逆市下〃万家城再创辉煌本报告为“辉煌”的一年而来本报告的创作基于两大前提：1、保证可执行性，为全年营销工作提供整体解决思路；2、对项目阶段工作透彻理解；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1中原营销目标：项目是极具品质感与调性的项目！观点区域是极具发展前景的区域！基于对项目的认识，中原核心解决两大问题：Q1：如何继续巩固项目在市场的高端形象，树立新华都地产的品牌美誉度?Q2：如何在变市背景下蓄积大量客户，整体实现销售额10亿元人民币？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告核心策略：“战略忽视〃战术重视”——战略上忽视任何对手，成为区域乃至长竞争策略沙标志性宜居品质大盘，战术上重视对抗竞争，实现竞争突破；“品质大盘〃多点呈现”——延续项目调性，做透大盘概念，运用阶运营策略层营销手法，精准锁定，立体传递项目价值，树立项目影响力；“疯狂拓客〃温柔维系”——全面铺开针对性拓客，保证拓客效果，客户策略中原客户保障计划助力项目客户运作；“小步快跑〃适时加推”——小批量多批次，蓄两周客就开一次盘，推售策略价格微涨，保证持续热度；“循序渐进〃变量为质”——跳出片区价格印象，循序渐进，小幅微价格策略长，最终达到质变，寻求跳跃，确保整体价格目标的实现；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3报告体系AnalyzeSystem营销目标及背景审视目标下的本体审视目标下的客户分析营销策略破题营销执行国际经济环境中原观点：鉴于目前的欧债危机的恶化，以及美联储的政策走势，全球经济面临着更多的挑战，需求将显著下行，则对中国产生巨大影响：1.外需的下行，将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的功能；2.全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象；3.美元指数见底上升，大宗商品价格下行，有效减少输入性通胀的压力。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5国内经济环境国际经济环境中原观点：受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI存在一定时期内仍然处于高位；另一方面，在中国经济进入新一轮库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入进退两难的地步。因而货币政策在回归常态之后，只有因势而微调，放松的概率较小。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6全国楼市发展中原观点：从全国楼市发展来看，目前房地产市场面临严峻的市场考验，出现供应量提升，但价格下跌的现状。银行信贷政策所造成的刚性客户被“误杀”，房地产市场走势将进一步严峻。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7长沙楼市发展政策发展限购政策：最近住建部约谈长沙市政府，全国最为温柔版限购政策被要求调整的可能性极大，预期限购区域将由内五区扩大到全市，甚至是环长株潭户籍家庭。而面积也将涵盖90平米以上单位。10月份后，楼市可能面临更为严峻的限购压力标题内容住建部已于7月底向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“5条标准”先行自查，据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。“5条标准”：住建部:出台5条标准1、根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；各地按标准拟定限购2、将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，其中涨幅较高的二三线城市；名单长沙被要求调整限购政策的可能性极大，预期将加大限购范围：限购区域从内五区扩大到全市，3、今年上半年成交量同比增幅较高的城市；环长株潭户籍家庭也会被限购，而新建商品住宅的限购面积不仅是4、外地人购房比例较高的城市；90㎡以下，90㎡以上的户型也5、群众对当地房价反应强烈，认为调控政策执行不力或不到位的城市。(2011年8月2日观点地产网)会被限购。中原观点：自7月12日国务院提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”至今，二三线城市限购之锤尚未定音。截至上半年，未出台限购措施而房价较高的前10个城市依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州，列入限购名单的可能性较大。争赶“末班车”。第二轮限购名单姗姗来迟，为避开可能出台的“限购”壁垒，部分二三线城市开发商调整策略，“积极”应对。广东江门开发商已开始加班加点赶早开盘。同时，有的开发商准备对产品结构做出调整，主打户型将针对首次置业群体，以紧凑小户型为主。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8长沙楼市发展政策发展信贷政策：银行信贷同步全国收紧，信贷额度逐步紧张，信贷难度增大导致首付门槛提升，当前长沙部分银行首套房首付提至4成，二套房首付6成，三套房以上及二手房全面停贷，对房地产市场产生影响增大?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9长沙楼市发展成交量分析今年3月份开始，各区成交量持续下降。其中，9月份芙蓉区、天心区、开福区和雨花区均创出今年以来的新低，而雨花区更是持续了4个月的连续下跌?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10长沙楼市发展供应量分析2011年年中开始，长沙内五区整体供应量从平稳转为呈现出逐步提升的趋势?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11长沙楼市发展——现状和从历年走势看未来发展趋势成交价格则在平稳大半年后，雨花区、天心区、开福区和岳麓去均在今年9月出现了集体下降的情况?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|122007-2011年9月内五区新建商品房住宅供应量走势2001801601401202007-2011年9月内五区新建商品房住宅成交量走势100长沙楼市发展小结——80现状和从历年走势看未来发展趋势25060目前长沙市场正经历供应量不断提升，而销售量却持续下降的情况，这40与08年的整体长沙市场十分相似200200150供量供量增加增加3月5月7月9月3月5月7月9月3月5月7月9月3月5月7月9月3月5月7月9月11月11月11月11月100502007年1月2008年1月2009年1月2010年1月2011年1月0销量销量减少减少3月5月7月9月3月5月7月9月3月5月7月9月3月5月7月9月3月5月7月9月11月11月11月11月2007年1月2008年1月2009年1月2010年1月2011年1月?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|132007-2011年9月新建商品房住宅成交均价600059005800570056005500540053005200510050004900480047004600450044004300420041004000390038003700360035003400330032003100300029002800270026002500240023002200210020001900180017001600150014001300120011001000长沙楼市发展小结——现状和从历年走势看未来发展趋势900800700在价格方面，就在传统金九银十的600“金九”阶段，长沙内五区住宅价格出现明显下跌，由8月6418元/平米下降至6213500元/平米。4003002001000均价震荡下行3月5月7月9月3月5月7月9月3月5月7月9月3月5月7月9月3月5月7月9月均价11月11月11月11月震荡下行2007年1月2008年1月2009年1月2010年1月2011年1月?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14区域楼市发展片区市场：项目周边围绕武广新城大面积土地逐渐较少，未来几年也会随武广区域的成熟而逐渐释放，竞争激烈程度不言而喻辉煌国际城白沙湾运达·中央广场运达国际新城本项目盛世华章融科紫檀茂华国际湘新城新世界优山美地中城丽景香山万科金域华府茂华国际湘三期?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15区域楼市发展周边市场竞争情况分析，预计2012年全年竞品推货量在60万方左右，主力竞争户型在85-130㎡之间北辰三角洲盛世华章运达中央广场长房白沙湾预计12年推售面积：全年53-12年推售面积：90-13012年推售面积：38-95㎡12年推售面积：85-19075㎡公寓,73-115㎡二房，㎡二房、三房公寓，100-350㎡大平层㎡98-159㎡三房，169-324㎡其12年二季度开始推广预计12年公寓开始发售，预计12年推货量：4万它户型推货量：2万公寓、10万预计12年推货量：推三12年推货量：15万住宅期，5万方1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月融科东南海万科·金域华府辉煌国际城融科香山国际12年推售面积：70-26012年推售面积：90-13012年推售面积：120