祝桥镇百熙路商业街----市场调研和营销方案呈至上海祝桥新镇投资发展有限公司引领城镇商业发展，创新城镇投资理念上海咨博真诚为您服务！2011年01月1目录?问题界定?南汇宏观经济?南汇区域规划?南汇房地产市场?南汇各镇商业环境分析?项目价值分析?项目定位?商家访谈?营销策略21、问题界定3问题界定项目基本介绍?限定条件：地块为商业用地?项目基本介绍：?项目位于祝桥镇镇中心，百熙路与金亭路交叉路口，处于祝桥新镇南北轴线上，交通便利，环境优势明显。?项目采用中国传统文化的建筑风格，从空间布局到建筑风格都突出中国文化底蕴。4问题界定报告目的在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将：?对南汇区、祝桥镇及周边商业进行商业环境分析；?根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位；?通过项目定位设定行之有效的营销策略，提出可行性招商、销售策略；?综合开发商整体开发和区域发展规划，制定本项目可持续发展较高后期发展建议。52、南汇宏观经济?人口规划及城镇化水平?主要经济指标6南汇区域规划人口规模05年至今，南汇人口持续增长，但之前的增长中，外来务工人员占比例过大。随着大浦东产业结构的整合，未来引入的企业类型及资金实力将逐步提升，将引入众多技术人才及企业管理人员，从而使增长人群质素提高，南汇地区购房群体的构成发生改变。本案直接辐射到的南汇工业园，凭借大量的土地及区位优势，已融入到金桥出口加工区版图，招商能级得到较大提升，随之带来的对于消费市场及房地产市场的需求在未来几年逐步体现，但效应的集中释放还需时日。7浦东地区生产总值南汇2009并入大浦东，本页对浦东生产总值做以分析；浦东地区生产总值分析图5000450020375040001714.714.43200152750.7630002365.331212元10亿2000510000020062007200820092010年地区生产总值（亿元）增长率?浦东地区生产总值稳步增长，平均增长率达到14%，2010年属于为政府目标数据；?南汇2009年并入大浦东，增加原南汇地区基础设施投入，拉动原南汇经济的快速发展，国家政策相应扶持增加。8南汇宏观经济主要经济指标综合经济2005200620072008GDP（亿元）274.9350.2455.7548增幅（%）18.127.028.1%20.2%人均GDP（元）30511359174245352303增幅（%）17.718.119%固定资产投资额（亿元）318.7393.5421.4450增幅（%）53.523.47.110.1%地方财政收入（亿元）74.8106.9130.5149.5增幅（%）62.928.122.014.6%2007年南汇区实现地方生产总值455.7亿元，年增量105.5亿元，按可比价格计算，可比增长28.1%，是上海GDP增长的一倍多；对上海GDP贡献率为3.8%。?地方政府财政收入稳步提高，固定资产投资逐年增加，有力的保障了区域开发建设；?人均GDP正显示城市发展进入高速发展阶段，个人购买力越来越强，必然刺激商业市场和给类消费市场的增长。9南汇宏观经济产业分析据统计，南汇2007年第一产业增加值18.207-08年第一季度南汇第三产业产值亿元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快发展，生产供给活力较强，各产进一步改善，产业结构进一步优化。业的协调性2007年全区三次产业比重为4.0：55.4：40.6，形成了以第二产业为主导、第三产业稳定发展的经济发展型区域。2008年一季度全区完成地区增加值123.6亿元，按同比价格计算，同比增长23.1%。三次产业结构由上年的2.3：48.6：49.1调整为2.2：52.3：45.5，第二、第三产业对经济增长的贡献率分别为17.1%和8.0%，分别拉动经济增长66.8%和31.4%,二、三产业共同推动经济发展的格局进一步强化。?南汇总体经济发展速度略高于上海平均水平。?在南汇的经济发展中第二产业占主导，第三产业发展迅速。103、南汇区域规划?交通网络规划?区域发展引擎?南汇产业规划?商业规划11南汇区域规划轨道交通网络?11号线从嘉定新城经中心城，三林城后沿罗山南汇交通图路进入南汇，在康桥秀沿路设康桥东站，然后向东至规划迪斯尼项目。临港段为低速磁浮，站点位于惠南城区西面，南六公路的西侧，原三灶镇区内。基地距东面野生动物园约1Km，距南面南汇工业园区约1Km。?21号线（11号线南段的规划更新）现由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设秀沿路站、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港1站、临港2站。?R3号线自浦东新区南下，经周浦、惠南镇，沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城。?18号线规划沿康沈路向南分别设秀浦路站，周邓路（周浦站）、周祝路站、下盐路站进入航头航鹤路至航头站。2号线延伸浦东机场后远期规划再向南延伸至南汇。12南汇区域规划轨道交通网络线路站点轨道交通11号线（嘉自浦东三林地区罗山路向南，经秀浦路转向东，进入主题公园地区。定安亭—主题公园）轨道交通11号线南段自浦东龙阳路地铁站引出，沿罗山路、A3公路往南，经航头转向东，经惠南镇（21号线，龙阳路—折向南，沿A30公路东侧进入临港新城，沿临港大道直达主城区中心。在南汇区，沿线设康桥站、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东临港新城）火车站站、临港新城北站和临港新城站。轨道交通2号线（虹桥综合交通枢纽—浦穿越浦东机场航站区，在惠南镇东面的浦东铁路客站处与轨道交通11号线南段（21号线）换乘。东铁路客站）轨道交通18号线线路沿康沈路往南进入周浦镇，出周浦镇后沿沪南公路进入航头镇，在A15公（长江西路—航头）路的南侧转至航鹤路向南走行，直至航头镇镇中心。靠A30公路外侧贯穿南汇，在惠南镇东面设浦东客站，是规划上海铁路“4主3辅”铁路枢纽中的主客站之一，与轨道交通2号线和11号线南段（21号线）规划浦东铁路形成换乘。在临港新城，引支线进入物流园区，设芦潮港铁路集装箱中心站，直接为洋山深水港集疏运服务；同时引支线到重装备区和临港新城港区。规划预留浦东铁路自平安路引支线进入东海二桥进入规划大洋山港区。13南汇区域规划其他交通网络?根据原南汇区“十一五”道路规划，从2006年到2010年，南汇境内将新建二级以上道路22条，总长250公里，估算总投资195亿元。机场高速（A15）、罗山南路（A3）、两港大道等6条主要道路已在建设进程中，基本形成“十一横十六纵”的道路网络，打通南汇区与浦东新区的道路接口，向大浦东的方向发展。?浦东铁路根据上海市城市总体规划，目前浦东铁路以“东线”方案为实施方案，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。?东海大桥已经建成。?沪芦高速公路沪芦高速公路北起上海外环高速公路东南端点的迎宾大道枢纽，向东南延伸至芦潮港附近与东海大桥相衔接。整条高速公路分北段和南段进行施工。北段自迎宾大道枢纽至临港主线收费站，长约34.7公里，于2004年底通车。南段自临港主线收费站至东海大桥段长约7.6公里，2005年与东海大桥一起竣工通车。?沪芦高速公路按全封闭、全立交的高速公路标准设计，双向4-6车道，时速每小时80-100公里。它的建成，有效地改善了上海主城区与临港新城、洋山港的交通状况，满足了海上深水码头大规模疏港的需求。14南汇区域规划区域发展双引擎产业发展，产业发展，迪斯尼迪斯尼经济，经济，是是南汇未来发展的南汇未来发展的双双引引擎擎。。里程（公公路类型主要线路大浦东2个中心的整体规划，将形成区域内整体产里）A2公路、A3公路、A30公路、业的梯度转移。高速公路高速干线A15公路、东海二桥登陆线等45.4借助陆家嘴金融区的升级，将带动张江、金桥等产城市快速路A20公路、两港大道业基地的产业逐步升产业逐步升级级，而借助南汇土地资源及洋林海公路、南六—南芦公路、主要干线公申江南路、东大公路以及临港98.9山深水港的优势，原浦东新区加工型产业将逐步向路其他市级新城D2路南汇区深入。南汇工业园目前已融入金桥出口加工干线公路主要包括下盐公路、川南奉公次要干线108.5区，由此而带来的后续效应，短期内可能就会体现路等5条。区级干线主要包括周邓公路、周祝公路、奉新公路等224.7迪斯尼效应将在世博后逐渐显现公路13条世博后，迪斯尼板块周边配套项目将逐步启动，根据2014年开园的规划，33年内区域年内区域配套能级配套能级将将是是第一个第一个上升期上升期。尤其在交通方面会先行。目前在建的大川公路及马上要拓宽的南六公路等，均是惠南链接外环、迪斯尼的重要道路。15南汇区域规划区域企业和产业园企业行业代表性企业南汇（外环线以外地区）产业园区建设用地控制表（2007～2020）数电子光建设用地规模11卡姆丹克太阳能科技、摩波彼克半导体、上曙海太阳能产业园区伏（平方公里）房地产5美邦启立光电研发、上海永业桃源房产企业有限公司临港新城产业区109.5纺织服康桥产业区24.520京艺三宝纺织、凯琳圣纺织、东龙服饰、南泉制衣（上海）浦东康桥产业园区装上海国际医学园区11.5国家雅博色彩科技（上海）有限公司、广立化学（上海）有限公化工8级市祝桥空港工业区5.0司级产浦东空港工业区老港工业区3.0机械设罗达莱克斯阀门（上海）、罗尔斯－罗伊斯船舶制造（上业园32区备海）、上海田岛精密缝纫机有限公司、普