金地东御金地东御金地东御金地东御金地东御金地东御金地东御金地东御20132013201320132013201320132013年营销策略总纲年营销策略总纲年营销策略总纲年营销策略总纲年营销策略总纲年营销策略总纲年营销策略总纲年营销策略总纲金地东御项目组金地东御项目组金地东御项目组金地东御项目组2222000011113333年年年年1111月月月月报告背景项目销售概况项目销售概况项目销售概况项目销售概况::::?2012年金地东御认购金额3.46亿，签约金额3.26亿?项目目前整体去化率达74%，未来库存主要以复式洋房产品为主?项目剩余房源可售金额约为4.72亿(含车位398个，约3800万元)，其中高层剩余34套；复式洋房剩余11套报告需要解决的问题报告需要解决的问题报告需要解决的问题报告需要解决的问题::::?市场层面：市场层面：市场层面：市场层面：2012013201320133年我们将面临怎么样的市场竞争环境年我们将面临怎么样的市场竞争环境年我们将面临怎么样的市场竞争环境年我们将面临怎么样的市场竞争环境?项目层面：项目层面：项目层面：项目层面：2020132013201313年我们卖什么凭什么价值来吸引客户年我们卖什么凭什么价值来吸引客户年我们卖什么凭什么价值来吸引客户年我们卖什么凭什么价值来吸引客户?策略层面：策略层面：策略层面：策略层面：2012013201320133年我们通过怎样的营销策略实现目标年我们通过怎样的营销策略实现目标年我们通过怎样的营销策略实现目标年我们通过怎样的营销策略实现目标项目货量盘点销售盘点销售盘点销售盘点销售盘点项目剩余房源可售金额约为项目剩余房源可售金额约为项目剩余房源可售金额约为项目剩余房源可售金额约为4444....77772222亿亿亿亿((((含车含车含车含车销售库存销售库存销售库存销售库存位位位位333399998888个，约个，约个，约个，约3333888800000000万元万元万元万元))))高层套数总面积成交单价成交总额（元）已签约31243241.5613760.28595016104已认购101719.212398.6121315692小计32244960.7613708.22616331796111111118888户型0000111133339999户型6827.5612941.4710709840库存111188881111户型285052.2812284.2362063361小计333344445555888877779999....8888444411112222333377776666....7777333377772222777777773333222200001111　　　　　　别墅套数总面积成交单价成交总额（元）已签约11418642.4119135.89356739106已认购120319211.823900000小计11518845.4119136.71360639106平层别墅141910.561450027703120库存复式别墅9721298.5814500308829410小计11111111111122223333222200009999....1111444411114444555500000000....00000000333333336666555533332222555533330000市场竞争只有清晰的了解未来市场走势和竞争环境，才能随行就市制定竞争策略?宏观市场走势宏观市场走势宏观市场走势宏观市场走势?宁波市场竞争环境宁波市场竞争环境宁波市场竞争环境宁波市场竞争环境PPPPARTARTARTART1市场环境市场环境市场环境市场环境4宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场宏观政策：宏观政策：宏观政策：宏观政策：2222000011113333年政策依旧从紧，年政策依旧从紧，年政策依旧从紧，年政策依旧从紧，整体整体整体整体调控基调与调控基调与调控基调与调控基调与2222000011112222不会有太大的变化不会有太大的变化不会有太大的变化不会有太大的变化上半年（巩固）上半年（巩固）上半年（巩固）上半年（巩固）年中（微调）年中（微调）年中（微调）年中（微调）下半年（巩固）下半年（巩固）下半年（巩固）下半年（巩固）巩固房地产调控成果巩固房地产调控成果巩固房地产调控成果巩固房地产调控成果地方政府出台各类政策鼓地方政府出台各类政策鼓地方政府出台各类政策鼓地方政府出台各类政策鼓中央调控不放松中央调控不放松中央调控不放松中央调控不放松促进促进促进促进促进房价合理回归促进房价合理回归促进房价合理回归促进房价合理回归励合理需求；货币金融政励合理需求；货币金融政励合理需求；货币金融政励合理需求；货币金融政房地产市场健康发展房地产市场健康发展房地产市场健康发展房地产市场健康发展策渐松，促进合理需求策渐松，促进合理需求策渐松，促进合理需求策渐松，促进合理需求2222000011112222年，对于房地产政策，中央采取坚守态度，一些地方政府不断地触碰调控年，对于房地产政策，中央采取坚守态度，一些地方政府不断地触碰调控年，对于房地产政策，中央采取坚守态度，一些地方政府不断地触碰调控年，对于房地产政策，中央采取坚守态度，一些地方政府不断地触碰调控““““限购令限购令限购令限购令””””红线，可是无疾红线，可是无疾红线，可是无疾红线，可是无疾而终。而终。而终。而终。房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制，房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制，房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制，房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制，但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。住建部部长姜伟新在中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。住建部部长姜伟新在中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。住建部部长姜伟新在中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。住建部部长姜伟新在““““十八大十八大十八大十八大””””中外记者招待会上的讲话中中外记者招待会上的讲话中中外记者招待会上的讲话中中外记者招待会上的讲话中指出中央时刻应对新一轮的楼市调控，遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央会储备相应政策，指出中央时刻应对新一轮的楼市调控，遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央会储备相应政策，指出中央时刻应对新一轮的楼市调控，遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央会储备相应政策，指出中央时刻应对新一轮的楼市调控，遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央会储备相应政策，一旦市一旦市一旦市一旦市场出现明显量价齐涨时就会出台政策。场出现明显量价齐涨时就会出台政策。场出现明显量价齐涨时就会出台政策。场出现明显量价齐涨时就会出台政策。宏观市场宁波市场宁波市场宁波市场宁波市场从历年的成交走势来看，从历年的成交走势来看，从历年的成交走势来看，从历年的成交走势来看，2222000011112222年宁波整体供销年宁波整体供销年宁波整体供销年宁波整体供销趋于平稳趋于平稳趋于平稳趋于平稳历年供销历年供销历年供销历年供销备注：数据截止备注：数据截止备注：数据截止备注：数据截止2222000011112222年年年年2111122月2月月月1333311日1日日日2222000000009999年市场成交量迅猛上升，年市场成交量迅猛上升，年市场成交量迅猛上升，年市场成交量迅猛上升，2222000011110000年开始受政策调控影响，成交量有明显的下降。年开始受政策调控影响，成交量有明显的下降。年开始受政策调控影响，成交量有明显的下降。年开始受政策调控影响，成交量有明显的下降。2222000011111111年年年年限购令的出台使得宁波房地产成交降到谷底，限购令的出台使得宁波房地产成交降到谷底，限购令的出台使得宁波房地产成交降到谷底，限购令的出台使得宁波房地产成交降到谷底，2222000011111111年市场成交量达到年市场成交量达到年市场成交量达到年市场成交量达到111155559999万方。万方。万方。万方。2222000011112222年随着调控逐步稳定，压抑已久的需求逐步释放，成交明显回升。未来宁波房地产将更年随着调控逐步稳定，压抑已久的需求逐步释放，成交明显回升。未来宁波房地产将更年随着调控逐步稳定，压抑已久的需求逐步释放，成交明显回升。未来宁波房地产将更年随着调控逐步稳定，压抑已久的需求逐步释放，成交明显回升。未来宁波房地产将更加理性和良性发展。加理性和良性发展。加理性和良性发展。加理性和良性发展。宁波市场宁波市场宁波市场宁波市场2222000011112222年宁波市场经历年宁波市场经历年宁波市场经历年宁波市场经历-53333-5-5-5月的以价换量后，目月的以价换量后，目月的以价换量后，目月的以价换量后，目月度走势月度走势月度走势月度走势前量价都趋于平稳前量价都趋于平稳前量价都趋于平稳前量价都趋于平稳2011201120112011年3333月受调控初次影响，宁波市场开始进行试探性降价。代表项目：合生国际城，金地东御2011201120112011年8-8-8-8-10110100月随着调2012201220122012年3-3-33--5555月由于进入控的不断深入，部分项深