高端物业研究——高端物业专题营销管理部呈报2011.6.30目录为何打造高端物业高端物业概论高端物业的案例借鉴如何打造高端为什么要打造高端物业？1、相对于普通住宅，高端物业具有更高的产品附加值，其受市场影响的程度也较普通住宅小，普遍被开发商视为优质物业。在目前楼市调整之际，高端物业价格、销售速度却毫无影响，似乎独立于大市之外，自成一个市场。2、高端物业如运作得当，不仅能获得较高的销售利润，同时对于房地产开发企业来说能过获得较高的市场认知度，对于企业品牌的打造起到很好的推动作用。3、政策环境严格限制高端物业的开发，从而使高端物业融资难、获得用地难，使高端物业供应成为稀缺。由于高端物业的资源特性，从长远来看，其供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，高端物业便具有很强的议价能力。诠释高端物业何为高端物业？高端的界定标准什么是高端物业?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的高端物业并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为高端物业。真正的高端物业是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。诠释高端物业何为高端物业？房地产高端产品不是模仿、翻版，抄袭，不是选用上等的建筑材料，不是将项目单价提升高度，不是将住区脱离寻常人家而孤芳自赏，真正的房地产高端产品应该体现在产品的细节上，体现在人文的关怀上，体现在生活的和谐与完美上，体现在整体产品的精益求精上，体现在为人们提供更多、更完善的服务上。诠释高端物业高端物业特征综述高端物业具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上高端物业的物业必然具有唯一性。诠释高端物业高端物业最终定义在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度的满足少数高收入人群的居住/办公需求，占有稀缺性资源或资源数量、标准及销售价格、各种产品性能指标、土地价值明显超出平均水平，价格敏感度低于品质敏感度的高级住宅形式。注释：居住需求：主要指产品品质需求、精神文化需求、配套；资源：主要指土地、景观环境、交通、配套；各种性能指标：主要指同类产品套型面积、尺度、产品及设备标准；少数高收入人群：主要购买客户为当地人口中5%最富裕阶层；高级住宅形式：包括高级住宅、高级公寓、豪宅、别墅高端市场纵观以实际高端产品为借鉴继续我们的话题诠释高端物业……中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——品牌品牌11中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖香蜜湖11号号介绍大纲介绍大纲1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏香蜜湖1号位于福田香蜜湖片区香梅路与侨香路交汇处。该项目是深圳均价和套均总价最高的townhouse社区。经济技术指标占地面积：93544平方米建筑面积：13.1万平方米车位：788辆项目总套数：447户容积率1.4销售售价:高层2万/平方米多层3万/平方米TowmHouse4.5万/平方米别墅60000元/平方米中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏““九万五”地九万五”地块块7.56亿9.5亿中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏面水背“山”的规划布局面水背“山”的规划布局南低北高的地形设计南低北高的地形设计中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏现代建筑传统化：“三开三进”，用仪式感奠定归家的从容现代建筑传统化：“三开三进”，用仪式感奠定归家的从容入户花园私家电梯厅住宅大堂车行入户仪式车行入户仪式私家花园（院馆）步行入户仪式步行入户仪式住宅大堂小区入口百米私家礼宾大道私家花园（院馆）入户花园私家电梯厅中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏拥有深圳最好的绿化屏障：里三层外三层50年以上的古榕随处可见拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大的瀑布环水岛屿式效果环水岛屿式效果中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏高层建筑低层化：高层建筑低层化：香蜜湖1号·华府采用了电梯厅与住宅相互独立的空间格局公共空间到私密空间的归公共空间到私密空间的归家仪式重要节点家仪式重要节点------------入入户通透花园户通透花园蜿蜒廊桥，四合院落，高华林木院馆将客厅、餐厅、书房及主卧联系起来院馆将客厅、餐厅、书房及主卧联系起来，形成四合院落，形成四合院落TOWNHOUSETOWNHOUSE和别墅的创新和别墅的创新“予独栋于连体中”是迄今解决TOWNHOUSE个性与共性难题的最佳途径首创室内三处中空空间拥有深圳新增院落式住宅中最宽的户内楼梯中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏全面设置屋顶集水槽系统深圳首家采用肌平瓦的社区中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏项目营销项目营销研究分析研究分析务务实实高效的营销高效的营销思思路，低路，低调调营销。营销。神秘神秘感感引引起社起社会会及业及业界更界更大的大的关注关注中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏物业服务物业服务““中海深中海深蓝蓝”物”物管管服务服务将深将深度度“礼宾式”“礼宾式”服务服务理念理念用于用于顶级顶级住宅住宅领域领域中中海海地产打造地产打造深圳深圳独一无独一无二二的市区的市区别墅别墅豪宅豪宅极极品——品——香蜜湖香蜜湖11号号1.主要指标2.地块渊源3.规划要点4.“三开三进”归家仪式5.园林、标识化系统6.户型特点7.技术建材8.营销策划9.物业服务10.图片鉴赏会所会所售楼处售楼处高层户型鉴赏高层户型鉴赏华月阁、华晴阁建筑面积：320－330平米露台面积：约50－60平米华旭阁建筑面积：420－430平米露台面积：约90－100平米小品小品精装精装鉴赏鉴赏精装精装鉴赏鉴赏品牌品牌22星河星河地产打造别墅地产打造别墅专利专利豪宅——豪宅——星河丹堤星河丹堤主要指标主要指标占地面积：200000㎡建筑面积：360580㎡容积率：1.8总户数：约435套销售均价：32000元/平米最高价：59000元/平米单套最高价格为2600万元星河丹堤设计、技术特点1.规划总体布局2.规划的结构3.对自然资源的利用4.设立独立步行系统5．尽端路系人性化6．坡地入院：私家架空层达6米跃庭跃庭剖剖面面架架空平面空平面7.7.住宅住宅单单体设计体设计跃庭跃庭一层一层二层二层三层三层其他其他户型介绍：户型介绍：阔庭阔庭厢庭厢庭阔庭阔庭剖剖面面地地下下层层一层一层二层二层三层三层厢庭厢庭剖剖面面地地下下层层一层一层二层二层三层三层室内鉴赏室内鉴赏新太8．建筑风格：内敛含蓄、体形轻盈平洋典9．装置重力自循环雅即热中央热水系统的风楼盘格10．采用契合式肌平瓦的小区原原生态生态的景观的景观设计设计理念理念会所会所入口处入口处的的会所会所与别墅与别墅隔隔湖相湖相望望，形成，形成对对景。景。并且并且通通过泳过泳池池、、网球场网球场的的延延伸伸，，完完成了成了功能功能区区域域的的动静结动静结合。合。形成形成休闲休闲区、区、居居住区均住区均围围湖湖而而立立，，