金郡转角商业营销报告2012年9月10日报告结构一、市场分析二、销售执行三、企划推广供应分析2011年在宏观调控的大环境下，“不限购、不限贷”的酒店式公寓产品供应量猛增，创历年新高近年苏州酒店式公寓供应走势分析?2011年苏州酒店公寓市场供应总量为56万㎡，供应总套数为8791套，供应总量同比增幅较大；?2012年1-7月酒店公寓供应总量为37.53万㎡，同比去年的28.16万㎡，增加了9.37万㎡；成交分析2011年酒店式公寓产品成交量降幅较大，2012上半年成交量同比去年降幅近三成，整体市场去化较为缓慢?2011年苏州酒店公寓市场去化总量为30.14万㎡，成交总套数为5221套，成交总量同比降幅较大；?2012年1-7月酒店公寓去化总量为12.48万㎡，同比去年的18.2万㎡，下降了5.72万㎡；供求分析2012年以来苏州酒店式公寓市场集中放量，目前整体市场趋于饱和，且成交相对低迷供供应应量：量：56.256.2万㎡万㎡供供应应量：量：37.537.5万㎡万㎡成交量：成交量：30.1430.14万㎡万㎡成交量：成交量：12.212.2万㎡万㎡供求比：供求比：1.861.86供求比：供求比：3.073.07?2011年苏州酒店公寓市场供求比为1.86，呈供大于求态势；2012上半年苏州酒店公寓市场供求比达3.07，市场供求严重失衡；?从成交情况来看，2012年1-7月成交12.21万方，同比降低32.9%。存量分析截止2012年7月，苏州酒店式公寓存量供应达94.09万㎡，且吴中区占比供应近总量的35%套数面积日期（套）（㎡）2012-1102206562802012-2101616522672012-3120297436052012-4124188584452012-5122898466002012-6124718620002012-713344940919?截止2011年底，苏州酒店式公寓可售存量为9814套，存量面积为63.23万方；且存量供应主要集中在吴中区，其次为相城区及园区；?截止2012年7月，苏州酒店式公寓可售存量达94.09万㎡，可售套数达13344套；成交分析苏州酒店式公寓市场，以挑高类产品去化较快，为现有市场主流供应截止2012年7月酒店式公寓存量供应结构总面积平均面积产品总套数（万（㎡)㎡）酒店式公寓7119（536.4351.17（LOFT）3%）酒店式公寓138624.33175.54（七十年）酒店式公寓483933.3368.88（四十年）合计1334494.0970.51?截止2012年7月，挑高类酒店式公寓可售存量为36万方，可售套数为7119套，市场占比约53%；?从苏州酒店式公寓市场的去化情况来看，挑高类产品去化速度相对较快；成交分析2012年1-6月苏州酒店式公寓成交排行层高主力面积价格去化面积去化套均面积去化总套数月均去化速度排行项目名称（m）（㎡）（元/㎡）（㎡）（㎡）（套）（套）5.8m100001世茂广场5.8、3.335-4921853.4257.2138263.73.3m84002枫华广场5.243-4980008190.3246.0117829.73君地新大陆3.332-909000（精装2500）5336.7945.2311819.74.49m75004美乐城4.49、646-634582.4249.819215.36m102405合景峰汇4.49487800-85003418.5647.487212.06东渡银座2.950-70，现房85003600.3553.756711.27吴宫馆4.9540，通透6288起，70002790.842.286611.010000（精装8都市VIP4.550-633190.5251.466210.31800）?热销产品层面：热销项目去化套均面积主要在40-60㎡之间；挑高类产品市场接受度较高，同时溢价能力较高于平层产品；?去化速度层面：除今年首次开盘低价入市、5米以上挑高的小户型产品为主的项目开盘热销外（如世茂广场、枫华广场、美乐城等），整体去化缓慢，普遍；君地新大陆后期仅保留一幢酒店式公寓，其余在售楼幢全部调整为写字楼出售，成交数据中含写字楼成交数据。成交分析排行项目名称酒店式公寓销售形式目前推广方式推广主题推广渠道1世茂广场不包租不返点大众、线上媒体为主价格/潜力网络、巡展2枫华广场不包租不返点小众媒体为主价格call客，网络、户外3君地新大陆不包租不返点小众媒体为主价格/精装电销、派单、主动拜访4美乐城不包租不返点大小众、线上媒体价格/潜力365、call客Call客、派单、户外、户5合景峰汇不包租不返点大众、线上媒体为主价格外Call客、派单、户外、网6东渡银座不包租不返点大众、线上线下媒体精装/轻轨配套络7吴宫馆不包租不返点小众、线上媒体为主价格派单、户外、call客派单、户外、call客、巡8都市VIP不包租不返点目前无推广（尾盘）价格展?美乐城商铺，开发商预留约600多平米给品牌商家，剩余面积分割成15-60平米销售给客户；世茂广世贸广场场新城地产项目名称世茂广场效果图，实景图物业地址沧浪新城产品规划商业综合体建筑楼层地下2层，地上88层总建面积/酒店式公寓层高3.3米/5.8米装修标准毛坯折后8400元/价格㎡、10000元/㎡主力面积50-60、100平米主力总价50万产品类型中心城区最大城市综合体，地段优势明显世贸广场通过近5个月的蓄水后，分楼幢进行集中开盘推案流程2011.10.1511.52012.3.244.74.216.298.188.28二期世贸营开始预约盛大开盘，推组织客户加推13#平365地产主南区商铺开盘，加推销中心及样，VIP卡出12#，44-参加绍兴层公寓41-办的2012苏商铺14、15#1-5F商铺板间开放享受98折90㎡公寓，首项目105约200州商业地产认筹，约230套，1楼优惠批180套，均套，均价领袖峰会在：5万，2楼3.5价130008500元/㎡会所举行万，3楼1.6-1.8万，4楼0.9-1万，5楼8000元。世贸广场SP活动——开盘前多举行大型系列产品推介活动2012年3月10日，万豪酒店2012年3月24日，世贸营销2012年4月7日，世贸广场业主体产品推介会中心首次开盘验之旅2011年2012年10月154月21日，世日，世贸营销贸广场中心公总体规开暨样划启动板间对活动外开放枫华广场新城地产项目名称枫华广场效果图，实景图物业地址金枫南路产品规划商业综合体建筑楼层地上13层总建面积13.8万方酒店式公寓层5.2米高装修标准毛坯价格折后8000元/平米主力面积50平米主力总价40万产品类型1号轻轨线挑高SOHO公寓，4梯44户，配2部消防电梯46平总价享受89平3室2厅1卫超值空间，贷款99折，全款98折优惠4.22开盘，5.12加推5、6层，6.23加推9、10层，加推预约VIP优惠4500元枫华广场采用小批量、高频率、分楼层推盘的形式推案流程2012.4.225.126月中旬6.237月上旬首次开盘推出加推5-6F,加推7-8F加推9-10F,加推11F,3-4F,约100套约88套，约80套，均价8000元/元，均价8000元/㎡均价8000元/㎡枫华广场SP活动——开盘前产品推介活动及阶段利用节日的节点活动2012年4月8日，样板间开放2012年4月22日，枫华广场开盘2012年4月15日，枫华广场SOHO壹公寓产品推介会2012年5月12日，加推活动，2012年6月1日，枫华广场售母亲节送康乃馨，高级料理师制楼处缤纷儿童节，快乐过六一作寿司活动市场小结ⅠⅠ?2011年苏州酒店式公寓市场整体去化较为缓慢，年度供求比为1.86，呈“供大于求”态势，截止2012年7月供应总量达94万㎡，供求比高达3.07；ⅡⅡ?吴中区（木渎板块）供应量较大，为全市酒店式公寓的主力支撑，占据全市供应的35%，库存压力较大，整体去化速度较慢；ⅢⅢ?挑高类产品相比平层类产品的去化速度较快，能实现一定的溢价，同时也是现有市场供应的主流产品；ⅣⅣ?销售较好项目多采用线上线下铺开的方式，开盘前的活动造势做的较为突出；竞品分析周边项目多为挑高类产品，主力面积主要集中在50㎡左右，成交均价较为接近，且都为毛坯出售，产品同质化较为明显已推表价精装层高主力面积成交均价项目名称开盘时间供应（元/项目优惠毛坯（M）（㎡）（元/㎡）（套）㎡）4.4990007600基本售罄美乐城2012.2294毛坯46-636110009500-10000团购95折97折，准时签约再99合景睿峰2011.10.30970毛坯4.49488000-90007680-8640折合景峰汇2011.11.121434毛坯4.49488500820097折枫华广场2012.4.22980毛坯5.243-498000-85008000目前无优惠2012.3.241705.835-491500010000-11000基本售罄世茂广场毛坯2012.4.212883.341-105110008400最低折扣78折/98折竞品分析竞品项目产品排布为中间走廊或北侧走廊，排布密度较大，多以4部电梯配置，1-3层多为裙楼商业项目名层高产品电梯整层户数楼层分布称（M）美乐城4.494-7层敞“凹”字形，美乐城南户，北侧走4216廊8-17层睿峰合景南北户，中间4.494483-22层睿峰走廊合景南北户，中间4.49430-443-19层峰汇走廊枫华广场“凹”字行，枫华5.2中间走廊，南444-503-13层合景峰汇广场北户南北户，中间5.84175-14层走廊世茂广场南户，