淮安楚州维京商业项目分析报告2010年4月前言?本次报告我司主要针对淮安及楚州市场进行分析；?将考虑以最全面的方式解读分析项目实际情况；?建议最合适和最贴切的商业模式，以利润最大化和长期效益原则预估项目操作成功最大可能性，望开发商耐心吸收并加以探讨和沟通！淮安及楚州宏观环境分析项目分析个案分析项目概况和操作模式建议市场机会和产品定位分析招商方案运营思路及价格建议收益测算宏观环境分析一个城市的宏观环境决定着这个城市未来房地产市场的发展方向和特点。只有掌握城市的宏观坏境、才能正确的找准方向。城市解城市解读读1、地理区位淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。城市解城市解读读2、交通状况高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。高速公路网铁路交通网铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接飞腹地和沿海。机航线水运航空交通：京杭大运河等多条流域淮安网性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间。南京交通便利，能迅速到达各大城市上海城市解城市解读读3、人文环境文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。名人故里：大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来，都诞生在这片神奇的土地上。美食之乡：我国四大传统菜系之一淮扬菜的重要发祥地，连续5届淮扬菜美食文化节，展示和弘扬了博大精深的中国淮扬菜美食文化。运河之都：明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市”，作为河道治理中心、漕运指挥中心、漕船制造中心、漕粮储备中心、淮北盐运集散中心，奠定了“运河之都”的历史地位。人文厚实、风采宜人的淮上明珠。城市解城市解读读4、风景名胜淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。风景怡人，历史悠久的文化名城。城市解城市解读读5、城市规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020主城区开发区年）120万人。淮安城市的特点：“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公楚州区路组成的一个高速公路圈。两大组团：中心城区包括主城区组团和古城楚州组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城城市解城市解读读7、城市发展方向对区域房地产的影响城市发展方向：城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。对区域房地产的影响：清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。东部新区的发展规划将进一步提升本案的区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为项目以后良好的销售形成强有力的支持。城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起。城市城市经济经济1、淮安近年来GDP情况及增长比较2、四大城市2008年GDP比较915.53915.53亿亿元元2007.362007.36亿亿元元2010年，GDP实现再翻番，达到1120亿元，年递增14.9%数据来源：淮安统计局如图显示：三年来淮安GDP平均每年增速超过15%，08年达19.68%，同周边城市相比淮安经济发展水平还相对落后，经济发展空间较大。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后发展空间较大。城市城市经济经济3、淮安近年来人均GDP情况及增长率比较4、四大城市2008年人均GDP比较23069目目标标206202062023069元元元元数据来源：淮安统计局如图显示：三年来淮安人均GDP增长率均超15%，08年人均GDP为19000元,根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。2010目标人均GDP突破2万元，达到20620元（2600美元）发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主快速发展，以数量为主，数量和平稳发展以质量为主数量和发展特征超速发展，单纯数量型缓慢发展综合发展型质量并重质量并重人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段城市城市经济经济5、淮安近年来产业结构比重变化情况35.0%35.0%数据来源：淮安统计局如图显示：近年来淮安市产业结构调整明显，第一产业的比重逐年下降，二、三产业比重呈现逐年增长趋势，为淮安市民提供大量就业机会，同时有效吸纳周边城市的技术人才进入淮安，有效促进房地产市场消费。二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化。城市城市经济经济6、淮安近年来财政收支情况2009年，预计全年完成地区生产总值1030亿元，同比增长13.5%；财政总收入213.5亿元，增长25.2%，其中地方一般预算收入96.5亿元，增长35.2%，2010年财政收入争取达到200亿元，年递增21.5%（09年下半年主要受次贷危机的影响，增速有所放缓）；38.2%38.2%35.2%35.2%21.5%21.5%数据来源：淮安统计局如图显示：近年来淮安财政税收每年保持17%以上的增速，特别是07、08、09年增速达30%以上，体现了淮安经济发展势头迅猛。财政收入的稳定增长保证了政府对城市建设和市政配套的持续投入，为实现未来城市规划，提高区域成熟度打下了坚实基础。而城市配套的完善、区域成熟度的提高能够促进物业的销售，提升物业的销售价格，增强消费者的购买信心。经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。城市城市经济经济7、淮安“三驾马车”近年来增长比率数据来源：淮安统计局如图显示：近年来淮安市消费市场稳中有升，消费者的消费理念发生了很大变化，潜在的消费需求得到释放。淮安近3年社会固定资产投资高速发展，平均增速达30%以上。重大工程纷纷动工或竣工，大大刺激了消费需求的释放。淮安近4年来进出口贸易总额逐年增加，外向型经济比重加速明显。淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展。城市城市经济经济8、淮安近年来城镇人均可支配收入9、四大城市2008年城镇人均可支配收入比较1400714007元元1564615646元元1695516955元元数据来源：淮安统计局如图显示：2003年以来淮安人均可支配收入大幅增加，近三年来平均增速达到15%以上。2009年居民城镇居民人均可支配收入15646元，与苏北第一城市徐州之间的差距进一步缩小。居民收入的提升，增强了居民消费能力，有助于拉动内需，促进房地产的发展。淮安近年来人均可支配收入稳步增长，缩小了与周边城市的差距。城市城市经济经济10、淮安近年来居民储蓄增长情况25.82%25.82%34.3%34.3%数据来源：淮安统计局如图显示：随着08年股市大幅回落及房地产行业的调整，居民储蓄激增，2008年居民储蓄额增长了25.8%，09年金融机构本外币存款余额942亿元、贷款余额673亿元，分别增长34.3%、45%，有助于商品房的快速去化。08、09年居民储蓄、贷款额双增，未来潜在购买需求较大城市城市经济经济11、淮安近年来城市化进程情况12、四大城市2008年城市化进程比较39.9%39.9%46%46%47.2%47.2%如图显示：近年来淮安城市化进程显著提升，2010全市城镇人口达