味快餐快餐风味餐饮餐饮序号行业子行业建筑面积首选品牌备选品牌1购物时尚服装服饰70002餐饮甜品100哈根达斯DQ3餐饮各地特色餐饮3000三千里、雪岳山、西贝莜面村、蕉叶　小肥羊、喜子豆捞、川人百味4餐饮快餐600肯德基汉堡王5服务ATM20营口银行农业银行2424商业规划·目标品牌租户落位二期商业内街：随着本项目及周边入住人口的增加，社区配套商业进一步完善1-2F序号行业子行业建筑面积首选品牌备选品牌1服务教育培训2000华尔街英孚2休闲娱乐美容&SPA400思妍丽佐登妮丝3休闲娱乐美发200审美审美4服务宠物店3005休闲娱乐婴儿游泳馆200本地品牌本地品牌6餐饮甜品、蛋糕店2007休闲娱乐美甲店1008服务旅行社300中青旅中辽国际旅行社9服务摄影400龙摄影金夫人10服务ATM20营口银行农业银行2525商业规划·目标品牌租户落位二期商业外街：考虑商务人士的消费需求引入健身房、礼品店等业态，同时有服务于旅游人群的纪念品店，各式餐饮1-2F西式西式快餐快餐序行业子行业建筑面积首选品牌备选品牌号1购物纪念品、工艺品、特色服装服饰80002服务海上娱乐设施销售、租赁10003购物钟表、饰品、配饰2500Swatch\ECCO\佰草集Swatch\ECCO\佰草集4购物高档礼品（名贵药材、补品、烟酒）500李宝赢堂李宝赢堂5餐饮各地餐饮1000沸腾鱼香、外婆家、回转寿司沸腾鱼香、外婆家、回转寿司6餐饮休闲餐饮300面包新语、克莉丝汀面包新语、克莉丝汀7休闲娱乐健身房1500中体倍力青鸟8餐饮西式快餐600麦当劳德克士2626金泰城·海岸线商业规划?平面规划建议?功能布局?目标品牌租户落位?配套设施建议27商业规划·配套设施建议广场、中庭及景观设计项目外周、内街的配套设施设计配套设施建议入口及外观设计交通设施及标识系统设计2828商业规划·配套设施建议清晰、别致的导示系统除了能方便引导消费者购物外，还可以提升购物中心的形象清晰的导示系统告诉顾客购买商品、停车取车的具体位置别致的导示系统可以提升购物中心的整体形象2929商业规划·配套设施建议富设计感而颜色明快的休息区域，将成为步行街的景观之一，也更人性化，并能有效延长消费者逗留时间?较长的步行街容易增加视觉疲内街休息区设施建议劳和倦怠，有设计感的户外遮阳，配合优美实用的休息座位，减慢了步行街的节奏，既人性化又丰富了景观设计3030金泰城·海岸线商业模型设计?项目开发实施?租户合作模式?项目盈利模式31商业模型设计·项目开发实施在宏观大环境影响下，住宅的去化速度可能会较慢，而商业地产受政策影响较小，因此建议销售商业街快速套现，持有两端价值较高的裙楼?住宅底商的内街，受住宅剪力墙影响，商铺呈不规则形状，实际使用上存在困难?在商业业态受局限的情况下，KTV、餐饮等可得性更高的业态都不适宜?租户可得性低，租金水平低，运营成本高因此，建议销售商业街，提供托管服务（收取10%左右的租金作为佣金），但不返租，不统一经营管理3232商业模型设计·项目开发实施整个项目33.7万建面中持有商业占比13.9%，持有商业面积占全部商业部分面积58.2%持有和销售型物业占比持有和销售型商业物业占比产品指标持有住宅196,36013.9%一般公寓14,609酒店式公寓22,500销售41.8%酒店22,500门房100持有58.2%商业街33,748裙楼商业46,972销售合计336,78986.1%33商业模型设计·项目开发实施项目开发步骤分为筹备步骤和开业后的项目发展阶段，制定详细合理的开发计划是购物中心可持续发展的重要前提a.筹备步骤开发步骤b.发展阶段购物中心可持续发展3434商业模型设计·项目开发实施招商在5个工作步骤中的主要工作内容如下：1.招商总体策划2.市场推广3.招商实施4.评估与调整?PR?回顾并细化招商策略（招商会、新闻?组建专业团队?跟踪租户生意发布会、events）–依靠自有团队为核心–统一的系统?确定招商总控表–主力品牌签约带动–招募当地人才–6个月和2年的调–跨区域的推广?确定招商组织、人员–了解租户生意并且对整规则?软文?其有影响力确定招商预算?广告?确定和工程项目的协调?DM?跟踪市场品牌变化?–?一对一的路展委托专业公司了解品牌的变化–品牌组合推广–对非重点品牌招商–开发租户资源–生意发展计划建议–符合项目质量标准–储备排队租户5.招商管理与控制?租赁计划、招商手册?协调项目之间的租户矛盾和?时间进度控制?建立生意评估比较基准?价格政策、招商政策平衡?品牌