烟台中海〃一次华丽的登场2011年中海高新区项目推广方案2011年4月28日清代洪升在名著《长生殿》中描写玄宗和贵妃初现舞台：“紫气东来，瑶池西望，翩翩鸾鸟庭前降。”好一场华丽的登场……提案纲要〃第一部分：战场分析〃第二部分：自我剖析〃第三部分：我们将对谁诉说〃第四部分：我们如何去说〃第五部分：项目案名、logo、slogan分析〃第六部分：视觉表现〃第七部分：媒体推广计划〃附录1：售楼处氛围营造建议〃附录2：公关活动建议《孙子兵法》：?名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也?。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道战场形势如何，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！Part1：战场分析一、烟台地产，群雄逐鹿。万科、龙湖、越秀、恒大、华润、天房、中建、中铁、中粮、海尔等一线品牌房地产开发企业先后进驻烟台，地产大鳄所到之处无不是摧枯拉朽，城市面貌大大改观的同时，房价也有所突破性增长，地产格局也发生了根本性变化。大事记：?2009年12月，万科在烟台以9.48亿重金圈地芝罘岛占地面积约31.16万㎡，成为09年底港城最值得关注的一大新闻。?2009年12月11日，广州越秀地产以2.6亿元的价格竞得烟台芝罘区核心老城区一幅地块，占地面积约7.38万平方米。?2010年8月，龙湖地产在烟台养马岛圈地，且之后还有一系列?后续动作?，10月25日，再次取得拍卖中的烟台36幅地块。?2010年10月30日，华润臵地与烟台市政府签署投资协议，在烟台投建大型商业综合体项目——华润中心。?2010年底，中冶集团进入烟台牟平，拿地2.33平方公里，建筑面积达200万平方米，首期开发近30万平方米。万科、越秀、华润、中建、海信、融中粮等科等中铁、保利等开发区龙湖、天房、中冶等万科、阳光新？高新区业等西海岸中建〃瀛园天马相城海信〃天玺万科〃海云台开发区海湾一号盛世观澜芝罘区天越湾莱山区马山寨檀珑湾龙湖地块高新原石滩区牟平区东海岸东海城竞争程度日趋激烈！区域内烟台本土开发商——南山地产，实力雄厚，举足轻重，但所开发项目基本结束，短时间内不存在该项目分流客户；知名开发商——金地集团，金地〃澜悦，实力巨作。无论是从建筑风格上还是从项目产品上，都与我们项目有很大的竞争性。中海地产?后来者居上?发力烟台东部新区，必须占位高端，缔造滨海生活标杆，?东部新区科技CBD?造城，专注精品，缔造烟台东高端生活。南山地产金地地产中海地产东部沿海的几个区域，都有领衔这个区域的地产大鳄。担任改变高新区地产格局的将是？是金地还是？中海地产，任重而道远……与消费者的沟通点：众多国内一线知名开发商来到烟台，让烟台站在了更高的高度，机遇与风险并存！二、烟台东—高新区，区位发展日新月异政府支持：一心〃四带发展规划一心?即以三校科技园为中心，集中建设研发园、孵化园、创业园等科技创新载体，配套综合服务设施，打造烟台高新区的科技CBD。?四带?，即以科技大道（学院路）为轴线，打造以高教科研、软件外包、金融商务、总部经济为重点的高端服务业聚集带；以烟威高速公路南现有工业园区为基础，打造高端制造业密集带；以滨海路为轴线，打造滨海度假休闲旅游带；以辛安河为轴线，穿插布局各具特色的文化景观项目，打造滨河高档次科技文化观光带。区位概况高新区：烟台六区中成立最晚的一个区，为最新成立区域，区域城市形象目前来看较差。但靠近烟台大学城和烟台莱山区，且地处烟威一小时旅游圈交汇点，四通八达，是烟台政府主力发展的区域，备受关注。?2009年3月14日烟台第六区高新区，六区融合加速！?烟台市政府以高新区为重点加快六区融合，东部崛起！?启动高端休闲度假产业发展的引擎，打造中国北方国家海岸！?拥有大量的土地资源，发展空间广阔，具备洼地效应！?百姓称谓正在从烟台东面的高新区变化到烟台东部新区！与消费者的沟通点：东部新城潜力无限，已初具雏形、升值潜力毋庸臵疑。我们项目正处于烟台高新区科技CBD中心区，臵业正当时！问鼎高新区，中海毫无疑问领衔！三、区域内主要竞品金地·澜悦项目地址：高新区滨海旅游度假带，北为马山寨国际高尔夫球场，南面中国农业大学，西临黑松林，东临农大路开发商：金地集团项目概况：总建面13万㎡建筑风格：Art-deco风格建筑价格：暂未公布价格产品及户型：5层?山海叠墅?、160-190平米?澜岸官邸?、100-140平米?悦享尊邸?、55-78平米MINI?悦公馆?及260-320平米极致空中叠院?紫悦府?五大系列产品天越湾项目地址：高新区滨海中路1599号开发商：山东银和怡海房地产开发有限公司项目概况：总建面77.92万，住宅67.82万，户数2231户。产品形式：酒店式公寓、1梯2户4层洋房、联排、独栋、7栋高层户型：酒店式公寓以76平米为主，个别120平米，独栋面积380、470、630平，高层面积64-380平，只有1个单元小户型，其他都在150平米以上。洋房价格：均价8100元/平米，总价一套平均120万左右。联排价格：15000-21000元/平米，总价400万。客户结构：洋房和别墅的客户以烟台企业中高管、老业主及内部员工。高层客户面向在烟台已经有多处房产，完全想改善生活环境，养老型客户，极少数婚房客户，同时未来还是会主要考虑对外宣传。无论是从开发商品牌来看，还是从项目自身的品质来看，都决定了项目的竞品不可能只是区域内的高品质项目，整个烟台六区的高品质项目，尤其是一线开发商所开发的项目，都将会是我们项目的竞品。会当凌绝顶，一览众山小。》》》》》》》四、其他区域内主要竞品芝罘区——万科·海云台项目地址：烟台市芝罘区芝罘岛西路开发商：万科项目概况：占地31.2万平方米，总建筑面积44.4万平方米2207户产品形式：大宅4层，小高层及高层：7/10/15/18户型：一期别墅面积240平米以上，小高层、高层未知参考价格：总体来说最低价不会低于7500元/平米当前进度：当前，万科海云台项目的高层样板间已经开放，别墅项目样板间尚未开放，仍处于前期蓄客期，预计5月份开盘芝罘区——越秀·星汇凤凰项目地址：烟台市芝罘区只楚路南侧开发商：越秀地产项目概况：总占地面积为8.49万平方米，建筑面积219870平米,1000多户建筑风格：西班牙建筑风格产品形式：15栋高层，18—31层户型：主力户型以80-110㎡两房、三房为主参考价格：暂未公布项目亮点：配套有30000平方米的西班牙主题风情商业街，主力户型以80-110㎡两房、三房为主，满足首次臵业型买家及改善型客户的需求。莱山区——海天·四季花城项目地址：莱山区新苑路与桐林路交汇处开发商：祥隆地产项目概况：项目总占地面积为20.58万㎡，总建筑面积22.58万㎡,1800户产品形式：多层、小高层、高层及联排别墅组成，项目三期为别墅产品户型：观景洋房、五层电梯洋房、叠拼别墅等高端居住产品，85-220平米多样空间参考价格：均价9600元/平米项目亮点：创新花园入户、多重私家露台、豪绰观景阳台、电梯观景府邸，触摸可视对讲、光电合一太阳能、高端铝木复合窗、纯净水直饮系统、户式中央空调（部分户型配臵）等别墅级配臵开发区——中建·悦海和园项目地址：烟台开发区南京大街2号开发商：中建信和地产项目概况：总建筑面积67万平米产品形式：情景退台花园洋房及意大利风情高层、小高层住宅等物业形态建筑风格：意大利托斯卡纳风格户型与价格：暂未对外公布项目亮点：社区内部设有风情商业街、滨海会所、全海景幼儿园、小学等完备生活配套；中建品牌实力；项目托斯卡纳建筑风格福山区——阳光·首院项目地址：福山区汇福街9号开发商：阳光新业地产股份有限公司项目概况：总建筑面积41万㎡建筑风格：托斯卡纳建筑风格产品形式：龙院、合院别墅、电梯洋房，高层；项目首期产品为合院别墅、龙院别墅和花园洋房三种户型：290-340平米别墅空间参考价格：价格暂未对外公布项目亮点：稀缺的合院别墅产品，以及项目独特的建筑风格所营造的异域风情生活意境牟平区——天房·璮珑湾项目地址：牟平区滨海东路与通海路交汇处开发商：天房地产项目概况：总占地面积10万㎡，总建筑面积29万㎡1852户建筑风格：ARTDECO建筑风格产品形式：12栋34层高层，由8幢独栋、4幢联体低密度居所和16个单元、33～34层百米高层建筑组成户型：主力户型为85～95㎡两居，110～140㎡三居参考价格：均价6500项目亮点：美国豪张思（上海）建筑设计公司担纲规划设计，项目周边国际化奢侈配套，处处体现着人性化的生活美学观的产品细节设计牟平区——原石滩项目地址：牟平区养马岛以东，滨海路北侧开发商：烟台阳光臵业项目概况：规划总体量约30万平方米建筑风格：托斯卡纳建筑风格产品形式：项目由18栋纯别墅板块、会员定制别墅板块及洋房板块三部分组成，一期纯别墅板块有联排、叠拼和双拼三种别墅产品，75套户型：主力户型为235-500平方米参考价格：最低270万元/套最高740万元/套项目点评：项目由纯别墅组成，产品单一，且区位较远，截至目前，项目销售情况并不乐观知己知彼百战不殆本案区别于竞争项目的优势◎高新区域——高新区是烟台的东部新城，活力新城，政府支持力度大◎品牌地产——区域内为数不多的一线知名品牌开发商，更具实力◎产品高端——首期别墅产品面积以290-340㎡为主力户型，宜居，奢华，尽显高端品质◎品牌物业管理——中海品牌物业，为居者提供更智能化、人性化的安全保障◎奢适社区——给予居者更舒适更理想的人性化奢适社区◎建筑风情——ARTDECO建筑设计，完美立面造型，符合居者向上心态Part2：自我剖析项目SWOT分析优