尚都城整体商业推广策略案长沙睿博广告尚都城项目组2013-12013年尚都城任务解读：写字楼、商业、住宅齐推，总销售量12亿，保底10亿回款率达到销售收入的80%以上目标很宏伟，如何实现？长永加盖工程启动CBD建设加速，东部崛起进行时！政府十二五规划“一主两次六组团”中的长沙副中心—星沙，站在更高的社会及城市发展角度，将三区核心地段规划为星沙CBD,不但可以承载自身商务发展需要，同时兼顾CBD的商务商业辐射强度，领航长沙大东城商务、商业发展。潜力，东长沙。长沙县为极具实力的县市之一，其综合竞争力位居湖南省各县（市）的首位，“中部第一县”，连续两年被评为“中国最具幸福感中小城市”，其境内的国家级长沙经济技术开发区被评为“中国最具投资潜力开发区”。　　2011年中国中小城市科学发展百强名单公布，长沙县名列第17位，蝉联中部地区第一，2011年全国县域经济基本竞争力排行榜中长沙县名列第18位，连续4年稳居中部第一。近年来，星沙的经济和人口都处于一个飞速发展的阶段，星沙已成为全国最具投资潜力中小城市百强、中部六省县城经济实力榜首。“湖南的浦东”、“中国的力量之都”等名声都是鹊立在外，星沙也早已突破了镇级的地理概念，拥有了一个中小型城市的经济实力。在经济实力迅速发展人口数量迅速膨胀的同时,星沙区域每年的消费输出达到了20亿元。时尚商业集群构筑东长沙潮流盛宴新长海广场集结新长海商务中心、新长海购物中心，世界级商业繁华聚合于此。明城酒店与国际顶尖酒店坐镇，双五星级国际酒店携手构筑鼎级商务。通程商业广场以及新长海广场倾情打造的国际名品街、嘉禾鼎级影院、魅惑酒吧街等，将引领东长沙国际时尚航标，构筑世界潮流购物天堂。根据数据统计，星沙企业的发展，带来30万高学历、高素质、高消费人群星沙成为长沙高收入人群集中的地区东长沙中部西门户新城商业新商埠长沙副中心在星沙区域，越来越多的人在这里工作，在这里生活，然而，这里没有一个像五一广场一样的商圈，没有大型百货、没有大型超市、没有一个能够让他们购物、娱乐、逛街、享受美食的地方消磨休闲的时光。20亿的消费输出在星沙仍是一片空白！对于星沙政府来说也是巨大的浪费。星沙缺乏有规模辐射力商业中心星沙商业现状：无规模、无规划、街区底商为主，通程、步步高、易初莲花等都只做周边辐射。顺应市场，填补空白，肩负使命自长沙“一主中心，两副中心”规划出台以来，星沙和河西作为平行的两个副中心，在发展方面有很多值得相互借鉴的地方。两个地块的居民都有很强的区域观念，两块区域都分别有自己老的商业中心，分别是荣湾镇和易初莲花，而这两个老的商业中心都已经不足以满足区域发展的需要，所以这两块区域的居民都非常渴望在自己区域内能有一个像样的商圈形成。尚都城作为星沙的名片，我们肩负的历史使命应该是——推动城市发展，再造一个新中心！继续搞促销，一味地叫卖能完成年度任务吗？？？前情回顾尚都汇——东长沙首席休闲时尚街区已入驻商业——以服装为主，其余为少量餐饮、休闲会所前期商业的销售中，1、没有整盘形象，说街卖街2、没有大商业气质，仅作为底商叫卖3、项目整体招商定位不明确4、没有大牌进驻，不能引起区域消费向心力......后续问题预判———出现蓄客困难等难题！招商工作与招商定位带动销售策略相违背商业档次难提高商业定位没有特色和差异性对于尚都城整盘推广没有起到引导和促进作用无差异性的形象高度！无系统性的推盘节奏！无关联性的推售策略！与消费者之间无沟通力！项目之初，提出站在“商业综合体”的高度以“区域型大商业中心”为所有卖点的策略核心得出“时尚活力都会”，没能给予充分的时间及手段进行传播。如此尴尬，后续如何入手？项目再解读尚都城是什么？星沙唯一一个规模百万平米城市综合体，2012湖南仅有的七个百亿工程之一，中博会上省委书记周强重点推荐。尚都城规划有尚都·花园城、尚都·新长海广场、尚都·美寓三大项目，是长沙经开区最大商住建筑群。尚都城拥有丰富业态，涵盖国际花园式住宅、城市高端公寓、顶级商务集群、全球商业MALL、超五星级奢华酒店、立体情景国际街区等，功能完善，高端配套一应俱全，构筑星沙CBD绝对标杆。尚都城是商业综合体!尚都城代表星沙乃至东长沙CBD区域的商业中心，而商业代表尚都城的精华！睿博主张：反其道而行之！——以商业带动尚都城整盘！尚都城整盘商业价值解读星沙CBD核心，财富龙脉之地，升值潜力无限——紧邻星沙商业中轴—板仓路、商务中轴—向阳路东长沙首个时尚活力商业中心，市场稀缺——20万方超大体量、5大组团+4大广场+10大主力店，业态齐全，集购物、休闲、娱乐于一体多元业态规划，优势互补——名品百货、品牌旗舰、潮品潮店、中西餐厅、影院、KTV应有尽有东长沙首个下沉式街区，风格独特，商业氛围浓郁政府机构、高端酒店云集，区域消费力旺盛——星沙人防办、星沙医院、明城国际大酒店、洲际酒店环伺广场+街区+主力店的独特商业模式，聚拢人气依托100万平米综合体，内需强大与美凯龙购物中心、金地商业中心联动一区——20万方美凯龙购物中心计划2014年开业，金科地产携13万方商业进驻CBD2/3开发公司自持，专业公司运营，经营有保障我们给它一个包容的案名：尚都·星天地星天地之下五大组团根据其特性进行命名：AB栋潮流特区组团：FUN4街区文化娱乐中心组团：左岸时光超五星级购物中心组团：长海mall名品步行街组团：铂金天街C、D栋商务组团：中环都荟4大广场命名：向日葵广场：星汇广场名品街东广场：星秀广场名品街中心广场：星光广场名品街西广场：星尚广场星天地是最能代表东长沙的高端的、国际的、时尚的区域中心功能地位的地块！星沙乃至东长沙至今没有成型的大商业中心，20亿的商业空白急需消化；尚都城本来就是建设中的CBD中心的中心，未来将作为星沙最大的商业中心，填补区域商业空白。不仅如此，还有红星美凯龙和金科地产的进驻，揭开了星沙商务中心区开发建设的序幕，星沙CBD建设全面提速。三地商业联动，形成商业集群，占据核心区域尚都城美凯龙金科星天地绝对区别于周边住宅项目的底商，是本案最具潜力，最有赚头的物业体！一个以尚都城为中心点的城市中心商业集群即将诞生。因此，我们认为：星天地，无所不能！我们主张：精彩生活，尽在其中！结合尚都城整盘定位之下，商业的整盘定位为：东长沙国际时尚生活中心东长沙CBD核心时尚生活秀场尚都·星天地时间08:00AM尚都·星天地时间12:00AM尚都·星天地时间24:00PM在星天地，不论你是购买住宅，还是投资商铺，不论你是居住，还是开店，不论你是休闲，还是娱乐，都能实现最精彩的享受……星天地，不仅属于东长沙，更应该属于大长沙乃至整个中部所以在人群策略上，睿博坚持广撒网原则，实现跨界营销。借助行销、活动的力量，不仅能很好地消化东长沙市场，还能拓展到整个长沙乃至整个中部，助推尚都城走向更广阔的市场。人群辐射半径圈星沙中部地区长长沙沙豪宅客户东长沙选择星天地的他们是哪些人？他们是怎样的一群人？——投资客他们可能是当地或者外地的投资客，他们看中城市的发展潜力、未来的发展以及可控性，对于星沙的未来发展充满信心。对于他们来说投资的稳定性以及高收益回报是他们选择的重要因素。他们是社会的中上阶层，是拥有知识、财富和权利的一群人。关注点：发展潜力、价格、高回报率——自购自营客他们相信开发商的实力，看中项目的运营能力。对于项目是比较熟悉的，对于当地市场是比较熟悉的。他们看重商铺的周边人流量、周边商业档次以及未来发展潜力......他们是理性，是成熟的,是努力拼搏以满足自己追求的生活乐趣和生活方式的一群人。关注点：商业氛围、商业档次、发展潜力、价格未来在星天地的消费者应该是：1、尚都城的新老客户2、尚都城写字楼上班的人3、整个星沙CBD生活、工作的人4、东长沙生活、工作的人在星天地的消费者又将吸引到这样的一群人：他们可能是当地或者外地有实力的大企业、大品牌，选择落子星沙，是看重星沙的未来发展前景如何推广？推广四大平台媒介活动现场尚都会媒介组合节点活动导示系统活动平台渠道营销事件炒作实景展示会刊外展推广总表2012年3月4月6月时间轴商业开始火热蓄客一期招商启动商业开盘热销营销线尚都汇商铺尾货持续销售……树立整盘形象高度产品价值输出推广线推广主题推广主题东长沙首席国际时尚生活中心精彩生活尽在其中项目发布会暨招商启动商业签约仪式暨商业开盘盛典活动线异地商会圈层活动以及常规暖场活动持续贯穿进行……线上用户外、网络针对性地传达给消费者媒体线线下以围墙、短信、海报、论坛、微博等直击消费者东长沙国际时尚生活中心—时尚新商都生活新天地阶段推广工具：媒体：户外、网络、短信活动：售楼部暖场小活动现场：围墙、道旗、营销中心现场包装物料：活动单页、海报户外围墙单张（方向一）单张（方向二）招商建议：引进个别大品牌，提高项目档次以大品牌吸引小品牌，同时辐射各种小型门店进驻租售同步已售为主不做顶级，辐射大众，成为区域大型目的性消费中心销售与招租同步进行，相互促进；项目在租售同步的同时，为实现快速回笼资金的目的，以销售为主营销建议合作营销与地产中介公司联手合作推出“以旧换新”的销售方式，购置物业首期或余额不足的卖家可以选择将自家具有完全产权的房产作为抵押物，向银行申请贷款用于购买新物业，被抵押的旧物业由中介代其放租或放售，在一定程度上减轻了卖家的供楼压力，业主、中介及开发商由此得到“三赢”。政策扶持针对正处于创业阶段的自购自营客，尚都城成立“创业基金”，给予正处于创业阶段的客户，提供相应的证件进行登记，给予对应的政策扶持。如：3年内免租金。活动建议：项目发布会暨招商启动本次活动以产品推会的形式，邀请政府领导、部分商家代表、长沙知名媒体以及意向客户来现