谨呈：金地集团天津GoGoPark运营管理建议方案天津卓越联行策划运营2012年10月目录a.项目分析b.商圈分析c.优势与商机d.项目定位及业态规划e.开业前招商及推广策略商业地产投资管理全程顾问机构第一部分项目分析商业地产投资管理全程顾问机构项目分析11?项目区位发展趋势良好，具备成为城市副中心的良好基础22?项目的交通优势突出，昭示性、通达性好33?项目地处商圈尚未形成，具备独立打造商圈的先决条件?44项目以开发销售为主的盈利模式与实际运营存在制肘1、产权分割出售，不利于统一规划、统一招商、统一运营管理2、建筑形态、结构、配套设施等条件与市场需求空间的商业物业形态不符，对于最优商业规划方案不能支撑。最优方案3F电影院、美食街、天空之城电玩城、甜品、咖啡、休闲MiniPark2F数码体验Park，男装品牌旗舰店、青春运动Park1F穿着服饰类、女装品牌旗舰店、首饰钟表品牌店，美食、咖啡、甜品名品店B1GoGoPark美食广场、儿童GoGoPark、华润万家超市、时尚女人街、生活配套提炼要点原业态规划:B1B区C区D区＋＋精品零售区生活超市区商务会所区零售区综合超市提13000㎡炼要名流会/泰店点/中航给排水、电、燃气的设施配套才能支持GoGoPark美食广场的招商运营提炼要点原业态规划:1FA区B区C区D区E区＋＋＋＋特色餐饮区旗舰品牌区时尚零售区商务金融区餐饮娱乐区旗舰品牌区属项目沿街形象时尚零售区属内街店面，展示面，集中主流品牌混搭主体销售，采用布点方式，主要包括服饰、快餐、数进行业态引导，业态以服码等高端品牌业态。装饰品，休闲餐饮为主。中特品牌服饰、数码、品牌快餐式色酒餐品牌银行金融休闲楼饮时尚零售休闲快餐餐饮餐饮时尚零售特色餐饮特色休闲餐饮、零售餐饮/KTV提炼要点原业态规划:2FA区B区C区D区E区＋＋＋＋特色餐饮区品牌旗舰区时尚零售区商务金融区餐饮娱乐区品牌服饰、数码、休闲餐饮特色餐饮休闲银行金融特色餐饮餐饮时尚零售休闲餐饮时尚零售特色餐饮时尚快餐、零售KTV提炼要点原业态规划:3FA区B区C区D区E区＋＋＋＋特色餐饮区儿童主题区时尚零售区动感影院区餐饮娱乐区银行金融特色餐饮儿童游艺乐园动感电玩城特色餐饮儿童时尚零售早教音像饰品时尚零售影院时尚快餐KTV第二部分商圈分析商业地产投资管理全程顾问机构天钢-柳林片区天钢柳林地区是天津市中心城区东南部由昆仑路、外环线、大沽路和津塘路围合起来的区域，根据未来规划，天钢柳林地区建设完成后，将形成“一带七区”的布局，成为集商务、会议、创意产业、文化娱乐、居住于一体的国际性、现代化城市副中心。?【南临】副中心海河北部生活片区?【东踞】二号桥、张贵庄居住区?【西靠】中山门、富民路居住区中山门居住区?【北接】津塘公路、一号桥居住区10.7万人?1）CBD?一号桥居住东部商业中心圈，地域“中心区”，是河东区文化、商区3.8万人务、金融、信息中心，聚焦众多商业、写字楼、大型二号桥居住区居住区、津滨轻轨、数条公交线路畅通发达富民路居住区7.2万人?2）海河8万人1.5公里?海河是天津的标志，海河记载着天津的历史，孕育了天津的现代文明。3公张贵庄居住区?里3）海河后五公里规划海河天钢城8.8万人?作为政府跪下下的商业用地，餐饮、娱乐、景观及体市副中心生验设施等业态相对缺乏，市场现状供不应求，盈利前活片区景长远利好?4）居住区?一号桥、二号桥、张贵庄、富民路、中山门等大型成熟居住区提供无线客源，形成稳定消费人群，带来旺盛人气天钢-柳林商圈?商圈背景：天钢-柳林片区城市副中心规划?商圈特征：新兴商圈，商圈规模小，商业场所少，人口较为密集?消费群体及特点：学生、工薪阶层、家庭；快速、流行、便利性、消费额属于中档?交通状态：紧邻海河风情带，并有三条地铁线路穿境而过?行业业态：饮食业、服务业、娱乐百货业的比重偏低商圈内项目信息?河东万达广场已落户津滨大道?总面积达25万平方米的红星美凯龙河东旗舰店已经开业。?定名为“晶海购物公园”的百货MALL于5月开工建设商圈五公里内标杆项目——万达广场项目简介：天津万达广场座落在天津市河东区津滨大道旁，总建筑面积50万平方米，其中商业面积约24万平米，写字楼约10万平米，住宅约17万平米。项目涵盖大型商业广场、精品城市住宅、购物中心、国际标准写字楼、万达国际影城、全国连锁量贩式KTV、大型电玩城等包罗万象的业态。项目运营现状：日均客流量上万人次，带动区域价值升级商圈五公里内竞争项目——嘉茂购物中心项目简介：天津湾·嘉茂购物中心是海河景观带的重点工程之一，经营面积超过6万平方米，目前有178家商家进驻，是一家集超市、美食、时尚服饰、家居用品和电影、游戏一体的ShoppingMall项目运营现状：日均客流量超2.5万人次第三部分优势与商机商业地产投资管理全程顾问机构项目SWOT分析优势?地段优势:项目位于城市发展热点板块天钢城市副中心商圈,距离天津市中心仅8公里，周边聚集大量新开发的住宅新区，未来居住人口导入量大；?交通优势:项目紧邻城市主干道路,公共交通和轨道交通站点集中，项目周边区域交通路网完善,整体通达性好;?地块优势:项目紧邻城市主干道，商业展示面和昭示性良好;?规模优势:项目整体规模较大,约6万平米,整体规模可支持项目在功能、业态和整体辐射力产生较大优势，从体量上具备打造区域新商业中心的条件;?规划优势：项目概念设计先进，外立面形象设计靓丽，为扩大项目辐射力和影响力带来优势。?企业优势:金地集团为中国首屈一指的大型地产开发企业,丰富的开发经验及区域运营能力,以及公司专业的开发团队都为项目开发提供了良好保证。?运作优势：项目超市、影院等主力店已签约，为项目招商销售带来利好。项目SWOT分析?城市机会:赶在天津东部大发展的特殊历史时期,区域经济发展迅猛,居民机会消费力旺盛;?区域机会:随着天津城市发展进程的推进,天津市进入多中心化发展阶段。天钢城市副中心是政府主导以商务金融、生态居住为主的现代城市发展新区。其依托良好的生态环境和配套,将发展成为炙手可热的居住区。?消费群机会:项目区域内集中了大量高端房地产项目,客户层级经历着由初期的改善和投资需求阶层,逐渐扩大到渴望享受品质生活的首置首改阶层,区域也将由投资低入住率转化为自住常驻人群为主。此类消费群对生活品质有较高追求,消费力强劲,为商业提供了充分的优质客户保障。此外,商业金融业的进入也将为项目带来大量商务消费客户,也可作为项目商业的客户补充之一;?市场机会:区域内现有商业配套主要集中在距离项目4公里左右的区域,项目距离最近的商业配套在津塘公路北侧超市业态为主的零售项目，为本项目打造新型复合型城市综合体项目提供空间。第四部分项目定位及业态规划商业地产投资管理全程顾问机构定位——总体定位集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的体验式消费主题商业公园定位——目标客群定位1、追求时尚消费的年轻人2、五公里范围内的家庭3、部分商务人士定位——档次定位引领时尚、实现体验式消费的中高端商业项目品牌示意:B1超市外租区生活配套青春运动广场品牌示意:F2、F32F：影音/生活3F：儿童3F：美食售后返租建议方案——商业运营假设商业地产投资管理全程顾问机构第五部分开业前招商及推广策略商业地产投资管理全程顾问机构开业前招商及推广策略——指导思想金地公司主导运营管理销售团队顾问公司相互配合商业地产投资管理全程顾问机构开业前招商及推广策略——招商目标成果步骤1步骤2步骤3步骤42013年1月2013年3月底2013年6月底2013年9月底签约一家主力店，完成招商工作且不少于2000平米的50%完成招商工作完成招商工作的30%的70%商业地产投资管理全程顾问机构开业前招商及推广策略——招商推广策略非主力品牌推广成立招商中心试营业商务交流会非主力店签约招商物料准备品牌商答谢会主力店签约消费者预热招商启动会招商总结会品牌商峰会持续招商准备品牌介绍2012,112013,12,232013,12013,2——2013，6商业地产投资管理全程顾问机构开业前招商及推广策略——招商推广策略活动名称：招商启动会时间：2012-11地点：项目现场目标：宣传项目定位及未来发展趋势，营造招商氛围。商业地产投资管理全程顾问机构开业前招商及推广策略——招商推广策略非主力品牌推广成立招商中心试营业商务交流会非主力店签约招商物料准备品牌商答谢会主力店签约消费者预热招商启动会招商总结会品牌商峰会持续招商准备品牌介绍2012,112013,12,232013,12013,2——2013，6商业地产投资管理全程顾问机构开业前招商及推广策略——招商推广策略活动名称：签约仪式时间：2013.1地点：项目现场目标：通过主力店的签约，展现项目的商业魅力，证明项目的品牌价值。商业地产投资管理全程顾问机构开业前招商及推广策略——招商推广策略非主力品牌推广成立招商中心试营业商务交流会非主力店签约招商物料准备品牌商答谢会主力店签约消费者预热招商启动会招商总结会品牌商峰会持续招商准备品牌介绍2012,112013,12,232013,12013,2——2013，6商业地产投资管理全程顾问机构开业前招商及推广策略——招商推广策略活动名称：品牌商峰会时间：2013-06地点：酒店或会展中心目标：对本地和全国的品牌商进行统一宣传。商业地产投资管理全程顾问机构开业前招商及推广策略——招商推广策略非主力品牌推广成立招商中心试营业商务交流会非主力店签约招商物料准备品牌商答谢会主力店签约消费者预热招商启动会招商总结会品牌商峰会持续招商准备品牌介绍2012,112013,12,232013,12