豪宅专题研究2013年1月8日目录1、豪宅定义2、豪宅提供的生活方式3、豪宅客群分析4、豪宅必备基础5、豪宅应具有的重要品质6、豪宅营销豪宅定义中西方的认识西方的西方的?置地：置地：一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地。一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地。?建筑：建筑：在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身份，在讲究个性的同时特别注重跟场地环境的协调。份，在讲究个性的同时特别注重跟场地环境的协调。?环境：环境：特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个性，又不凌驾在环境之上。性，又不凌驾在环境之上。?材料：材料：往往就地取材，或石，或木，或混凝土，亲切、自然又不破往往就地取材，或石，或木，或混凝土，亲切、自然又不破坏环境。坏环境。豪宅定义中西方的认识纽约海龟湾(TURTLEBAY豪宅定义中西方的认识世界排名第一豪宅——纽约长岛“三湖”别墅　摘取桂冠的是位于纽约长岛的“三湖”别墅，以里面的三个大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，胜似海景。围绕着湖水是一个美国最高级别的高尔夫球场，一个绿草如茵的网球场。别墅内有一栋2.5万平方英尺的大房子，还有一个洋溢田园情调的小木屋，一个盛放着3000瓶葡萄酒的地窖，多个马棚，一个英格兰风格的大花园，一条百合花甬道，一个菜园。大房子内，有一个椭圆形的起居室。如此一个集居住、运动和休闲于一体的住宅，完美体现了美国人向往自然、注重健康的生活理念，而且地理位置很好，紧邻纽约。这座豪宅标价7500万美元，现任主人是地产大亨爱德华·格登的遗孀谢丽尔·格登豪宅定义中西方的认识世界排名第二豪宅——美国曼德勒农场这是一个洋溢着乡村风格的住宅，和美国总统布什的得州农场很相似。其中的大农场占地650英亩，开满了野花，散布着一些小池塘，有一栋1.5万平方英尺的大房子，还有几座小木屋。该豪宅标价6300万美元，目前的主人是好莱坞电影制作人皮特·古伯。豪宅定义中西方的认识世界排名第三豪宅——纽约长岛“向往东方”这是一个洋溢着乡村风格的住宅，和美国总统布什的得州农场很相似。其中的大农场占地650英亩，开满了野花，散布着一些小池塘，有一栋1.5万平方英尺的大房子，还有几座小木屋。该豪宅标价6300万美元，目前的主人是好莱坞电影制作人皮特·古伯。豪宅定义中西方的认识东东方的方的?一一般般在在距距离城市不远的市离城市不远的市郊郊或是城市中有着特或是城市中有着特殊职能殊职能的地的地段段中心，中心，尽管僻静尽管僻静、、尽管安全尽管安全，，但仍但仍然然属属于城市于城市区域区域。。?他们他们一一般由般由地产地产商成片开发商成片开发，，圈成圈成小小区区，有专人，有专人管管理和理和服务服务，其中，其中或或者者还有只供还有只供会员共享会员共享的的会所会所中心中心等设施等设施。。?应是应是购买力购买力上上层层有有所需求所需求时，时，才才在高在高档档的地方出现的高的地方出现的高档档房子。房子。星河湾星河湾类型精装修公寓位置朝阳区朝阳北路、四季星河路环境地处四、五环线间，距离CBD仅10分钟车程，北临1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带总体规划项目用地面积520亩，总建面约60万平米，总体布局北高南低，西低中高，共计1600套，8层至16层错层设计绿化景观建筑与园林在空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合售价16000~25000元/平方米物业管理聘请国际知名物业新加坡高力国际，提供量身订做的家政秘书服务特点全成品开盘：社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆同期建成。星河湾星河湾奢侈豪华的装修精雕细琢精选保安人员星河湾星河湾一步阳台设计设备阳台或生活阳台设计颜色选择细心之处星河湾星河湾由广州宏远房产公司开发的星河湾的装修程度已经达到了令人叹为观止的地步。注重每一个细节的设计、每一个部位功能的考虑、每一个高档建材的选用、每一件室内饰品的布置以及精细的做工时的星河湾的房屋就像一间美轮美奂的艺术精品，不仅让一般的购房者连同见多识广的业内人士都感到无可挑剔，。星河湾做出了一个超出你想象的全装修产品，让你感到拥有这样品质的家超出了5星级宾馆的档次，这时消费者已经无法抵挡这样的精装修房屋的诱惑了。波托菲诺波托菲诺位置南山华侨城欢乐谷北，高尔夫俱乐部南，临侨香路和北环路项目概况波托菲诺·天鹅堡二期是旅游主题地产华侨城波托菲诺项目的一个组成部分总体规划项目位于4万平方米天鹅湖畔，占地面积11万平方米，总建筑面积21万平方米，包含有高层、小高层和多层等多种建筑形态绿化景观园林的设计以“湿地”主题，手法贴近自然，不事过多雕琢，从而巧妙地与周围的自然山水融合在一起售价19000~38000元/平方米物业管理深圳华侨城物业管理有限公司，物业费4元/月.平方米波托菲诺波托菲诺豪宅定义中西方的认识““豪宅就是豪宅就是凡凡人居住于人居住于云端云端的的终极终极产产业业，是一个，是一个社会社会的的少数少数富富裕裕人群人群通通过过市场方式市场方式过度占过度占有有社会社会稀缺资源稀缺资源的一的一种种居住居住状状态态，是，是为满为满足足社会社会富富裕裕群体群体对稀缺资源较对稀缺资源较多多占占有的一有的一种种欲望欲望而定而定制制的豪华住宅的豪华住宅””豪宅提供的生活方式中西方的认识?豪宅是提供豪宅是提供给给成功成功人人士士居住和居住和使使用用的，的，所所追追求求的必然是一的必然是一种与种与众众不不同的生活方式，同的生活方式，偏偏好好追追求求并并拥拥有有稀缺稀缺的的资源资源。。?为什为什么么会会有有那么那么多的富人多的富人会会对对美国美国比比华丽华丽山山庄庄、、香香港浅港浅水湾和水湾和半半山山情有情有独独钟钟，，并对并对能能够够在此在此拥拥有一有一套套住宅而住宅而乐乐此不此不疲呢？疲呢？?因因为为这这些些地方有不地方有不可可再再生、不生、不能能复复制制的海景和的海景和山山景景等等自然自然资源资源，，符符合合他们他们的身份和的身份和癖癖好好————即极少数即极少数人人拥拥有有极极为为珍惜珍惜的的物物质质资源资源，就，就如同如同他们他们渴望渴望拥拥有有钻钻石、石、拥拥有大有大师师设计设计的的常常人不人不敢问津敢问津的高的高档档名名牌牌时时装装以以及及生产生产数数量量极极为为有有限限的名的名车等物车等物品一品一样样。。豪宅定义客群的认识客群分客群分类及类及特特征征第一类：中国的第一代富人他们渴望从身边投来的艳羡和崇拜的目光中得到心理上的满足。他们是时代的产物，但也仍然保留了旧时的痕迹；他们经历了从计划经济到市场经济的过渡。他们的生存充满着太多的机遇。他们的财富也总有着灰色地带；他们的命运和财富一样的充满着传奇和神秘。他们是时代的产物，那些动辄千万元以上的最昂贵别墅的买主中主要是这一群体。豪宅定义客群的认识客群分客群分类及类及特特征征第二类：新经济时代的富人他们拥有自己的财富王国并占有巨大财富、享有显赫的社会地位。他们具备全球化的视野和国际化的观念、对文化认同与敬慕。他们钟情于纯自然背景和顶级建筑，追求“珍品化”生活。他们性格各异，有的含蓄内敛，有的豪放张扬。豪宅定义客群的认识关关于于第二类第二类人人购买行为分析他们不仅仅是为了满足居住需要，更重要的是心理满足感他们购买的目的是为了提高生活的质量，体验一种新的生活方式需要全新的、高质量的户型和空间设计豪宅定义客群的认识关关于于第二类第二类人人购买行为分析他们是真正意义上的富豪，挑剔的目光是非常犀利的。他们已是第N次购买房产，价格并不是一个敏感的因素。他们更为感性，购买动机更单纯，只是——喜欢或不喜欢。对于亮点和个性的追求更胜于均好性，如果有某一点或某几点能深切地触动他们心理那根敏感的神经的话，他们就会毫不犹豫地去拥有它，因为他们完全不用担心这种冲动的后果豪宅的必备原料稀缺稀缺环环境境地段地段豪宅的必备原料第第一，是其一，是其区区位是位是否否在环境在环境优良优良的、有的、有升值潜升值潜力力的、或市场认的、或市场认知度知度比较比较高的高的区区位位；；第二第二，是，是指指其其交通交通环境环境;;第第三，周三，周边边有有没没有其有其他可他可以以因借因借的的资源资源。。豪宅的必备原料豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值海景资源、湖景资源、河景资源、山景资源、森林资源宅因地而豪，宅因地而豪，专专属属且不可且不可复复制的制的领领地成就了“尊地成就了“尊贵贵””豪宅应具有的重要品质区位特征一个国家重要城市的重要区域的节点位置即繁华的黄金地段，闹中取静的区域，或著名旅游风景区中适合人居住的区域。1、地段：城市中心已经开发建设完善的高尚住宅区的范围之内，或者具有独特自然风光的地区；2、环境：具有完善的人文环境，或者独特的自然环境；3、设施：公共、生活设施齐备，市政配套齐全；4、交通：方便、快捷、安全。豪宅应具有的重要品质社区规划要点1、总体布局：低容积率的设计，总户数少，注重环境和景观的营造；2、建筑高度：最好为低层或多层的设计；3、交通组织：人车分流，小区对外只设一个统一的出入口，便于管理；4、车库：全部为地下停车，停车位保证每户至少两个以上；5、绿化景观：设计风格与建筑、环境协调融合，结合当地气候，最好做到四季常绿。豪宅应具有的重要品质平面空间布局要点1、分区明确，动静分离，内外分离。一户一部电梯，分设主人和佣人出入口；2、房间基本设置：门厅、客厅、餐厅、厨房、佣人房、工作间（洗衣房）、起居室、主卧室、主卫生间、客卧室、客卫生间、书房、活动室、阳台等；3、在面积足够大的情况下，客厅、起居室、餐厅