璜塘苏南国际----业态定位和招商方案敬呈江阴市苏南置业有限公司引领城镇商业发展，创新城镇投资理念上海咨博投资管理有限公司真诚为您服务！12012年05月问题界定江阴宏观经济江阴区域规划璜塘周边镇区商业环境项目价值分析项目定位商家访谈招商营销策略2问题界定项目基本介绍?限定条件：地块为商业用地?项目基本介绍：?项目位于锡澄高速东侧，距离璜塘镇区约1公里距离，且有厂区隔离，周边商业氛围稀薄，人气较弱。?项目一期2栋独栋建筑，商场式建筑形态，体量较大。3问题界定报告目的在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将：?对江阴、璜塘镇及周边商业进行商业环境分析；?根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位；?通过项目定位设定行之有效的营销策略，含可行性招商、销售策略；?综合开发商整体开发和区域发展规划，制定本项目可持续发展较高后期发展建议。4问题界定江阴宏观经济江阴区域规划璜塘周边镇区商业环境项目价值分析项目定位商家访谈招商营销策略5城市背景地理位置江阴，位于长江三角洲中部，北靠长江，南接无锡，西连常州、南京，东邻苏州、上海，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。全市总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里。第六次人口普查数据，江阴常驻人口159.48万人，年平均增长率1.76%。距离各城市直线距离：距上海133公里；距南京145公里；距杭州185公里；距南通56公里；距苏州706公里。城市背景交通优势江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市从江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常州仅38公里，以江阴为圆心、半径160公里范围内辐射南京、上海共有六个飞机场江阴长江大桥，新长铁路、沪宁高速公路、锡澄高速公路穿越境内，境内的锡澄运河沟通长江、太湖，江阴港直通海外7城市背景主要经济指标江阴市经济发展动力主要来源于第二产业和第三产业，总体看，江阴的第三产业发展较为缓慢，与发达城市（北京、上海、广州等）的70%比重相比相差较远。8城市背景主要经济指标江阴连续8年位列全国百强县首位，遥遥领先其他县级市，甚至于地级市泰州市相比都比较接近。9城市背景主要经济指标2006-2010年，江阴GDP经济总量呈平稳增长态势，年平均增长率保持在10%以上，均高出同年全国平均增长水平。10城市背景主要经济指标江阴市消费市场稳步增长。2010年全市实2006-2010年，江阴市人均GDP呈平现社会消费品零售总额381.38亿元，比上稳增长态势，增长速度较快，2010年增长18.6%，其中，批发零售贸易业年已达到166010元，在全国居于领357.82亿元，增长18.6%；住宿餐饮业先地位。23.56亿元，增长17.9%。11城市背景主要经济指标江阴市财政实力进一步增强，全年财政收入江阴市固定资产投资规模不断扩大。382.02亿元，比上年增长40.8%，其中一般全年完成全社会固定资产投资额预算收入130.72亿元，增长18.0%，财政收626.52亿元，比上年增长入占地区生产总值的比重为19.09%，比上年25.1%，其中城镇投资283.36亿提高3.26个百分点。在全国县城经济基本竞元。固定资产投资增长会促进城市争力排名中再次名列第一，实现了“八连的建设和发展。12冠”。城市背景主要经济指标人均住房面积是未来城市发展，居民居城镇居民人均可支配收入30184元，增长住刚性需求的重要指标，具有重要参考11.3%；农民人均纯收入14898元，增长意义。2008-2010年，江阴市的城镇居13.1%，连续十一年名列全省县级市第一。民人均面积不增反降，说明江阴市城镇居民的住宅消费需求未能得到有效满足13。问题界定江阴宏观经济江阴区域规划璜塘周边镇区商业环境项目价值分析项目定位商家访谈招商营销策略14区域规划整体规划南向发展是江阴城市化的新方向，也是江阴楼市热点的新方向。江阴城市发展是一个单核扩张形式，澄江镇作为江阴原有的核心已经趋于饱和，向外扩张已成为必然趋势规划范围：江阴行政区域988平方公里：“一城四区”的城市布局形态澄江、夏港、南阳、云亭组合为中心城区，为中心城区，为城市综合发展板块；周庄、华士、新桥组合成为一个成长片区，为澄东片区，为工业板块；申港、利港、璜土组合为一个城镇片区。为澄西片区，沿江港口经济板块；青阳、月城、霞客组合成一个城镇片区，为澄南片区，生态旅游农业观光板块；祝桥、长泾、顾山组合为一个城镇片区，为澄东南片区，特色产业板块；15区域规划璜塘区域规划徐霞客镇是明代杰出地理学家、旅游家徐霞客的故乡，位于江阴市南部，东与祝塘、周庄两镇为邻，南与无锡市惠山区堰桥镇隔河相望，西与青阳、月城两镇接壤，北连南闸、云亭两镇。该镇总面积110平方公里，耕地面积3774.47公顷，下辖21个行政村（其中村、社区合一的有4个）、963个村民小组2008年末，镇区人口10.8万人，常住人口2.5万人左右16区域规划璜塘区域规划徐霞客镇中心范围区由璜东路、外环北路、白屈港河、顾同公路围和而成，用地约203公顷为徐霞客镇行政、商业、居住、休闲为一体的新镇区，紧邻长山大道，距锡澄高速公路道口仅1.5公里。徐霞客镇规划了４平方公里徐霞客旅游区，计划建设中国旅游博览园、霞客生态园等旅游项目，该园预计投资3亿元，内设主题公园、水上碑林等景点。目前，该镇已投资1200万元进行旅游规划区基础设施建设，并对旅游开发项目进行招商，霞客生态园等一批项目已经开工建设，预计2013年完工。与当地居民交流过程中发现：大家对于徐霞客镇的认同度一般，认为镇区对外名气是有很大的提高，但对自己的日常生活、工作并无影响。17问题界定江阴宏观经济江阴区域规划璜塘周边镇区商业环境项目价值分析项目定位商家访谈招商营销策略18璜塘商业环境主要商业街环镇北路金凤中路环镇西路璜溪路新老镇区相距2KM左右，老镇区仍是璜塘的商业中心原镇区商业集中在环镇北路、金凤中路、环镇西路路和璜溪路上，总计约107219家璜塘商业环境主要商业街商业业态以百货零售为主，共516家，占48.11%，其次的五金建材、装饰装潢和餐饮酒店，各占10%左右20商家分布以金凤中路为主，占到429家，其次是环镇北路，环镇西路与璜溪路商业状况稍差.璜塘商业环境主要商业街业态比例环北路业态比例图餐饮机械配件及维修其他,14%家居、家纺银行,1%餐饮,24%数码、家电休闲、娱乐,3%眼镜店服装婴儿用品,5%零售机械配件及维修,中大型超市医药、门诊,3%5%美容、美发家居、家纺,5%医药、门诊美容、美发,7%婴儿用品数码、家电,4%中大型超市,2%休闲、娱乐眼镜店,1%银行金凤路业态比例图餐饮零售,11%服装,15%其他通信及营业厅其他,7%餐饮,15%家居、家纺银行,2%通信及营业厅,5%数码、家电医药、门诊,4%家居、家纺,1%眼镜店服装美容、美发,5%数码、家电,6%零售中大型超市中大型超市,5%眼镜店,1%美容、美发零售,10%医药、门诊银行服装,39%其他环西路餐饮其他,17%机械配件及维修家居、家纺休闲、娱乐,3%餐饮,20%数码、家电服装医药、门诊,3%机械配件及维修,3%零售美容、美发,4%中大型超市美容、美发中大型超市,3%家居、家纺,15%医药、门诊零售,15%数码、家电,4%休闲、娱乐服装,13%其他21璜塘商业环境业态及租金情况租金水平（元/㎡分布商铺类型主力业态商铺主力面积（㎡）使用率/天）98%环北路二-三层商铺餐饮、服装100-1201.5-2.2璜溪路二-三层商铺五金、建材80-1000.8-1.395%以上环西路三层商铺服装餐饮零售50-1001.2-1.895%以上金凤路三层商铺服装零售80-2502-398%以上?商铺均为一层商铺，商铺面积集中在80-120平米;?租金水平最高的为环镇东路商铺，其次是环镇北路商铺;?除镇区步行街外，商铺空置率较低，环镇北路段使用率达到98%。22青阳商业环境主要商业街旌阳路公园路人民路锡澄路23青阳商业环境主要商业街24青阳商业环境主要商业街业态比例旌阳路业态比例图餐饮青水阳光业态比例图超市百货其他,12%餐饮,11%超市百货,4%银行其他,4%餐饮窗帘家纺,10%服装餐饮,2%超市百货超市百货,1%零售休闲、娱乐,4%其他社区配套,1%银行,1%美容、美发零售,2%休闲、娱乐配件，维修,2%医药、门诊零售宾馆、旅店美容、美发,4%美容、美发电器、通讯,8%休闲、娱乐服装,30%电器、通讯家纺家纺,6%休闲、娱乐,1%配件，维修服装宾馆、旅店,1%社区配套服装,74%医药、门诊,3%窗帘家纺美容、美发,5%零售,14%其他公园路业态比列图锡澄路业态比列图餐饮其他,15%配件及维修餐饮其他,10%休闲、娱乐,2%餐饮,19%家居、家纺餐饮,19%超市百货服装超市百货,4%家具宾馆、旅店,4%配件及维修,4%宾馆、旅店零售家具,4%医药、门诊,2%家居、家纺,2%休闲、娱乐美容、美发电器、通讯美容、美发,10%医药、门诊宾馆、旅店,7%电动摩托，维修宾馆、旅店其他电动摩托，维修,休闲、娱乐,4%休闲、娱乐48%电器、通讯,4%服装,27%零售,15%其他25青阳商业环境业态及租金情况人民路业态比列图餐饮超市百货其他,12%餐饮,11%银行农贸市场,1%服装家居家纺,3%超市百货,3%零售装潢建材,3%美容、美发银行,3%医药、门诊配件，维修,2%宾馆、旅店电器、通讯,10%眼镜电器、通讯眼镜,4%配件，维修服装,24%装潢建材宾馆、旅店,2%家居家纺医药、门诊,4%农贸市场美容、美发,4%零售,14%其他租金水平