2012，武汉向前武汉中央文化区整体营销策略提报2012年5月28日问题一关于项目的整体定位我们有：汉街、顶级写字楼、顶级豪宅、顶级酒店、顶级奢侈品广场、顶级剧场、顶级电影文化公园、顶级电影院……我们将其命名为：武汉中央文化区我们在此前将其定位为：世界文化新品牌我们似乎想要强调“文化”理由：1、“文化品牌”可以区别于万达广场在市场上的传统认知：商业地产综合体2、顶级剧场、顶级电影院等文化属性都是世界一流级别，成为项目的重大标识，必须强调然而，你从哪个角度诉求自己，人们就会从哪个角度去联想“世界文化新品牌”，自然联想会造成不可挽回的误解：一本杂志？一种新媒体？一个展览会？此前，“世界文化新品牌”的定位出现的重大问题：问题一：定位缺乏地产属性无论是什么联想，人们总是很难将它与一个大型地产项目联系在一起问题二：定位缺乏利益诱导客户真的会为文化而买单吗？重点诉求文化将带来一系列的销售难题结论：这不是定位，而是自我标榜！那么，瑞博如何为项目定位？发现项目的真正价值！品牌价值：24年发展史，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，以“万达广场”城市综合体为核心产品，全国已有49家万达广场，被誉为“中国第一商业品牌”，是真正改变城市、打造城市的城市运营商。区域价值：发展中部城市的政策导向，武汉作为中部中心城市的历史机遇，为项目带来的大宏观层面上的区域价值。规划价值：340万方超大型城市综合体，集旅游、商务、商业、休闲、居住为一体，拥有多项中国第一、世界一流的配置，让世人无不惊叹。产业价值：建成后，项目将优化改区域的产业结构，以高端服务业、旅游业为主的第三产业以及众多大型企业聚集将带来相当可观的GDP增长和税收增长。生活价值：将提升武汉人民的生活等级至世界一流水平——可以在1.2平方公里的地域内，白天在最高级的写字楼上班，中午在最奢华的餐厅吃饭，下班在最潮流的街道狂街，晚上在最热闹的酒吧聚会，周末去最顶级的影院看片，对武汉富豪来说，还能在这里住上最顶级的豪宅。生态价值：项目开通楚河，联通左右两湖，让项目滨水而居，被水环保，又打造休闲码头，让人们能乘坐游艇游玩水上，相当具有生态魅力。品牌价值：产业价值:中国第一品牌城市运营商产业结构优化与GDP增长项目自身已经完全具备了一个城镇的区域价值：生活价值概念，而且它是一:中部中心政策机遇座更高端、更时尚提升武汉城市的生活等级、更生态的城镇规划价值：生态价值：340万方顶级综合体水系流经整个项目因此，本案的区域定位与整盘定位不可分割——区域上，项目虽然地属武昌，但已然跳出武昌，高于武昌，它当然也不属于汉口或汉阳，它是武汉传统三镇之外的一个区域——整盘上，项目内部自成一体，形成一个独立的武汉高端生活场万达在造一座城区域定位&整盘定位中国武汉第四镇从历史发展的角度看：中国武汉第四镇代表了武汉的城市新未来武昌，221年汉阳，621年汉口，1474年中央文化区，2012年三国初孙权为夺荆州迁唐代将县治移至明代汉水改道，改变中国第一商业地产万达打造都至此，更名武昌汉阳汉口原本低洼荒地340万方顶级综合体历史意义历史意义历史意义历史意义随着建邺富人的迁成为县治后，汉阳“东方芝加哥”，成世界一流的城镇，再入，为武昌开启了城镇得以迅速发展为一座新兴港口商一次超越武汉三镇的城镇文明埠，发展速度远远地位，将武汉形象提超过了武昌和汉阳升至世界一流水平从现代城市的角度看：中国武汉第四镇代表了武汉的生活新高度“三镇三城”：武昌、汉口、汉阳，每个镇都形成相对完整的‘城市’，各自有明确的中心。【汉口】商业中心【武昌】科技文教中心【汉阳】工业中心三核聚变第四镇【中央文化区】高端生活中心项目精神定位？或耳闻目睹，或置身其中，项目带给人们的精神感受与灵魂冲击骄傲感在这之前，武汉只有一个黄鹤楼，在这之后，武汉第四镇是武汉的新地标，武汉旅游的必到之处，是身为武汉人甚至是中国人的骄傲敬佩感万达500亿巨资打造，业态多到甚至连想象力都无法企及的璀璨之城，从开工到开街，仅用了8个月时间，成为一个奇迹，足以让每个人赞叹享受感无论漫步于汉街，在民国风情与欧陆、现代风情的建筑中购物娱乐，还是舟行于楚河，看两岸瑰丽的城市建筑，都能满足人们极大的身心享受本项目集中体现了中国人最高的创造智慧、中国人最领先的生活享受，它不仅代言了武汉，更是代言了中国精神。整盘精神定位：世界为汉风而来世界：世界一流的业态，世界的潮流时尚，世界级的生活方式汉：武汉的骄傲，中华民族的代言汉风：中国精神精神演绎：汉之九道以中国精神，世界高度，打造武汉第四镇汉之九道汉之和：协和万邦【沟通世界】340万城邦，协和万国，林立中央，融合世界汉之九道汉之聚：包罗万象【产品多元】集文化、旅游、休闲、购物、商务、居住多种业态，运变大美之形汉之九道汉之革：革故鼎新【城市面貌】革，去故也，鼎，取新也。武汉第四镇，以革新之势，成就武汉城市新气象汉之九道汉之鸣：鸣将惊人【创新精神】取古之精魄，树现代之形，大剧院、新汉街，标新立异，尽显中西融合之美汉之九道汉之文：文以载道【文化元素】夫文者，气之所形也，楚河汉街、文化大戏台，益其古韵者，载誉楚汉新文明汉之九道汉之中：九五之尊【中心地位】古之称帝王位，谓九五之尊奢装豪宅，以第四镇中心之势，傲视群雄汉之九道汉之极：跻峰造极【追求最好】登泰山之巅，造成就之极顶级酒店群、总部商务区，第四镇新商务地标汉之九道汉之速：疾风迅雷【速度效率】若有疾风，如同迅雷，8个月一条街，万达速度，万达效率汉之九道汉之信：主敬存诚【坚守诚信】恪守诚敬，以为律身之本，万达品牌24年，坚守诚信定位总结：以中国精神，世界高度，打造武汉第四镇区域&整盘定位：中国武汉第四镇精神定位：世界为汉风而来问题二关于写字楼定位写字楼K3-4的优势（24层，230套）可观湖景南岸最后一栋，楼下即是商业街毗邻星级酒店、顶级剧场“使馆区”内，跨国企业汇聚顶级写字楼物业服务……但，放大哪一点？发现客群：他们是谁？高端写字楼客群：【武汉当地最有实力企业】【大型国有企业】【外企、跨国企业】【财富殷实、有写字楼投资经历的投资者】他们为什么而买单？他们最看中区域价值：一座城市最具商务氛围的地方他们在哪里？目前，武汉高端商务区市场分布：【汉口】中流砥柱武汉写字楼的主要诞生区域，武汉近90%的甲级写字楼分布地区。泰合广场、世贸大厦、武汉广场、招银大厦、建银大厦等高档写字楼几乎全集中于此。以武汉建设大道为主要金融街。代表项目：泛海国际提出“CBD”概念，旨在夺取武汉的商务办公高地【武昌】后起之秀武昌写字楼主要分布在徐东路至中南路沿线、光谷区域以及滨江带，万达时代中心、鸿源国际大厦、凯旋门广场、龙源大厦、世纪广场等中高档写字楼。依托大量高新技术企业，需求与供应也十分旺盛。代表项目：万达时代中心如何吸引他们购买本案？汉街总部国际楼王若要取得市场成功，不能靠产品的某项或某几项单点价值取胜，而是必须扭转人们对武汉现有的商务区布局认知，创造属于自己的新的商务区！汉街总部国际是武汉第四镇里的CBD是武汉最顶级的商务区价值分解集群价值：未来500强更集中，打造在同一楼宇内，集结武汉最多的世界一流企业对比目前武汉世界500强的分布：——落户东湖高新技术开发区（18家）——落户武汉经济技术开发区（17家）——落户武汉其他地区（15家）商业配套价值：酒店、餐饮、高端休闲等定位更高端的商业配套对比目前武汉市中心商圈情况【武广商圈】“良莠不齐”的汉口核心商圈武广商圈，自西往东分别有新世界百货中心店、武商世贸广场、武汉广场、武汉国际广场、汉商新武展购物广场、武汉庄胜崇光百货商场。而江汉路站则辐射百年老商圈——以江汉路步行街为中心的江汉路商圈，分别有中心百货大楼、新世界百货时尚店、大洋百货中山店、王府井百货，整个商圈低、中、高端商业云集，良莠不齐观景价值：同时享有靓丽的城市景观【340万方顶级综合体】与优秀的自然景观【一河两湖】对比目前汉口城市面貌与江滩景观汉口：“拥挤”的老城和“空旷”的江滩百多年的发展，汉口已陷入了交通拥堵，旧城面貌亟需改善的困境。而诸多商务中心，更是无法享受一线观江的江滩景观带文化交流价值：毗邻高端剧场，更容易地接触到世界顶级的文化艺术对比目前武汉的城市文化氛围汉口：民众的“文化乐园”从武汉关、水塔、民众乐园、南洋大楼、铜人像、到龙王庙、龙王阁，从汉口电影院到人民剧院，汉口一直是普罗大众的文化乐园集群价值配套价值跨国企业最集中商业配套最高端汉街总部国际是武汉第四镇里的CBD是武汉最顶级的商务区景观价值文化价值景观资源最多元文化氛围最浓厚汉街总部国际区域定位：第四镇?世界圈?商务极地K3-4写字楼楼王定位：商务极地领袖问题三关于关于K4,K9地块豪宅定位武汉豪宅市场分布：一级竞争：核心区域、产品同质、一线价格【万达公馆】【汉宫一号】【复地东湖国际】【御江苑】【绿地新都汇】二级竞争：次级区域、二线价格、高端公寓【锦绣长江】【金桥世家】【泛海国际】【纯水岸东湖】城市别墅：【梦湖香郡】【泰然玫瑰湾】郊区别墅：【盘龙城】【汤逊湖别墅群】我们，如何寻找K4,K9地块豪宅价值？通过竞品及本案对比，梳理价值体系武汉豪宅市场竞品VS本案豪宅产品竞品案例：【万达公馆】【汉宫一号】【武汉天地御江苑】【世茂锦绣长江】氛围等级万达公馆本案豪宅精装豪宅、5A写字楼，SOHO顶级文化中心、奢侈品旗舰店、六个公寓，星级酒店，商业步行街中国第一商业街，顶级酒店群……万达广场综合体的常规配套，配前所未有的万达最高模式版本，套定位中高端VS顶级都会氛围体量规模汉宫一号本案豪宅30万方江景豪宅，无更多生活配套155万方住宅体量，340万方综合体支撑体量较小，商业缺乏，无法形成