一场价值12亿元的营销战役————山河山河20112011年度年度营销营销方案——方案——第一部分：时局分析第一部分：时局分析2010年贵阳楼市综述2011年贵阳楼市预测2011年山河营销发展方向?在经历了2008年的楼市“寒冬”和2009年房价的一路飙升之后，2010年楼市在调控政策频出的背景下走过，成为有史以来房地产调控力度最大、手段最多、持续性最长的一年。作为三线城市的贵阳，伴随着一系列宏观调控政策的出台，市场反应虽然不及一、二线城市迅速，但影响客观存在，市场整体起伏波动。2010年可谓贵阳楼市大落大起之年。以下将对2010年贵阳楼市进行简单回顾并预测2011年贵阳楼市走向。11、、20112011年贵阳楼市综述年贵阳楼市综述1、2010年贵阳土地成交情况2、2010年贵阳市商品房新增供应情况3、2010年贵阳市成交情况4、2011年贵阳各区（月）成交均价走势5、调控趋势1、2010年贵阳土地成交情况贵阳市土地出让情况807000000宗6000000面数605000000积（（4000000403000000宗2000000平）201000000方米0）0-1000000云岩南明金阳白云小河乌当花溪合计出让宗数1914143014367成交宗数171410208051成交面积11295411223149132172427781202619871065720972010年贵阳市全年成功出让土体51宗，共计面积6872097。乌当区出让面积最大，居住性质为主，两城区共计出让面积235万方，性质为商住，金阳出让面积132万方，以商业性质为主。白云区出让土地性质主要为工业用地。2、2010年贵阳市商品房新增供应情况2010年全市每月商品房供应情况20018000面套18016000积数160（（1400014012000120单单10000100位位800080：：6000套60万）404000方202000）001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增面积138.7712.2913.08167.2895.7125.841.0340.58104.2146.01164.74182.43新增套数1108586556981255631561694285343808929185716002154622010年全市商品房供应量为1031.41万方，84537套，其中1、4、11、12月供应量较大，自4月新政出台后，大多数开发商处于观望态度，使得5-10月形成较多开发楼盘房源的积压，这是11、12月相继推量较大的主要原因。几个月供应量都突破了100万方，相比2009年供应量791.12万方，面积涨幅30.31%；套数在59958的基础上涨幅为40.99%。3-1、2010年贵阳市成交情况2010年全市每月销售情况(10000120单面积位100（套8000：数80套6000单、/60位均4000元：价40/万200020方㎡））001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售套数403817034786846475743280403864087015620366599208销售均价448343084413403941554404441144344523455545824505销售面积38.0121.9261.99108.981.6136.8543.6772.8268.9358.1667.7110.22010年全市共计销售房源69396套，销售面积771.60万方，销售均价4401元/平方米，同比分别增长15.74%、-2.5%、24.85%。在2010年销售中，1、2、3月表现低迷，4、5月表现良好，4月份销量突破8000套，销售面积达108.9万方，受4月份新政影响，6/7/8月份地产市场再现低迷，在几个月的博弈之后，9-12月份连续突破6000套，4月共计销售面积305.02万方。特别注意的是，12月销量达到9208套，环比增长达101.8%。3-2、2010年贵阳市各区交易情况2010年各区销售情况（40000350单面300积位（套30000250：数套200单、20000/150位均元：价10000100/万50方㎡））00金阳两城小河白云乌当花溪套数28968262783904308056811485均价466048914096401037054693面积321.79287.6447.8233.5465.2715.542010年在全市成交的771.60万方房源中，销售额达到339.58亿元，同比增长13.7%。从区域交易来看，交易套数金阳以28968套占据第一，销售面积321.79万方，各个区域销售套数均显增长。4、2011年贵阳各区（月）成交均价走势2010年各区价格走势（元/㎡）均6000价（5000单4000位：3000元2000/㎡1000）01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金阳396241254128403842444480502147525015548852315443两城518652874980507546544708480847755172507245424444小河436440523864394438673827376439364226421846204475白云350332203513382439944097451154733792408943183787乌当394640603929317436383599352635283772391737613613花溪486943654596418145345410422541375162454750175273成交价格显示，小河区、乌当区、花溪区表现不平稳，主要受区域房源价格区间较大影响，特别是乌当区受到经适房与洋房两种房源不同时间销量影响表现波动较大。金阳区整体表现为增长趋势。主城区9/10月份受懿府、保利国际广场、两大高价楼盘销量和均价的影响单月均价在5000以上。重点关注——两城区2011两城区主要在售楼盘楼盘项目体量类型销售进度户型面积区间目前均价保利国际广场240000塔楼高层两栋住宅80-32013000懿府73394塔楼高层住宅120-15012500花果园560000高层一期60-1356300保利云山670000塔楼高层蚂蚁公馆57-2006400黔灵山国际社区151818平方米塔楼高层黔灵公馆二期80-1305800中铁建设国际城220000塔楼高层国际城水岸100-3805700百灵时尚67815塔楼高层公寓部分55-13018000蒙特卡尼849116平方米板塔多层高层水映山城F区95-2604700水岸大宅2010两城区房交情况（12012000单面位积10010000（：808000元单/均位606000平价：404000方万）方202000）/00套1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数新增面积22.657.2559.523.247.184.7531.8625.0657.7213.9367.56110.48成交面积15.635.5631.524.516.513.819.4731.2421.2420.5522.9450.63新增套数23725875038118596929620192756480165965019600成交套数17365892593240114491198173327531863187622084400成交均价5186528749805075465447085021475250155488523154422010年全年两城区共计新增面积431.18万方，成交面积287.64万方，供销比为3：2，销售均价5069元/平方米，环比增长10.79%。销售主要月份为4/9/11/12.主城区在未来几年将有大多数平房区被改造，综合体项目成为主城改造的主要方向。两城区板块综述?2011年两城区关注楼盘：银海元隆广场、中大国际广场、花果园、延安西路综合体、天玺苑、黔灵文峰苑、中天会展城主城改造项目（中华路、遵义路）、经典天成……?市区内价格基本上在8000以上，毛坯房已有万元级楼盘。全区均价5056元/平方米。2011年，两城区楼盘基本将向万元靠拢，两城区整体房价将大幅升高。?未来主城改造将现大型综合体，超高层写字楼等物业类型?轻轨交通加速主城改造，未来楼盘发展空间更加宽阔重点关注——金阳新区2010金阳区房交情况1401200012010000面元积1008000/（806000平方万604000方；）402000套2000-20001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增面积66.7600.11121.516.28.063.8505.3926.777.532.76成交面积11.678.4519.4448.8652.414.914.9825.2925.2921.932.339.68新增套数601701695701179779258067067077362631成交套数13216601278461449021360146023883202282032553187成交均价3962412541284038424444804808477551725072454244432010年全年金阳区共计新增面积358.83万方，成交面积321.79万方，供销比为53：50，销售均价4482元/平方米，环比增长36.27%。销售主要月份为4/5/11/12.金阳区在未来几年将有大多数总部基地的建设，综合体项目将成为金阳区的建设类型之一。在居住环境的追求上，金阳区环境性价比较高。2010年