引言南阳，具备“北方南国”地理特质的三线城市之一……白河最美的一段，南阳最具国际化特征的发展区域……众福缘，白河之畔308亩稀缺美地，此后，城市再无如此规格之土地……集万千期待于一身，必将打造成南阳滨江第一盘。2011年·南阳·白河最美的一段目录一、项目认知二、价值发现三、市场分析四、项目定位五、价格定位六、客群定位七、营销策略美恒·众福缘项目认知项目四至：北至中州东路，南至滨河路临白河，西至明山路，东至独山大道。项目分为三期，一期校场路北含安置地块；二期临滨河路与独山大道东包庄村改造；三期明山路以东西包庄区域；二期（校场路一期经济北）技术指标经济技术指标总用地面积28209.2㎡净用地面积20969㎡12214.32㎡基底建筑面积4749.99㎡3920㎡总建筑面积119766.4563300㎡容积率4.54.1覆盖率22.65%32.09%绿地率35.42%30.17%户数764户400户停车位数618辆367辆南阳，北方少数具有南国地理特质的城市之一城市价值价值发现1——南阳虽地处北方，但属汉水流域沿线白河支流，独特地理环境使得南阳成为北方少数的具备南国气质的中型城市之一，清秀美丽的白河贯穿南阳市，使得望江而居的价值才尤为凸显。土地价值项目紧邻滨河风光带，近闹市商业中心，尽享稀缺江景与都市繁华价值发现2——城市行政、商业中心块行政商务中心承接之地，一脉相承之大城所向，南阳的脸面金地。市民体育公园价值发现3——紧邻白河国家级湿地公高端住宅小区园，自然生态资源极其丰富，三面临近大型市民休闲广场，也是市区最宜人居之地商业中心。市民休闲广场价值发现4——南阳人的印象里，盛唐城南北交通命脉商务苑一直是早期最奢华的豪宅，人皆向往。地段早已在南阳人心中烙下上层居所国家级湿地公园的印象。旗下5星酒店即将开业。板块价值项目最具国际化特征必将成为南阳未来发展中心价值发现5——项目处河南河北分界，老城向新城发展的核心，是南阳最具国际化特征的焦点地段，必将成为南阳未来城市发展中心。价值发现6——农运会将推进南阳提前发展20年，地价、房价不言而喻。其体育主场馆，迎宾馆，配套展馆、学校、医院、商贸等设施的建设都以滨水新区展开。建业与李宁体育城的带动，将会大幅提升南阳住宅的档次与价位。价值发现7——白河流经南阳市区呈一个“J”状。而本案南邻恰好是白河最直的一段，水面最宽的一段，景色最美的一段。无论从景观基础，还是人文感情基础都是无法消减的。（例：正月十五的烟火）价值发现8——滨河路是形象大道，独山大道是南阳市区最宽的快速道，独山大桥是南阳人口中的“老桥”，本案处于黄金咽喉的交通命脉价值凸显。产品价值价值发现9——90万平米弘篇力作，天然水系资源为构筑生态社区提供了优越条件；现代外立面、立体园林、配套设施的品质打造加上会所、双语幼儿园等高端配套，以及专业的高端物业服务，一个全新的国际化生活社区跃然纸上。美恒·众福缘稀缺资源风水宝地区域背景周边景观品质大作花园居所一流配置南国气质承接商业项目是南滨河公园90万平米40%的高商业、会的城市，中心与热阳最具国、一线江宏篇力作绿化，立所、双语加邻白河点板块，际化特征景、体育，地暖设体园林，幼儿园等而居，为临界白河的焦点地馆、市民施的品质生态大堂。临江而居之水，项段。体育公园打造，专、俨然生的最理想目实属上等市政人业的高端态花园格境界风上水之文环境资物业服务局。相。源相当丰。富。项目具备了成为中高端楼盘的先天禀赋南阳中高端物业研究：在此采用价格指标量化界定中高端物业以便于研究此物业类型。价格界定因中高端项目的价格具有明显的时效性，只能说南阳当前中高端物业的界定应同时满足以下俩个条件：——单价在4000元以上；——总价在40万以上。南阳市场中高端物业特征：四大因素必具其一，往往不能兼而有之目前南阳市场上的中高端物业往往在市场表演上突出某个因素特征：价格与区位优势：名门华府、盛世龙源、家和万世、怡博花园；梅溪商厦；中景门国贸、尚城国际、璟都国际、万事达生活广场；自然资源优势：桂花城、向阳荷花广场、鸿德罗马帝景；产品自身优势：明伦现代城、绿都如意湾、卧龙官邸；品牌与市场形象优势：建业森林半岛；我们是什么——高端、标杆物业——一个由四纬因素构成的市场综合体价高造高格在住宅市场发展的特定阶段，在具有较高地域创品于：或：产市度同单能场文脉认知度的区域内，能最大限度的满足中高收入人适类价性平舒产与品均高品总产质水群的居住需求，占有核心区位或稀缺资源，其在资源水价品平平数量、标准、销售价格、各种产品性能指标、土地价高端物业市场值、市场形象等方面皆明显超出市场平均水平，价格客户形位群象区源敏感度低于品质敏感度的高级住宅形式。与：有资品中拥缺牌高：稀形端源等象资态本项目可初步定位为：高端物业，滨江标杆生或中高端物业市场规模逐年扩大，40万元以上的总价段成交量明显增加07年以来，随着市场整体价格水平的提高，同时中高端物业上市量的增加，成交规模大幅上升，从2010年的市场的表现来看，市场规模进一步大幅扩张。2011年，虽然整体住宅市场进入了政策调整期，但南阳中高端住宅市场情况仍然持续良好状态。数据来源于南阳房管局在售同竞争性楼盘项目名称项目评价优势：开发商品牌、大规模，规划好，高质量的自身配套建业·森林半岛劣势：价格偏高、周边公共配套设施不健全优势：高品质、高质量的自身配套、外立面特色、发展潜力永安·尚城国际劣势：周边公共配套设施不健全优势：地段好，升值潜力大乾元·汉景苑劣势：产品设计差，周期长，口碑不好优势：大规模，规划好，高质量的自身配套，户型创新常绿·林溪谷劣势：周边药厂污染严重优势：地段好，规模大，品质好宇信·凯旋城劣势：外部缺乏景观资源，建设路脏乱优势：地段好、品质好、户型创新启元·璟都国际劣势：舒适度略欠佳外部缺乏景观资源森林半岛南阳市滨河路与312开发商建业住宅集团物业地址项目概况国道交汇处物业类型城市综合体产品形态高层占地面积479亩总建面积60万平方米容积率2.0绿化率40%开盘时间2011年9月交房时间2013年成交均价销售均价4400元/m?，楼王均价达7000元/m?推广渠道核心卖点：区域位置、开发商品牌、环境优越推广渠道：户外、报广、派单推广主题：60万m2当代国际滨水新城客户情况客户特征：年纪在30-45岁多为改善居住环境置业，南阳市企业中高级管理层政府公务员、自由职业者客户关注点：价格、质量、配套完善程度，交通条件媒体渠道：户外、广播、网络销售动态共分5期开发．一期(9栋17层板式楼：894套)，自2011年初认筹(两万抵两万五)，截至5月底．销售率约70％．均价为4400元/m?一次性优惠3％．按揭无优患．二期目前即将认筹。社区配套建业小哈佛田际教育园区、五星酒店、法式风情商业街等璟都国际南阳市启元置业南阳市独山大道与张衡路交汇开发商物业地址项目概况有限公司处南200米路东物业类型住宅产品形态高层占地面积106亩总建面积24万平方米容积率3.4绿化率40%开盘时间2011.02交房时间2011.11成交均价4200元/m?推广渠道核心卖点：政务区、景观、建筑风格推广渠道：户外、报广、广播推广主题：谁？在引领这个时代客户情况客户特征：初次置业者、白领阶层、周边县城人群、机关单位员工客户关注点：价格、交通便利度、物业、配套媒体渠道：户外、短信、网络、老带新销售动态2010年12月份排卡，2011年5月22日开盘，一期房源600多套，排卡750张所有，选房400多套，排卡优惠1万低2万，区间价3700-4500，按揭无优惠，一次性优惠5%社区配套儿童游乐场、运动休闲设施、社区诊所、地温中央空调凯旋城南阳市宇信房地开发商物业地址南阳市建设路与明山路交汇处项目概况产开发有限公司物业类型住宅产品形态高层占地面积129亩总建面积28万平方米容积率3.68绿化率40%开盘时间2011.08交房时间2012.年底成交均价4300元/m?-推广渠道核心卖点：政务区、景观、建筑风格推广渠道：户外、报广、广播推广主题：凯旋荣至、城汇中央客户情况客户特征：初次置业者、白领阶层、周边县城人群、机关单位员工客户关注点：价格、交通便利度、物业、配套、景观、品质、施工速度媒体渠道：户外、短信、网络、传媒电视销售动态一期2010年8月开盘，现已售罄，二期2011年8月28日开盘，推出房源892套，当天销售72%左右，目前剩100套左右。社区配套2万平方法式园林景观，6万平米凯旋广场。尚城国际河南省永安房地开发商物业地址南阳市仲景路与天山路交汇处项目概况产开发有限公司物业类型住宅产品形态高层占地面积292亩总建面积56万平方米容积率3.5绿化率40%开盘时间2011.05交房时间2013成交均价4300元/m?推广渠道核心卖点：城市中心、景观、建筑风格推广渠道：户外、报广、广播推广主题：城市心、繁华里、大美之城客户特征：初次置业者、白领阶层、周边县城人群（镇平居多）、客户情况机关单位员工客户关注点：价格、交通便利度、物业、配套媒体渠道：户外、短信、网络、公交车体。投资赞助销售动态2011年3月份排卡，2011年5月28日开盘，一期房源600多套，排卡1100张所有，开盘销售将近50%，排卡优惠2万低3万，区间价3700-4500，按揭优惠1%，一次性优惠5%，目前一期销售达到90%。二期10月1日开始认筹。社区配套星级酒店、SOHO公寓、大型超市林溪谷南阳市常绿置业开发商物业地址南阳市工业路与光武路交汇处项目概况有限公司物业类型住宅产品形态高层占地面积173亩总建面积27万平方米容积率2.8绿化率42%开盘时间2011.08交房时间2012.12.30成交均价45