新旅城全案营销推广报告11/区域位置地理学2/竞争项目历史学Contents目录3/目标客群人际观4/项目定位社会观二学三观两论5/产品建议科学观6/品牌传播品牌论7/项目营销营销论2地理学项目土地属性认知3城市规划地理位置成熟地段、房地产开发的热点区域本案位于碑林区中心区域，距中心城区车程约5分钟，同时隶属房产开发的热点板块区域规划碑林区是西安市传统的政治、经济、文化中心，中心城区之一。辖区面积二十二平方公里，八个街道办事处，一百多个社区，常住人口八十三万。西安市科技、教育文化大区，拥有17所大专院校，110多家科研单位。城市中心区城南板块碑林区?居住环境：成熟的居住环境、良好的人文气氛城南板块?交通配套：交通便捷、路网发达，南二环横贯东西，从雁塔路往西，雁塔路、长安路、朱雀路、含光路、太白路、高新路是西安南北交通的几大动脉?商业配套：小寨商圈是西安最繁华的商业地段之一、教育资源：南区域内高校数量约占到西安市总量的注：图中星型标注为本项目所在位置45%，中小学数量同样居全市各区之首城南板块是西安市房地产开发的热点区域。4核心交通导入项目所在区域交通便利，路网发达，未来轨道交通的建成将对片区房地产的格局产生很大的影响，同时带来巨大的发展契机。道路交通线?区域道路系统为棋盘式路网格局，多条城市主干道交错贯穿，交通十分方便。距城市中心区域只需10分钟车程?西安地铁初期规划为6条线，总长251．8公里，服务范围覆盖全市61个主要客流集散点中的52个，线路直接连接或延伸方向辐射中心城镇和组团，轨道交通客运量占居民出行总量的25％。?项目周边区域将有多条地铁线交互贯通，将给区域带来巨大的人流量和客流量，地铁出站口可能形成特殊的商业形态，区域内商业格局将因此而改变，未来商业投资潜力巨大。5区位分析项目周边配套齐全，生活氛围浓厚，交通便利但并不毗邻城市主干道，闹中取静适宜居住。项目四至?南：建设路，双向2车道?东：测绘东路，双向2车道万?达北：测绘局家属区，到达友谊东路（双向8车道）约3广分钟车程场?西：测绘局家属区，到达雁塔路（双向6车道）约2分钟车程。周边配套：?医疗配套：323医院、西安市儿童医院第二门诊部、西北有色医院、航空医院?商业配套：万达广场，天域凯莱酒店（四星级）建设本案路沿线为餐饮一条街、文艺路布艺市场（5个布匹批发市场，其辐射范围达到13个省市自治）、雁塔路以323医院赛格电脑城、百脑汇、东新科贸为龙头的全国知名的IT特色商业街?教育配套：建筑科技大学、长安大学?公共交通：二环1号线、二环2号线、高新专线、5、21、22、23、25、27、30、31、41、208、224、308、313、401、500、501、527、601、606、609、710、715、716、721、游4、游9(320)6家春秋国际测绘局家美居中心属区建筑科技大学电子市场布艺市场项目地块属性界定项目地块及所在片区特点可以总结如下：片?属性界定区地块所在片区为区域中心地带：位于碑林区的中心地带，距离城中核心仅需5分钟车程。土地具有稀缺性，区域认可度很高。特性片区?坐拥公交枢纽和轨道交通枢纽的交通优势，项目在导入客源上具有土地属性：交很大便利性通二线省会城市，区域中周?地块周边具有诸多优势：专业市场发展较为成熟，一方面有利于商心地带，城市稀缺地段边业物业的去化，另一方面也带来了充足的客源。万达广场的建成开业现增加了区域的商业氛围，同时也带动了人气的提升。状7历史学区域市场8整体市场现状/土地市场1、全国土地市场：“国进民退”，地王频现资金实力雄厚的大型央企09年上半年纷纷进军地产行业，并不断制造新的地王，推动部分区域地价上涨，以中建集团、中化方兴和北京华融等为代表。从上半年地王成交排行榜来看，前10位中有六家企业均为央企，成为上半年土地市场逐渐回暖的重要动力。大型上市房企也因为住宅市场回暖而资金量充足，拿地热情高涨，其拿地重点集中在二三线城市市场。9整体市场现状/土地市场2、09年商品房市场逐渐转好，土地市场供应和成交量也随之上涨，未来商品房市场有可能面临供应过量的局面。供应量大09年市场转暖，开发商拿地热情高涨，土地市场供需两旺。多头供应市场化低，供应源头不可控，可能持续的供应过量。地价暴涨09年以来土地价格持续快速上涨，高地价将进一步推高房价。?2009年上半年招拍挂土地成交均价为198万元亩，上涨幅度达39.45%。?10月，共挂牌出让土地17宗，其中撤牌一宗，出让土地面积94.96万㎡，规划建筑面积201.79万㎡，挂牌面积同比去年10月大幅爆涨429.91%，规划建筑面积同比上涨146.65%。?10月，共成交土地9宗。成交土地面积40.78万平方米，成交面积同比上涨11.76%，环比上涨208.7%；?平均楼板价为1158.49元/㎡。同比小有回落，下降1.59%，环比上涨144.4%。10整体市场现状/住宅市场1、进入09年之后，西安住宅市场供需两旺，量价齐涨?09年西安住宅市场成交量持续走高，一季度大幅升温，二、三季度成交量则于高位稳步攀升，四季度第一个月份直线飙升。?10月份住宅成交不但再次突破历史高点，更创下133.95万㎡的绝对峰值。全市住宅成交133.95万㎡，环比大幅上升24.93%；同比08年10月份上涨190.37%。?09年开年成交均价一路小幅上扬，3-5月涨势趋缓，6-8月连续大幅上涨，9月略有盘整，10月再次冲高至5082元/㎡。11整体市场现状/住宅市场2、市场供求产品集中在2、3室，各面积段皆需求旺盛?09年市场形势好转，各户型出了一定程度的供不应求，大量消化存量，各房型均表现出旺盛的需求，尤其是2、3房。?90㎡以下2房产品，90-144㎡的3房产品是目前市场的主流需求，整体表现供不应求。?144-180㎡的大户型产品需求稍显乏力，180㎡以上的豪宅产品市场却表现出较大的需求空间。12整体市场现状/住宅市场3、成交客户年龄结构：住宅成交客户年轻化趋势明显13整体市场现状/住宅市场4、购房动机：首置类客户占据多数，但随着成交量不断攀高，首改类的客户所占比例不断上升。14整体市场现状/商业市场1、西安商贸局规划，从2004年至2020年分“三步走”，把西安打造成接轨国际的西部商贸中心。第一步：近期（2004年至2010年）■中心商业区（明城墻以内）禁止设置各类批发市场、集贸市场。加快西大街、东大街、北大街、解放路等重点商业密集区的新建和改造步伐，不断完善城区内的东西南北四条大街和解放路商业服务网。中心商业区未来几年限制设置大型超市、仓储式会员店等，禁止设置城郊购物中心、各类批发市场、集贸市场等，但鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、特色餐饮网点以及具有西部特色的旅游纪念品商店等，大力引进老字号名店。■建设二环商业带、三环商业带。重点建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡、北二环、高新区、沙坡、纺织城、三桥、红庙坡、经开区、曲江等12个区域建设区域商业中心。在三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。第二步：中期（2011年至2015年）■发展“中”字形中心商业区加快发展以南北大街为轴，解放路与洒金桥大街相对，东西五路、莲湖路与东西大街相对“中”字形中心商业区，开发商业功能区，将传统特色和现代气息相结合。■建设五个区域商业中心建设韦曲、郭杜、滻灞河、经开区、临潼和涇渭区五个区域商业中心。第三步：远期（2016年至2020年）■建中心步行商业街区在以鐘楼为中心，北到莲湖路，西到南北广济街，东到端履门、柏树林、南到南城墻的“田”字形中心商业区内，建成融购物、休闲、娱乐、旅游为一体的中心步行商业街区，使之成为中国西部商业的一颗明珠。15整体市场现状/商业市场2、商业市场产品单一，总体供大于求，市场波动性相对强烈，风险系数较大。?09年上半年商业市场总供应量为298735㎡，而总需求量为277156㎡，总体表现为供大于求。成交均价8364元，同比下降1603元/㎡。?西安由于目前市场在售和预售的纯商业项目较少，多数以住宅底商为主，因此成交受个案影响较大。16区域房地产市场现状/供应1、城南区是房地产开发的热点区域之一，新增供应量远大于全市其他区域。?城南区上半年土地挂牌28宗，累计1763亩，规划总价面345.8万㎡。占全市上半年土地供应量的一半。?10月份，城南区住宅供应量39万㎡，占全市总供应量的商品住宅供应情况西安市上半年土地供应情况31%17区域房地产市场现状/供应2、项目所在碑林区为西安市城改重点区域之一，周边城改项目众多，且动工时间集中，未来市场竞争将非常激烈。?碑林区有城中村24个，目前已实施了对李家村、仁义村等22个城中村的拆迁改造，拆迁总面积达418.58万平方米，城改项目多采用超高容积率，按平均容积率6算，城改项目总供应量超过2500万平方米。?目前，李家村、西何家村等三个村已完成了村民回迁安置，其他17个城中村的安置房建设工地已全面开工建设?预计明年将有5个城改项目完成回迁安置工作，回迁安置面积达到55万平方米。18区域房地产市场现状/需求3、城南区具有成熟配套和浓郁文化氛围，是较为理想的置业方向，一直都是房地产开发的热点区域，需求旺盛。?09年上半年，城南区累计成交量126.75万㎡，位居全市第一位。?09你7-10月，城南区累计成交量122.76万㎡，需求旺盛，去化速度相对较快1960005500500045004000区域房地产市场现状/价格4、楼市旺销、区域价格快速上涨！350007年楼市火爆，价格快速上涨至价格天花板09年5月震荡调整启动上涨2007年1月2007年3月2007年5月20