长沙市雨花区地块长沙市雨花区地块定位及物业发展建议定位及物业发展建议2013年2月28日1一、城市解读二、雨花区8号地块及所处区域介绍三、项目市场定位四、开发初步设想五、经济测算分析及结论2城市解读城市区位?省会，是湖南省经济、政治、文化、交通中心；?中国最具竞争力城市中排名第七的城市（分别为深圳、广州、杭州、福州、宁波、厦门、长沙）,中西部地区第一；?全国文明城市；?中国最具幸福感城市；?全国创业先进城市；?“两型社会”实验区、节能减排示范城市（中部唯一省会城市）。3城市解读城市区位60KM?位于湖南省东部，南接株洲市和湘谭市、西抵娄底目标地块市、北达岳阳市、东挨江西省宜春市、萍乡市；?长沙市辖：长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及浏阳市、长沙县、宁乡县，共六区一市两县4。城市解读城市交通-外部高铁客运专线?南中国综合性交通枢纽，水陆空交通发达；?高速公路：发达；已运行?高铁：京港及沪昆高铁在此交汇，渝长客运专线已批复，即时将便利接驳珠三角及长三角、辐射西南腹地；?机场：暂中国第五大机场，双跑道、A380亦能起降，年可接纳2000万旅客；2012年总旅客及国际旅客吞吐量1475渝长客运专线已批复万人次，位居中部第一；?城际铁路：“3+5”城际铁路2015年运行2013年6月运规划（1小时经济圈），长株行潭修建中、长常勘探中、计划2020年全部建成。5城市解读城市交通-内部?地铁：规划6条线路，2020年全部建成；2号线2013年10月通车、1号线2014年9月通车，本项目距6号线约1.0km；?城际铁路：市区设9个站点，本项目距站点约1.0km；；?主城区干道：焕然一新（会展业发达、不断翻新）；目标地块?主城区过江桥梁与隧道：8桥4隧（均2.5km一处），规划14处；?快速干道：3条环线、五纵五横快速路网6。城市解读城市定位及规划-大长沙城市中轴线：岳麓大道目标地块?城市定位：中部地区重要中心城市，具有国际品质的创业之都、宜居城市和幸福家园；?发展规划：一城（长沙中心城区）两片（宁乡城区、浏阳工业新城）。7城市解读城市定位及规划-长沙市区?发展规划：构筑“1轴2带、1主2次6组团”城市空间格局，沿2带发展高星组团金霞组团；黄花国际机场?地块处于城市主主中心区。金桥组团★黄榔组团空港组团目标地块高铁交通枢纽坪埔组团暮云组团8城市解读城市经济?长沙市是湖南省经济、文化、政治中心、单核心城市，财富聚集地；?人均收入中部第一、娱乐之都，第三产业发达；?项目所在雨花区税收及GDP均排名长沙六区第一。9城市解读GDP--总量2007-2012年地区生产总值及其增长速度2012年前三季度中部六省省会城市GDP（亿元）亿元%60005598.9800050500065104584.64060005619.34065.414547.0640003744.763040003300.712807.32561.120300015.715.514.715.514.514.62000102100.220001610.1002007200820092010201120121000地区生产总值比上年增长0武汉郑州合肥太原南昌长沙?总量大：2012年GDP达6510亿，中部省会城市第二。?增长率高：长年保持在15.0%左右。10城市解读GDP—人均2012年中部六省省会城市人均GDP（万元）109.097.9986.435.9565.55.88420武汉郑州太原合肥南昌长沙?数值高：中部省会城市第一。11城市解读人口变动及城市化率?总人口：2011年末长沙市总人口约709万，其中中心城区人口约363万（沈阳600万、武汉570万、石家庄约300万）；?城市化率：2011年末长沙城市化率达68.5%；?规划人口：根据长株潭城市群规划、2020年长沙中心城区规划人口将达到629万，较2011年增长266万、年均增长约29.5万人合10万户；?本区所在的雨花区现有人口72.5万人，2020年规划人口达140万、新增约70万人、年均约7.8万人合2.6万户。12城市解读地方一般预算收入2007-2012年一般预算收入及其增长速度50047940425.7845034.83540031.431.230350246.29314.2825300205.5725019.882019.8200174.5817.8151501010050500200720082009201020112012财政一般预算收入比上年增长?总量较高：达426亿元；?增长较快：除2008-2009外，年增长率约30%。13城市解读固定资产投资2007-2012年地区固定资产投资及其增长速度?投资总额高：2012年达4120亿，城市基础设施建亿元%设等配套日趋完善；450041205040003510.2?增长率较高：年均增长率3500403192.57高达26%以上；300030.330.7302500?22.62625.8投资集中：主要在长沙市20001873.332441.78区。1445.1820150020.810001050000200720082009201020112012固定资产投资增长率14城市解读房地产投资2007-2012年房地产开发投资额10008864035.937.5800752.7668429.630600470497元4132040016.4%亿13.7102006007890100011）00000922222-1（2102年投资额年增长率?投资总额高：2012年1-9月达753亿，仅占GDP得16.1%、保持在合理范围内；?增长率合理回落，供应总量合理控制。15城市解读人均可支配收入2007-2012年人均可支配收入及其增长率350002530400300002426451202500022814202382000017891151571115.9%元14.214.41500013.112.710100005500000200720082009201020112012人均可支配收入增长率?绝对数值高：2012年人均可支配收入达30400元；?增长率快：年均增长率达16%左右；?购房负担合理、幸福指数高：年人均可支配收入可购买住房4.9平米。16城市解读房地产市场-总销售量、销售均价?住宅年销售量：2007-2007-2012商品房销售面积及销售价格2012年年均销量约1050万㎡；1600700013631400128260306000?2012年住宅供应量：119555761200518250001008.16万㎡、供销比465410131000428580440001:180036015943000?6002012年住宅销售量：40020001013万㎡、同比下降200100021.02%；雨花区销售00261.42万m2；200720082009201020112012销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）?2012年住宅销售均价：6030元/m2；雨花区6146元/m2。17城市解读房地产市场-市场存量2012年长沙市存量面积（已经取得预售许可证未售出的面积）达到765万平米。按照2012年月均去化速度计算，现时库存消化周期约8.5个月。18城市解读房地产市场-房价等高线花语馨苑5200?区域房价稳定、提升空元/m2间较大。15000元/m2目标地块6000元/m27000元/m26500元/m219城市解读房地产市场-面积供求结构70-13070-130平米面积段需求占比较去平米面积段需求占比较去年明年明显增加显增加2011-2012年面积段成交占比变化2011201225.0%年年22.6%21.1%21.7%20.0%15.0%14.4%10.0%5.0%3.2%3.3%4.2%2.5%2.5%1.7%1.5%0.7%0.0%0.5%0.3%50以50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-350350-400400-500500以下上?2012年70-130平米面积段成交占比为65.3%，成交量为590.80万方，成交占比较去年上升8.9%。?从近两年面积段成交变化可以看出，2012年市场刚需特征较去年更为明显，以价换量凸显成效m20城市解读房地产市场-2012年企业销售额排行版在售项目销售均价(元/排行品牌销售套数销售面积销售额(万元)（个）㎡)1保利23786393610410574104302恒大4425953341340257875474万科3392437454931187683265万达1699165090279698169426绿地2276130659224921981287五矿3290430354423002175778长房3205522122018654884329北辰114581626161738631069110华润22521275457168854612911中海11788187931161633860012广电32994238379151739636513中建31815197612142977723514奥克斯11865139310133532958521城市解读土地市场--供应20122012年年整体土整体土地市场地市场出让出让量量上浮上浮?受宏观市场调控长沙土地出让量明显回落，2011年环比下跌34.9%。进入2012年长沙市内五区累积出让土地100宗，出让土地面积425.5万㎡，环比2011年增加14.8%，市场出现好转。?经营性土地出让方面，