今天不是比稿和竞标，今天不是来空谈概念，今天不是来展示一种可能。条条大道通罗马，而我们的任务是要找到最直的那一条。说在前面的几点认知：凯逸豪庭项目的三大特点镇区项目政策背景不明朗市场不成熟在弱市的市场背景下，如何做好一个镇区项目的实效推广，以凯逸豪庭的项目条件，如何塑造一个具有独特魅力的镇区明星楼盘？使之为项目的快速销售，成功营销服务。这样一个项目不仅对于富盈公司来说是一个超越以往经验的新挑战（低迷的市场行情），对桥头市场来说也是一个刷新地产推广新模式的探索和实践。所以在宣传上必然要超越之前住宅推广的简单模式。而是一次整合媒体渠道，整合政府与乡镇资源、整合传播体裁与形式的多层次推广好的广告很重要。但对的广告更重要！我们要做一个什么样的项目？我们的广告做给谁看？在开始创作之前我们必须弄清楚这个问题利用楼书折页阐释项目概念和价值？新奇的广告牌吸引大家关注？高档的现场包装体现项目档次？利用报纸和网络媒体深度炒作？From桥头有什么项目？凯逸豪庭！to我在桥头买什么房子好？凯逸豪庭！to现在买房投资有什么好机会？现在买凯逸豪庭正是好机会！给到客户充足的购买理由，我们要做镇区项目里的明星楼盘！因此,我们的项目定位从一开始就要做镇区项目里的明星，从一开始就要有明星范儿，一出场就是焦点，就有关注，就是点燃或引爆的话题。因此，我们不应该如同其它楼盘人云亦云，落入常规的套路，结合本项目的属性和产品，我们需赋予它一个姿态。看丌清的后市，看得见的楼市前所未有的高压调控正不断影响着中国楼市。2011年伊始，楼市调控政策频频出台。从沪渝房产税试行、新国八条出台、银行准备金率连续上调再到住建部点名个别逾期未出台限购政策的城市……政府政策仍在持续收紧，态度依然强硬，这真可谓历史空前。在如此的调控压力下，中国楼市在相持一段时间之后开始显现出下行压力。我们发现，作为这次调控的重中之重，北、上、广、深四城楼市已经率先显现出调控成效。作为广深两城之间的东莞，楼市已经逐渐陷入灰霾，东莞楼市告急！其实，政府政策调控的第一步，收紧资金流动（银行准备金率上调与存、贷款利息上调），原本期望能通过此举震慑市场，打击投机炒房，制造观望情绪从而控制房价回调；但，由于CPI的持续高企，投资出路，资本落点的匮乏（股市、期货、黄金），导致社会上普遍出现对于资产缩水的恐慌心理，因此使得大量资本流入房产领域；于是，政府政策的第二步，将调控直接转向控制买家。新国八条出台，使得购房条件大大提高，从而市场空间急剧压缩，大量城市“被限购”，对于投资房产实行严密控制。强压政策带来的连锁反应仍将加剧东莞楼市消费市场的进一步压缩。在这个楼市调控为主调的时代里，在这个愈现低迷的大市环境里，随着消费市场的容量急剧缩小，观望情绪加重，必将导致地产行销的门槛的不断加筑，不断增高。政策未来要持续多久，东莞究竟能否脱离这个阴霾的漩涡，我们不得而知。而作为身处东莞桥头镇的本项目，也仿若立身于漩涡的中央，究竟如何才能告别现今这门可罗雀的日子？富盈凯逸豪庭又该如何率先超越同济，成就自我？东莞从未有哪个发展商面临着如此高速的成长，从著造东方华府再到御墅莲峰，人们从中看到了他的实力和坚持;这一年，政策不明，豪宅乱象，从未有哪个发展商如此的冷静锐智；迅速的成名、成功没有让他陷入陶醉不已；相反，昨天刚刚过去，他们就已经在准备明天，预筹未来，客户追捧，业界盛誉，准备着更新一轮的蜕变与升华。2012，“富盈凯逸豪庭”预示着更大的动作。机遇与挑战共存，光荣与梦想并进。2012年的地产市场，形势仍然不容乐观，竞争异常激烈，客户的争夺更白热化。上有政策频频迫近，下有诸多楼盘步步为营，而要脱颖而出、跳出市场的第一步是抢占市场先机，先声夺人。2012年我们的第一句话、第一个印象，将是引导整个2012年市场姿态和发展的关键。大市我们无法改变，客户层面上，无所谓细分客户，只要有购买力的客户，都是我们的目标客户，都是我们要捕获的群体。我们的目标也就是：长期战略目的?立意高远表明姿态引导市场关注富盈地产持续不断关注富盈新动作短期项目效益?凯逸豪庭项目高调入市引起客户的关注兴趣为后续营销打好坚固基础既在桥头，独占鳌头富盈凯逸豪庭项目整合推广策略提报提报单位：墨道广告深圳桥头凯逸豪庭2011年11月，由此开启富盈地产的镇区品牌项目之旅樟木头山水华府对于身处桥头的别墅、中高端项目、普通住宅而言，行销面临的首要课题便是如何面对日趋紧缩的消费市场？如何让既有的、符合各项资本与政策要求的潜在客户看到自己、关注自己迚而喜欢上自己？我们首先将目光锁定本项目的竞争项目。桥头，孰争天下？市场竞争研判目前桥头已建成和在建楼盘不多，主要有石竹山水园、正丰豪园、凯达华庭。在售的主要为石竹山水园，周边镇区主要有佳兆业东江豪门。本项目正可谓“奇货可居”。A、佳兆业东江豪门占地面积:86000㎡一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，建筑面积:240000㎡上风上水宝地，欧洲经典建筑，欧式皇家风情园林，物业类别：住宅、别墅户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用容积率：2.50率，性价比高，欧式国际风情商业街，享尽生活便绿化率：40%利。户数：2538户交通状况：佳兆业东江豪门位于石排、桥头、横沥三镇的中心位置B、石竹山水园项目地址：桥头镇桥新大道建筑面积：80万㎡交通路网：傍依东深公路、东部快速干线、桥新大道、东平大道、莞桥路等教育资源：16万㎡北京师范大学东莞石竹附属学校，144班，由北师大全面运营管理，实行从幼儿园到出国留学的全程教育概念。该楼盘户型比较实用，园艺绿化也做得较好，但楼盘的配套设施并不完善，外部配套也不足，对小区业主日常生活提供不了便利。离桥头镇区较远，入住率较低，早期较低的楼价吸引了不少深圳投资客，但大都不能盈利，平价和亏本转让，因此在四期已不能引起深圳投资客的兴趣。据悉，自国家出台有关调控政策以来，石竹山水园的客群中40%为桥头镇的当地人，50%为在桥头镇或相邻镇区工作的外地人，只有大约10%左右是投资客。整体外景图鸟瞰图蓝湖半岛为石竹山水园五期，南面为秀美清幽的蓝湖，北面为石竹山水内高层住宅组团，总体上项目周边建筑以住宅为主，居住气息浓厚。别墅的户型面积：联排303㎡/套、双拼423㎡/套、独栋512-755㎡/套。五期蓝湖半岛价值点小结：1、依托桥头第一超级规模大盘、高档居住区，6267户；2、由30栋低层住宅组成，共47户，分别为独栋、双拼、联排；3、结合地块高低变化设计成阶梯式住宅群，以北向南、以进高近低的层级方式排布；4、错落有致，户户通透，视野开阔，居住与风景无限相融；5、户户均有私家花园，独一无二的奢华享受；毫无疑问，在桥头及周边镇区，石竹山水园具有觃模和产品上的双重影响力，蓝湖半岛作为其五期，更是独具自然生态的都市高端纯别墅区，充分利用并升华城市中的稀缺景观资源。产品上如此众多的优势，已令蓝湖半岛成为桥头有口皆碑的知名楼盘，由内而外的表征、宣扬着自己的高端别墅生活方式戒者由此衍生的对于生活、生命的感悟。◇纯别墅区，一流产品规划；◇湖资源、休闲、人文；◇建筑、生态、风光无限；◇书香、人居、都市名盘；就是在这样一个竞争环境里，一个资源、产品以及传播等各方面竞争极尽的格局中，本项目的出路在哪？如何摆脱人云亦云的尴尬处境，找到自主自我的竞争区隔？我们究竟有何丌同之处？项目价值与整体定位凯逸豪庭?项目位于桥头镇桥光大道旁（桥光路与中兴路交汇处）一条小镇的生活商业交通的主干道可以想象对一个镇区意味着什么往大的方向看正如东莞大道对于南城深南大道之于深圳第五大道之于纽约……桥光大道往后了看它的意义和价值必然类同世界知名道路只不过它在桥头镇显示特点之交通规划四横：桥常公路—桥光大道—宏业大道—文德路—光明路：为镇区生活性主干道。桥龙路——桥东大道：往西延伸与东部快线相接，为镇区主要交通性主干道。纬四路：东接中兴路，为镇区综合性主干道。北城路：东接环城路，西连东江大道，为镇区综合性主干道。占据城市主干道，交通便捷凯逸豪庭价值体系富盈品牌地位：中心板块生活大城低密高绿化成熟配套优质产品设计建筑面积：总面积约23万㎡产品规划：13栋联排，18栋高层外部配套：交通优越，地处桥头镇中心，最繁华的主干道桥光大道旁，市政广场、华尔登五星级酒店、广隆百货、好又多、麦当劳、国美、各大银行竞相环绕项目整体物理属性界定：桥光大道﹒23万平米国际先进住区区域自然密度产品进取中心浪漫视域自由边界凝练臻品桥头中心，聚优越交奢赏私家山体公园，2.0低容积率高档住高层、联排组成建通与城市主干道于一花香鸟鸣处处可闻。宅，超高绿化率，筑群落，满足不同体，定义未来。城中无多选。居住需求。规模配套品牌物管恢弘格局璀璨人生精工典范尊崇表率完善配套内外兼收，富盈地产，实力筑一流物管提供一23万㎡新城市地标，应有尽有，公共设造鸿篇著制，丰富站式服务，全方中心生活样板城。施齐全。经验再造经典。位礼侍生活。可谓集合了桥头镇一切城市生活元素，我们看似完美。但是，我们必须要抓住关键。关键是什么？当我们直面蓝湖半岛的时候，这些原本优越的资本却又变得那么的平凡，似乎只要他们购买也可以拥有，甚至有些还要比我们好得多。于是我们丌得丌承认一个现实，区域位置、资源配套、产品觃划，都仅仅是凯逸豪庭站位桥头的一个基础而已。当然，基础要素是必要的，但我们还需要一个刺破竞争基本面的突破点。确立我们2个明显优势中心资源+山体公园结合之前分析项目周边生活配套较好增强客户片区信心且对本项目意义重大，无论是开发，溢价，销售，都是非常重要的支持，因此，定位中一定要有所体现私家山体公园是重要优势有一点要强调，虽然这可能在大范围没差异化，但我们是桥头第一个说，