写字楼及项目知识分享营销部2013年2月目录第一部分写字楼基础知识第二部分本项目卖点梳理第三部分市场成交情况第四部分项目价格体系制定第一部分写字楼基础知识一、写字楼概念及起源?写字楼概念写字楼：一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门。?起源历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在成为社会生产的基础。目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。二、写字楼发展趋势1、向高层建筑发展?随着城市不断发展，人口的高度集中，使城市核心区用地十分紧张，因此需要在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所。?高层建筑也可以反映出建筑实力，树立项目形象。目前世界十大建筑物高度排名：?阿联酋的迪拜塔：828米；?美国北达科塔洲电视台：628.8米；?中国广州电视塔：618.6米；?加拿大电视塔：555.3米；?台北101大楼：508米；?美国110大楼：473.7米；?吉隆坡佩特纳斯大厦：452米；?芝加哥西尔斯大厦：443米；?上海金茂大厦：421米；?香港国际金融中心第二期：415米。2、向智能化发展?智能化写字楼是一种新的建筑体系，近年来由于电子计算机的发展和普及，实现了人工智能型管理，为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能。?在中国大陆，智能化写字楼的出现是在改革开放后，尤其是90年代以后的新生事物。中国经济的增长，迫切需要进入信息化阶段，而信息产业的迅速发展，通讯基础设施的大为改观，都为智能化写字楼的兴建提供了坚实的物质基础。“5A”的含义——?OA（办公智能化系统）：网络系统、会议系统、多媒体系统等……?CA（通讯智能化系统）：公用天线电视、交换机、布线系统等……?FA（消防智能化系统）：烟感系统、温感系统、自动报警、自动喷洒等……?SA（安保智能化系统）：电视监控、通道控制、防盗报警灯……?BA（楼宇自动化系统）：冷热源系统、空调系统、照明系统、给排水系统等……3、向综合性发展随着全球化商务的普及，企业加班的需要也越来越多，“24小时泛商务生活”则是发展的趋势，因此单一的写字楼产品已经无法满足客户多样的需求。综合性建筑成为发展的主流，当前的写字楼建筑已经不仅仅承担办公的功能，而且还承担了如购物、居住、休闲、餐饮等多方面的功能。4、向灵活性发展随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来，写字楼的环境也随之而发生了变化，因此为了和办公楼的变化相适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活性。可以灵活适应各类客户的需要，满足客户在办公空间、办公设备、人员调整等方面的各种变化。?无柱式设计（隔断/半隔断）：最合适客户的办公空间莫过于一个大空间，可以适应现代办公组织体系的不断调整。同时搭配可拆装的半隔断式的工作位置屏障，又能保障办公的私密性。?网格预留：写字楼采用将室内地墙与吊顶平面按一定的尺度划分成为网格。在这些网格中安排相同的灯光、空调、电器插头等装置，供客户依自己的需要安排隔断，以划分不同的空间面积，满足不同使用要求。?…………三、写字楼专业名词解读1、建筑面积?建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用面积，辅助面积和结构面积。?建筑面积在房地产行业中，主要用来体现项目规模的大小。项目国贸银泰华贸嘉铭望京国投融科本案名称三期中心中心中心Soho广场望京建筑35万㎡54万㎡35万㎡100万㎡9万㎡39万㎡20万㎡9万㎡面积2、容积率?容积率：总建筑面积与建筑用地面积之比。?容积率对住宅产品销售的影响较大，对于写字楼而言，客户对容积率的关注较小。项目国贸银泰华贸嘉铭望京国投融科本案名称中心中心中心中心Soho广场望京容积5.06.9883.578.144.364.5率3、绿化率?绿化率：指绿化垂直投影面积之和与项目用地的比率。?绿地率：指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，地下车库、化粪池等设施的地表覆土一般达不到3米的深度，所以计算绿地率时不能计入。项目国贸银泰华贸嘉铭望京国投融科本案名称三期中心中心中心Soho广场望京绿化30%30%——40%30%30%30%30%率4、车位配比国家规定写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个。即，写字楼每200平米的建筑面积配备机动车位1个。本案：建筑面积约35万平米，其中写字楼、商业、酒店式公寓、penthouse的建筑面积共计约25.4万平米，目前规划地下车1355个。折算车位配比的话，平均每187平米的建筑面积配备机动车位1个，符合国家标准。5、层高?写字楼层高：指写字楼标准层某层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离。?写字楼净高：指写字楼标准层某层的地板装饰面到本层吊顶下表面的距离。项目国贸银泰华贸嘉铭望京国投融科本案名称三期中心中心中心Soho广场望京3.6米4.3米4.3-5.43.6-4.23.5-4.1层高4.25米4米4米3.8米5.4米米米米4.2米3米以上3.1-4.2净高2.8米2.7米2.7米————2.7-3米4米以上米6、使用率?使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。使用率可以反映出商品房使用面积的大小，具有一定参考性。?传统写字楼的使用率一般是60—65%，传统写字楼使用率低的原因主要是因为结构相对不合理，公共过道和公用电梯等配套设备分摊面积过大造成的。本案：以最新测绘报告计算，3号楼使用率在68%-69%之间。7、电梯配置写字楼客户考虑购买写字楼中一个很重要的决策因素是写字楼电梯情况，包括电梯数量、速度、尺寸。中国写字楼在电梯品牌上主要分为两类：?日本品牌：三菱、日立、东芝、富士达等品牌。?其他国家品牌：德国蒂森、美国OTIS、瑞士迅达、芬兰通力等品牌。本案：为写字楼配备近60部电梯，保证客户等候时间不超过35秒。2号楼3号楼高区2(到33电梯分组编号低区高区1消防梯低区高区消防梯Ｆ)电梯数量(台)6322442载重量(kg)1600160016001600160016001600电梯梯速(m/s)2.55532.53.53第二部分本项目卖点梳理一、区域卖点1、区域卖点——CBD东扩现状：?CBD区域经过十余年的发展，现已完全饱和，土地量有限，租金持续上涨。?CBD东扩区规划自2010年正式公布，按照规划，未来6-8年内，东扩区建设规模相当于再造一个CBD。?CBD东扩概念虽然已被市场熟知，但目前并没有具有代表性的商务综合体出现。达美中心广场位于CBD东扩核心区，是区域内唯一在售的国际级商务综合体项目，未来将是区域内的标杆项目。2、区域卖点——世界城市全球经济一体化进行加快发展，世界城市相继出现。继纽约、伦敦、东京、巴黎之后，第五座世界城市亟待产生。中共北京市委十届七次全会的召开，正式确立将北京建设国际化大都会的高端形态，从建设世界城市的高度，加快北京发展。3、区域卖点——交通?三横：姚家园路、朝阳北路、朝阳路，快速连接朝阳门、建国门等核心区域。?四纵：东四环路、石佛营路、青年路、东五环路，与“三横”共同构成四通八达的地面交通系统。?两高速：机场高速与机场第二高速，15分钟直达首都国际机场。?三地铁：6号线，已开通，青年路站距项目800米；3号线，15年前建设，姚家园站距项目200米；14号线，14年12月开通，位于项目西侧。4、区域卖点——商圈商圈：?国贸商圈?燕莎商圈?丽都商圈?朝青商圈?望京商圈?东坝商圈5、区域卖点——城市公园城市公园：朝阳公园、红领巾公园、朝阳体育中心、京城梨园、京城槐园，近万亩绿地围绕周边，形成天然氧吧。6、区域卖点——东坝第四使馆区据朝阳区规划，东坝将规划建设为“第四使馆区”，区域内将安排1000多亩建设用地，足够容纳20余家使馆。未来必然会带动区域内涉外经济、贸易，推动区域国际化进程。第一使馆区：永安里光华路区域第二使馆区：三里屯区域第三使馆区：燕莎区域第四使馆区：东坝区域7、区域卖点——配套?高端住宅：星河湾、泛海国际、观湖国际等。?商业配套：BMC商业、大悦城、乐都汇购物广场（未来、项目北侧）。?高端休闲配套：BMC商业、平房国际综合商务会馆、朝阳体育中心、易爵高尔夫俱乐部、叠泉高尔夫。平房国际综合商务会馆朝阳体育中心泛海国际易爵高尔夫叠泉高尔夫观湖国际本案星河湾朝阳大悦城二、项目规划卖点1、体量规模占地4.8万平米，总建面35万平米，是区域内体量最大商务综合体项目，未来将是CBD东扩区内的标杆项目。项目国贸银泰华贸嘉铭望京国投融科本案名称三期中心中心中心Soho广场望京建筑35万㎡54万㎡35万㎡100万㎡9万㎡39万㎡20万㎡9万㎡面积2、业态丰富项目产品业态丰富，由4栋国际级写字楼（18万㎡）、酒店式服务公寓（2.3万㎡）、BMC商业（4.2万㎡）、顶级豪宅（9000㎡）组成。达美中心广场充分考虑整个商务环节，将各业态进行整合，满足客户商务的全方位行为。（如商务宴请、产品发布、娱乐休闲、高端居住等）?1号楼：5-19层为办公、20-30层为酒2号楼4号楼店式公寓、31—34层为豪宅。?2号楼：5-32层为办公，其中29-32层1号楼3号楼为行政层。?3号楼：5-22层为办公，其中