1市场篇审时度势·市场解析?鞍山宏观环境分析?鞍山房地产环境分析1.11.1鞍山宏鞍山宏观环观环境分析境分析?鞍山市概况?宏观环境分析鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况鞍山市行政鞍山市行政概况概况辽宁省第三大行政区，共分4区、2县、1县市鞍山市辖4个区、2个县和1个县级市。分别为铁东区、铁西区、立山区、千山区4个区，海城1个县级市，台安、岫岩2个县。鞍山市总占地面积为9252平方公里，其中市区占地面积为624平方公里。全市总人口约365万人，其中市区人口为120万人，约占全市总人口33%，城镇、乡村人口约245万人。鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况鞍山鞍山总总体体规划规划--空空间间布局布局空间布局规划8个区块，包含普通居住区、风景区、资源区、经济开发区鞍山共分8个空间规划区块，分别为：?铁东区?铁西区?立山区?高新技术产业开发区?达道湾经济技术开发区?千山风景名胜区?鞍山文化旅游开发区?千山汤岗新城区?汤岗温泉城鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况鞍山鞍山总总体体规划规划--道路交通道路交通进一步改造、扩展、形成“申”字型快速道路系统，协调棋盘放射型网络以现有交通路网为基础，建国路、胜利路、中华路、园林路为纵向轴线，延展深营路、千山西路、建设西路等枝干延长线与横向街区形成“申”字型快速道路系统，协调棋盘放射路网延展，实现交通畅达.远期路网规划鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况五环十射道路交通规划鞍山鞍山总总体体规划规划--道路交通道路交通鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况鞍山鞍山总总体体规划规划万水千山百湖城规划千山总体规划经济技术开发区规划鞍海经济带规划千山文化旅游产业带规划鞍山宏观环境分析︱鞍山市概况小小结结鞍山未来发展将全面推进“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针目标：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城多心分散组团式布局结构。东控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团；南进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区，优先发展大型带动型项目，促进新区启动；西拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区；北调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限，用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙河沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区；中疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商贸和绿地建设。1.11.1鞍山宏鞍山宏观环观环境分析境分析?鞍山市概况?宏观环境分析鞍山宏观环境分析︱鞍山宏观环境分析鞍山市鞍山市GDPGDP走走势势鞍山经济发展于2008年提速，金融危机中GDP不降反升，说明城市经济发展态势良好，正处于经济增涨上升阶段。08-11年鞍山GDP走势变化情况?通过上述分析可以得知，鞍山的经济仍保持了快速3000的增长。尤其从2008年之后，发展势头迅猛，增速较244421251950大。这固然和一年来国家及本地政府积极采取的一系20001608列宏观调控措施有关，不降反升的GDP指标充分说明1000，鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。20%21%8%15%0全市增长总值比上年增长?经济的发展催生房地产的市场发展，说明鞍山房地2008160820%195021%产发展的经济基础支撑雄厚，市场也必然面临较大增2009201021258%长空间。2011244415%鞍山宏观环境分析︱鞍山宏观环境分析鞍山市人均鞍山市人均GDPGDP走走势势鞍山人均GDP逐年稳步攀升，预计到2020年鞍山人均GDP年均增长13%，也将达到当时中等收入国家水平。?辽宁中部城市群经济区是指沈阳、鞍山、抚顺、本08-11GDP溪、营口、辽阳和铁岭为支撑的重点区域，其中鞍山年鞍山人均走势变化情况是其中重要的一环。?按照〈纲要〉规划，辽宁中部城市群的发展目标是800005829658396以2005年为基期，地区生产总值到2010年年均增长60000449164594315%，到2015年年均增长14%，到2020年年均增长4000013%。2020年，辽宁中部城市群人均GDP将达到当时20000世界中等收入国家的水平，城市化水平达到76%。这98%2%3%0.10%0意味着，鞍山人均GDP也将达到当时中等收入国家水人均DGP值比上年增长平。20084491698%?随着人均GDP的增长，收入水平的不断增高，人们2009459432%2010582963%对居住、生活的品质要求亦将不断攀升，对房地产行2011583960.10%业的消费力也将有利提升。鞍山宏观环境分析︱鞍山宏观环境分析人均可支配收入人均可支配收入与与支出走支出走势势近年来鞍山人均可支配收入和支出均与城市固定资产投入呈现增涨态势，说明人均消费力与城市未来发展全面看好。?近三年，鞍山人均可支配收入与支双增涨，同时可08-11年鞍山人均收入与支出走势变化情况支配收入涨幅也逐步为大于支出，说明鞍山人均生活水平不断得到实质性提高，未来消费将向品质的消费2500021223倾斜。200001851416580?上半年鞍山市城镇居民人均可支配收入为11955.6149091500013715元，同比增长15.3%，扣除物价因素实际增长1196811.9%，和去年同期相比，市民上半年零花钱多了100001587元。5000?从消费构成来看，随着市民对商品服务需求和汽车0需求的增加，市民在此方面的消费增长也最明显。数2009年2010年2011年人均可支配收入（元）165801851421223据显示，其他商品和服务支出增长最多，此外，市民人均消费支出（元）119681371514909刚性消费比重下降，享受型娱乐服务性支出比重稳步人均可支配收入增长比例15%12%15%人均消费支出增长比例26%15%9%上升。消费比重由上年同期的15.5%提高到17.2%。鞍山宏观环境分析︱鞍山宏观环境分析人口人口数数量量我市十年之间人口增加6.18万人，平均年龄40.35岁，年龄结构趋向老龄化市区人口以铁东区为主，其次为立山、铁西、高新区2001-2011年鞍山人口及户数走势变化情况　单位20012002200320042005200620072008200920102011年全市总人口万人344.23344.7345.28346.9347.6348.9350.2351.4353.9364.6365.2市区总人口万人145.53145.54145.48146.1146.2146.7147.35147.34149.48151.74152.37全市总户数万户107107.9109.1110.8112.2113.29114.89115.56115.87123.21124.85市区总户数万户46.0946.647.4848.6149.5950.6451.3351.7651.9553.2954.862011年鞍山各区人口数量情况单位：万人汤岗子高新技术产文化旅游达道湾千山风景铁东区铁西区立山区海城市台安县岫岩合计新城业开发区开发区新城名胜区53.3632.4644.7410.126.284.997.590.98123.2733.2548.2365.2鞍山市区范围中，铁东区所占人口数量比例最高，约占市区人口的35%，其次是立山、铁西区，高新区等新区人口数量最少；鞍山宏观环境分析︱鞍山宏观环境分析人口人口特征特征几乎每一个鞍山市区家庭都有鞍钢职工，家庭收入稳定。鞍山钢铁公司在职职工约30余万人，鞍钢附企职工人数13.2万人，离退休工人约12万人，总职工人数约55万余人，占到了市区总人口的近35％，包括职工家属在内构成了鞍山庞大的产业人口群。鞍山人均消费力强，与省会城市沈阳接近居民消费能力强，敢吃、敢玩：2008年，鞍山市居民家庭人均消费性支出为11753元，而同期沈阳市居民家庭人均消费性支出为12055元；餐饮业发达，相关从业人员紧俏，一个普通小饭店的服务员月薪能达到1500元，而一个出租车司机的每月的净收入也只在2500元左右；休闲娱乐产发达，以浴室为主的休闲、娱乐场所有数百家。鞍山宏观环境分析︱鞍山宏观环境分析宏宏观观政政策策地产调控持续不放松中央经济工作会议明确提出：?推推进营业税进营业税改改征征增增值税值税和房和房产税产税改改革革试试点；点；?抓抓好保好保障障性住房性住房投投融融资资、建、建设设、、运营运营、、管理管理工工作，逐步解作，逐步解决决城城镇镇低低收入群收入群众众、新、新就就业职业职工、工、农农民工住房民工住房困困难难；；?坚坚持房地持房地产调产调控政控政策策不不动摇动摇，促，促进进房房价价合合理回理回归归；；?加加快普通商品住房建快普通商品住房建设设，，扩扩大有大有效供效供给给，促，促进进房地房地产产市市场场健康健康发发展；展；2012年，房地产调控持续进行，进入近四年来最为重视严峻时期鞍山宏观环境分析︱鞍山宏观环境分析宏宏观观政政策策结构性减税更针对行业外的中小型企业中央经济工作会议明确提出：近期对结构性减税的实行：?财财政政政政策策要要继续继续完善完善结构结构性性减税减税政政策策，，加加大大2011.11出台结构性减税政策多达6项——以民生民生领领域域投投入，入，积极积极促促进经济结构调进经济结构调整；整；加快转型为目的有4项；以扶持小微企业、保?推推进营业税进营业税改改征征增增值税值税和房和房产税产税改改革革试试点；点；经济稳定为目的的有2项；从国家宏观政策基调推导：?结构性减税侧重于经济结构调整和改善民生，加大对房产税实行力度，