昆山城昆山城东东OFFICEOFFICE营销营销策策划报划报告告20100506_____宏观环境分析宏观市场环境分析区域写字楼市场分析项目定位营销推广总面积927.7平方公里总人口约160万，其中户籍人口76万2009年完成GDP1750亿元，增长16%外贸进出口实现0.8%的正增长，在全国一枝独秀。昆山经济技术开发区——信心来自敢于超越2009年，昆山开发区完成GDP960亿元，增长13.9%2010年1-2月，开发区进出口总额增长87%加快转型升级，推动“二次创业”近年来在全国50多个国家级开发区中，昆山开发区综合经济实力始终位居前列，出口总额排名连续两年保持第一对外交通■随着京沪高铁、沪宁轻轨的建设，沪昆一体化的程度越来越高；■15分钟的车程，工作在上海，居住在昆山已成为趋势；上海半小时经济圈(1）动车组(2）京沪高铁：2010年11月份全部架设完毕（3）沪宁城际：400亿投资，3分钟/班，昆山设三个站点,24小时运营，本案至陆家浜南站驱车5分钟（4）沪宁高速（5）绕城高速（6）太仓港城东规划2002年《昆山市城市总体规划（2002-2020年）》，提出了“一体两翼、居住向西、产业向东”的发展规划，重点发展东部、西部两个城市副中心。东部新城是市委、市政府城市“东拓西扩”战略的组成部分，位于开发区黄浦江路以东东，东临上海、太仓，南接京沪铁路，北靠太部仓塘，辖开发区部分区域及原兵希、原蓬朗两新镇，规划面积72平方公城里。建设目标:依托优越的地理位置和丰富的文化底蕴，建造一个人文气息浓郁、自然环境优美、社会经济繁荣的江南水乡新城。核心区规划:东至顺陈路、南接景王路、西临洞庭湖路、北依太东仓塘，总规划面积约10核部平方公里，未来新城核心区新心区将拥有完善的城市城功能，建设行政、商务、医疗、文化、体育、旅游、娱乐设施，为人们提供完备的生活、工作、休闲场所。企业科技园会展中心行政办公区核心区华东商贸城核心区以前进东路与夏驾河景观带为轴线分为四个功能区：企业科技园、会展酒店区、行政办公区、华东商贸区。建成后的东部副中心将集聚10万至15万人，是中心城市的拓展区，更是服务于上海及周边功能区的卫星新城，它既接受上海都市圈的辐射，又与昆山市中心城区链接遥相呼应。开发区企业科技园位于夏驾河东侧、顺陈路西侧、前进东路北侧、总用地面积50万平方米，总建筑面积80万平方米，科技园以昆山现有众多的内外资企业为平台，吸引更多企业的研发机构，营销中心等核心机构落户昆山，吸引各大企业的“核心技术”，提供企业研发交易及信息交流等发展空间，使昆山经济形成产业总部化和经济服务化，真正实现从“昆山制造”到“昆山创造”！产业升级使高素质人才数量大大增加，其购买力远远高于目前工厂的普通员工。东部配套公园：夏驾河景观带水上公园体育公园黄埔公园闽南文化旅游园商业：世茂华东商城企业科技园光电产业园国际会展中心企业总部基地台商协会大楼开发区商会大楼宏基财富广场天虹商场时代大厦川普城商业广场酒店：华美达RAMADA金陵大酒店君豪酒店格林菲尔高尔夫格兰云天大酒店隆祺丽景大酒店中信酒店学校：昆山国际学校育英幼儿园仁宝小学震川中学文峰中学星空幼儿园开发区高级中学晨曦小学医院：宗仁卿纪念医院昆山市第一人民医院小结◇处于中国经济最发达的长三角地区，优越的区域地理位置，对周边地区的幅射力和吸引力不断增加，城市地位不断提高，对吸引更多的企业入驻提供了基础。◇宏观环境良好，经济发展快速，产业结构合理，未来发展潜力巨大，为办公市场发展创造了有利条件。◇目前城市经济发展以生产型企业为主，高档次及有规模写字楼较少，极大的压抑了城市外来办公企业的需求。风险与机遇并存，未来发展潜力巨大_____宏观市场环境分析宏观环境分析区域写字楼市场分析项目定位营销推广昆山写字楼分布帝标新天地开发区行政本案昆城中欣办公区中茵世贸广场弘基财富广场大成中航城台协会时代大厦、衫隆祺中航城华敏世家花园欣大楼东方曼哈顿吉田国际现代广场利得国际联邦国际老办公楼在开发办公楼目前市区的办公楼项目主要集中在城南片区和前进路沿线。尤其是前进中路沿线作为昆山已经成熟的商务办公区，正向东延伸，连接老城区与东部新城中心。目前昆山在租的写字楼多为较早开发的老项目，多数位于老城区各主干道。成峰商苑创业大厦名仕商务广场沪士大厦前进大道沿线已树牌写字楼昆山写字楼客户目前以昆山本地及苏州上海等地的内资客户为主，外资客户所占比重相对较小，在15%以内；本地客户和昆山以外的内资客户所占比重分别达到48%和37%；由于在昆山经济结构占据相当大比重的外资企业多为在经济开发区内的外资生产制造类企业，而这部分企业在厂区内办公为多；昆山当地的写字楼市场长期以来发展不成熟，档次较低，且昆山距离上海较近，很多外资企业选择在上海设立分支机构。昆山的现代服务业客户所占比重较小，这与昆山的二产发达三产相对落后的产业特征密切相关，当然随着昆山现代服务业的发展，此类客户的比重将会有所上升。随着城东前进路沿线大量商业办公项目的开发，和开发区基础设施的完善，这一片区将逐渐发展成为成熟的商务片区，但随着放量的不断增加，未来该片区的办公市场竞争也会愈演愈烈。在售竞争项目—隆祺丽景国际项目概括：占地：28168平米总建：18万平米地址：前进路与黄浦江路交界开发商：昆山隆祺置业有限公司物业管理：山海天物业项目情况：该项目由6栋高层项目组成。2栋为5星级酒店，分A座、B座；2栋为甲级写字楼；2栋为酒店公寓；每栋27层。销售情况：共两栋写字楼，一栋只出租，一栋销售，写字楼目前还有20余套房源未售，酒店式公寓5月份新推出销售均价：对外报均价11000元/平米，另房屋总价24%的返租抵扣房价中，均价在8000元/平米。近期推出竞争项目—帝景天成项目概括：占地：2.5万平米总建：7.1万平米地址：前进东路与顺帆路交界开发商：昆山市紫金花置业有限公司物业公司：金港物业项目情况：该项目由一栋写字楼、一栋酒店式公寓五栋住宅组成销售情况：办公楼未售预计在6月份推出销售均价：未售中航城项目概括：占地：19.7万平米总建：35万平米地址：前进路与洞庭湖路交汇开发商：昆山市中航地产物业管理：中航物业项目情况：项目设有住宅、商业、办公，办公为中航国际大厦，是城东首家享有政府资金扶持政策的办公项目，楼高99.7米，挑高10米大堂，面积设计在60到160平米。销售情况：写字楼现在积累意向客户阶段，预计在6月推出销售均价：未定世茂东一号项目概括：占地：64万平米总建：82万平米地址：前进东路299号(近东城大道)开发商：昆山世茂新发展有限公司物业管理：世茂第一太平物业管理有限公司项目情况：项目规划为3栋办公楼，2栋32F，1栋22F，位于夏驾河景观带，面积在45平米、80平米。销售情况：办公楼于4月21日开始刚刚推出，目前积累客户，正在排号，预计会在今年10月份开始销售。销售均价：8500元/平米市场回顾：1、昆山的经济一直处于上升趋势，经济开发区的GDP占到整个昆山一半以上，这也让广大外来企业看好日后经济开发区的发展前景。2、昆山写字楼处于初步发展阶段，目前主要出现在城东及城南企业较多的区域，未来几年供应量持续放大，市场竞争十分激烈。3、本案处于昆山城东经济开发区板块，生活及商业配套日趋完善化，但该板块办公市场针对性不强。面对目前不完善的办公配套体系，面对区域内的竞争和机会，面对日益高涨的土地价格和开发成本，我们该如何解读、如何梳理、如何破局？宏观环境分析____项目分析项目定位客群分析产品定位产品建议营销推广项目分析——地块区位本案项目位于前进东路临近东城大道交界处，位于目前昆山目前精心打造的开发区企业科技园内，总占地面积60万平米，现已有昆山迅腾研发科技有限公司等9家研发设计公司进驻。项目分析——项目规划总占地面积9206平方米总建筑面积78283.2平方米地地上：66283.2平方米块分类经地下：约12000平方米济建筑基底面积4100平方米技容积率7.2术建筑密度45%指绿化率15%标机动车停车位398辆非机动车停车位1988辆标高上界限+100米标高下界限--10米项目分析——周边环境与配套交通：◇项目位于前进东路临近东城大道交界，交通便利，公交106路可到，距离沪宁城际陆家浜南站四公里路程，驱车5分钟即可到达。配套：◇商业：世茂华东商城企业科技园光电产业园国际会展中心企业总部基地台商协会大楼；学校：国际学校育英幼儿园昆山仁宝小学震川中学文峰中学星空幼儿园开发区高级中学晨曦小学；医院：宗仁卿纪念医院昆山市第一人民医院等环境：◇地处现在开的昆山城东副中心板块，周边以行政办公及科技产业园为主，环境优美。宏观环境分析项目分析____项目定位客群分析产品定位产品建议营销推广客群研究——回顾思考对市场环境的再研究和思考我们发现1、处于上升阶段的昆山写字楼宇市场在产品设计、客户分类尚不够精细。2、对于区域和产品的理解，尚有很大的挖掘和创新空间。3、对于开发商战略的应用尚存在一定的不足，客户与项目互动的案例相对较少。我们认为1、在后金融危机时代，经济的发展将有力带动各区域块内的写字楼需求。2、未来的客户对写字楼的需求带有很强的差异化特征，从群体、产品、文化上都会得到体现。自然环境优越、功能完善、灵活方便的办公产品将会得到青睐。客群研究——客群定位1、银行、国有大中型企业、大型民营企业及房地产开发商整层租售。2、部分外企及中小型投资客。3、本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业主。宏观环境分析项目分析____项目定位客群分析产品定位产品建议营销推广产品定位——卖点整合地段：﹡昆山城东副中心板块﹡商业、交通配套日趋完善﹡区域内办公氛围不足且