中粮南桥B地块前期定位报告2013/01开发目标南桥B地块开发目标：销售价格：18400元/㎡销售周期：2014年7-12月当年完成销售任务！“价格”与“流量”是否匹配？寻找最佳产品方案……2地块价值分析一二期一二期开发开发价价值对值对比分析比分析一期开发价值分析二期开发价值分析?打造刚需社区，以价格优势领跑刚需市场?二期地块内部景观资源较好，拥有地块内部水系资源?该区域北端紧邻滨河公共活动核心区，客户导入性强?位于整个项目三地块中间地块，私密性较好不受外界主干道影响。?规划有保障房相比相比AA地地块块，，BB地地块块：：拥拥有有更更优优物物业业的的规划条规划条件件，，更好的景更好的景观优势观优势和私密性和私密性，居住品，居住品质将会质将会比一比一期有期有较较大提高，利于大提高，利于溢价提升溢价提升；；3地块出路清晰明确B地块与A地块价值差异后，我们来考虑B地块产品发展方向，来判断能否实现企业开发目标，即：B地块产品发展出路之思考？延续A地块产品出路一开发刚需型产品：二房90-100㎡、三房112-126㎡将A地块原方案户型面积进行缩减，利用总价优势提升单价出路二开发更为紧凑的刚需产品：二房70-80㎡、三房90-100㎡出路三除延续开发A地块公寓外，部分打造溢价型产品打造部分溢价型产品接下来，通过现实市场扫描验证哪种出路具有可能性……4地块出路一延续A地块产品地块出路一：主要通过以下两个角度进行可行性判断：?市场可行性?财务可行性接下来，首先进行市场验证……5现实普通公寓市场→量价关系目前板块普通住宅价格区间基本保持在1.4-1.5W元/㎡，11年调控以来板块近2年价格年均增幅约7%，与宏观GDP增长基本保持同步2011年至今南桥普通公寓供求价格走势图近5年南桥普通公寓价格年度增长走势图㎡元/㎡元/㎡250000180001500050%150002000001200040%12000900030%1500009000600020%1000006000300010%50000300000%07年08年09年10年11年12年00价格同比增幅11-111-311-511-711-911-1112-112-312-512-712-912-11供应面积成交面积成交均价月份07年08年09年10年11年12年均价（元/月份12-112-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-12535965348937124461344414229㎡）均价（元/139331316113045142031368313207136601476314579152641424214368㎡）同比9%22%37%39%8%6%6现实普通公寓市场→交叉分析板块二房70-90㎡、三房120-150㎡旺销，150万内二房、300万内三房为成交主力，对总价极为敏感2010年至今板块公寓户型与面积段（m2）供求交叉分析（按成交套数）70以下70-9090-100100-120120-150150-180180以上房型供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交一房75885673280100300000二房001167113724941697114686851270000三房000218182211632280173236222820四房及以上0000002402013433317458348合计7588173414672512171613911031235417727955454603482010年至今板块公寓面积段与总价段（万元）成交交叉分析（按成交套数）面积段/总价段100以下100-150150-180180-220220-300300以上70以下921000070-90628862100090-1001041489171000100-120863930697270120-1501819937338785718150-180313693344108180以上0042133195注：地块出路一产品为刚需产品，故重点看红色边框内户型/面积段、面积段/总价段成交情况7现实普通公寓市场→典型项目聚贤煌都阳光家园恒盛湖畔豪庭?主力产品：二房95-110㎡，三房12-?主力产品：二房90-120㎡，三房?主力产品：二房90-100㎡，三房140㎡，毛坯130-150㎡，毛坯130-150㎡，毛坯?目前均价：12567元/㎡?目前均价：16987元/㎡?目前均价：14392元/㎡?市场表现：今年4月开盘，强销期月?市场表现：今年9月开盘，强销期月?市场表现：11年至今，去化超13万均去化约7000㎡，非强销期月均去均去化约7200㎡，非强销期月均去方，月均去化约5400㎡化约3200㎡化约3100㎡通过板块典型普通公寓项目研究发现强销月均去化约7000㎡，非强销月均去化约4000㎡8现实普通公寓市场→未来竞争关系项目上市时点市场竞争环境中粮配合9地块出路一：市场可行性判断市场可行性判断产品方向：延续A地块产品通过市场扫描看到：?市场旺销面积段仍为紧凑型公寓?板块市场对总价敏感，紧凑型公寓可使总价可控南桥市场仍为总价敏感型内向型市场此产品方向市场可行此产品方向市场可行，接下来从财务测算角度判断其可行性……10价格测算：市场比较法选取板块可比案例，通过市场比较法测算地块当前时点价格市场比较法——确定住宅量价交易实例普通公寓评估因素权重聚贤煌都阳光家园恒盛湖畔豪庭单价区位因素1.00100105100100产品因素1.00909395100交易因素1.0098100103100交易日期修正100100100100近期售价（元/㎡）125671698714392案例借鉴系数1.131.021.02参与计算权重33%33%33%当前时点评估结果（元/㎡）-毛坯15296项目当前时点价格15296元/㎡根据价格年均增长率7%项目上市时点价格：16902元/㎡11销售排期按照年均增长率7%折算月均增长0.6%，强销期月均去化7000㎡，非强销期月均去化4000㎡客观销售排期：月度2014-72014-82014-92014-102014-112014-122015-12015-22015-32015-4合计去化量（㎡）700070007000700070007000400040004000233356333普通公寓价格（元/㎡）1690217004171061720817312174161752017625177311783717286总销金额（万元）118321190311974120461211812191700870507092416197375销售均价：17286元/㎡销售周期：10个月12量价敏感性分析选取板块典型普通公寓项目，确定量价关系：典型项目月份价格（元/㎡）强销月均去化量（㎡）每100平米对应单价差2010年11月1250015000同盛南桥182011年1月140006800基于销售目标周期和量价敏感关系，进行销售排期：月度2014-72014-82014-92014-102014-112014-12合计去化量（㎡）93899389938993899389938956333普通公寓价格（元/㎡）16465165641666416764168641696516714总销金额（万元）15459155521564515739158331592894157上市价格：16465元/㎡，月均去化：9389㎡销售均价：16714元/㎡，销售周期：6个月13地块出路一：结论客观量价测算分析：销销售均价和周期均无法售均价和周期均无法达达到到预预期目期目标标项目上市时点（2014.7）价格16902万元/㎡，按照价格月增长0.6%，强销月均去化7000㎡、非强销月均去化4000㎡，去化周期10个月，均价17286元/量价敏感性分析：㎡销销售均价售均价远远低于企低于企业预业预期目期目标标项目半年内（2014.7-2014.12）若需完成去化，项目上市时点价格16465万元/㎡，按照价格月增长0.6%，单盘销售均价16714元/㎡排除地排除地块块出路一出路一14地块出路二：结论B地块小户型公寓方向公寓产品方向建议关于小户型公寓方向（75平米2房，95平米2+1房）：减少公寓单套面积，减少总价的条件下，满足总体均价的一定溢价功能1.整体排布问题此地块各项指标基本同一期一致，故如果普遍降低全部公寓单套面积，可能导致整体排布中出现1T3户的公寓单元楼形式。2.户型舒适度问题由整体定位得知，当地市场对朝向以及南北通透要求较高，故出现1T3公寓户型的中间套，户型的舒适度有一定影响。3.B地块属性问题据地块整体属性分析得知，B地块的整体外部以及内部环境均为项目内最佳地块，故不建议在此布置相对于其余地块能级最差的产品形态，应当尽量充分利用最佳地块属性打造产品。15地块出路三：溢价产品发展方向出路二增加高端产品增加洋房产品，提升部分产品溢价以带动整体地块均价。增加部分高端产品的手法为:公寓+洋房根据项目的地块指标，整体为8+6形态配比建议为：产品名称配比建面打造手法公寓70%约39433平米与A地块相同花园洋房30%约16900平米高端化处理总计100%56333平米16地块出路三：花园洋房变形方向花园洋房目前位于市面上基本为5～6层多层建筑为主，此处列举以下市场上常见变形形态的三大方向：通过不同楼层的形态变形增加品的舒适度及附加透过双层挑空，控制层产常规洋房值，平层多面宽，底层叠高的地下室（隔层，夹升级层）赠送，或增加户型加别墅样式。的舒适度以提升产品力（万科琥珀臻园，