是先有的故宫，还是先有的北京？还先是有先的有曼的哈纽顿约，城。如果少了拉德芳斯，巴黎还有卢浮宫，如果卢浮宫，也去掉，巴黎还是巴黎？历史和现实的答案——一座城成就一座城！作为超大体量的房地产项目，可以塑造城市的历史，也可以成就城市未来！一座城成就一座城，让我们来成就新的河间荣耀！河间化肥厂改造项目营销策划报告Projectmarketingplanningreport&developmentsuggestion注：本报告的内容版权归本公司所有，其内容仅供开发商使用，未经许可任何机构和个人不得引用部分或全文内容。目PART1市场研究录索1宏观经济与政策分析引2河间城市规划与发展分析\3C河间房地产市场及分析ontenPART2项目分析ts1项目地块概况2项目SWOT分析3地块价值判断分析PART3项目定位目1市场定位录2客群定位索引3产品定位\4形象定位Co5开发策略及开发建议ntePART4营销推广策略nt1项目营销推广总体策略s2项目销售策略3项目推售计划4项目营销执行5项目售前准备一.宏观经济与政策PART1市场研究二.河间城市发展与规划三.河间房地产市场研究一.宏观政策分析国家宏观经济国家宏观政策分析宏观经济研究2012年前三季度宏观经济数据揭晓，GDP同比增速7.7%，低于此前预期。与去年全年9.2%的GDP增速相比，三季度经济跌幅较深。固定资产投资同比名义增长20.5%，增速比去年全年回落3.3个百分点，而且今年前三季度基础设施投资为51046亿元，同比下降16.6%。在拉动经济的三驾马车中，投资和出口均不乐观，这也带动我国GDP增速连续七个季度回落，并创下2009年二季度以来的新低。国内经济运行出现一些新情况、新问题，特别是中小企业经营困难加重。国家宏观政策为了抑制房价，2010年上半年到2011年两年间，我国政府出台了国十条，限购令等一系列房产新政，内容主要涉及信贷、土地、保障性住房和市场管理等。同时通过一系列的调息和增加银行准备金率，实现紧缩银根。温家宝总理4月14日表示，调控不能放松。如果放松将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。结果导致：一二线城市住宅地产投资降温，房价出现松动，开发商开始向三四线城市住宅地产扩张。为本区域内的房地产发展提供了政策机遇。二.河间发展与规划河间城市现状与分析河间城市发展与未来规划河间经济现状与分析河间城市现状与分析河间古称瀛州，地处冀中平原腹地，居京（北京）、津（天津）、石（石家庄）三角中心，环渤海经济发展区.106国道、保沧、廊泊公路在境内纵横联接，京九、朔黄铁路交汇于此，规划中的石港、任德高速公路，保港铁路也穿越其间，交通十分便利，距北京189公里，距天津183公里，距石家庄176公里.河间素有“京南第一府”之称，历代在此设郡、立国、建州、置府，是京南政治、经济、文化、军事重地。河间东与沧县、青县接壤，北与大城县、任丘交界，西与肃宁县、高阳县相邻，南与献县相连，全市总建面积1333平方公里，目前属沧州市管辖.河间市先后被命名为“中国电线电缆生产基地”“全国写字教育试验区“全国体育先进市””河北省体育先进市“.河间城市现状与分析河间市辖7镇（瀛州镇、景和镇、卧佛堂镇、留古寺镇、束城镇、沙河桥镇、米各庄镇）、12乡（北石槽乡、西九吉乡、西诗经村乡、行别营乡、兴村乡、时村乡、沙洼乡、故仙乡、郭家村乡、尊祖庄乡、龙华店乡、黎民居乡），1民族乡（果子洼回族乡）615个行政村。总人口为78万，其中城区人口15万人；县城规划面积36平方公里，建成面积15.3平方公里.经济文化现状?工业经济：电线电缆、保温材料、汽车配件、餐具加工、通讯器材、纺织化工等六大特色产业格局，河间市被命名为”中国电线电缆生产基地“，留古寺镇被命名为“全国通讯器材生产基地”北石槽乡被命名为“全国台布生产基地”.?农业：传统粮棉主产区，已形成棉花、畜禽、菜、果品等特色优势产业，各类农民专业合作组达到196个，龙头企业60家.拥有“国欣”牌棉种，是国家级农业产业化的重点龙头企业.?旅游：“京南第一府”美誉，“河间府衙””冯国璋故居“”冯国璋葬墓““刘完素墓祠遗址””毛公书院“等是河北省重点文物保护单位.?文化：《诗经》发源地，《孝经》重要的传承之乡，也是民间广泛流传的曲艺品种西河大鼓的发祥地.?特色：火烧驴肉河间以”驴肉火烧”名扬天下，”功夫驴“驴肉火烧品牌店已遍布全国九个省份。二.河间市发展与规划河间城市现状与分析河间城市发展与未来规划河间经济现状与分析河间经济现状与分析GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展河间经济现状与分析?从产业结构看，第二产业比重最高，产业结构逐步升级。从一、二、三产业结构看，已经突破“三足鼎立”局面，河间市正处在产业升级的快速发展阶段，第二、三产业当家，第一产业比例逐步降低，主要表现为工业转化能力强、工业带动能力高，一方面说明工业发展进入快速上升通道，城市产业结构明显优化；另一方面工业经济的发展也成功带动了服务也的发展，服务业比重的上升更加推动了农业发展的后劲，使河间市经济现代化的进程大大加快。河间经济现状与分析?固定资产稳步增长，大大提高了城市建设水平?投资同比增长率稳定在35%上下，城市处于快速建设期。河间经济现状与分析?社会消费品零售总额的增长，表明市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。2009年，社会消费品零售总额完成75亿元，同比增长18%；2010年。社会消费品零售总额达到80亿元。同比增长6.6%?金融存款河间经济现状与分析沧州2010年各县（市）收入排名河间经济现状与分析河间经济现状与分析从GDP和消费品总额之间的对比来看，河间的消费拉动力较强。第二产业所占比重较高，六大支柱产业的快速发展为河间工业化进程提供了强劲的动力，促使第三产业稳固提升，工业及现代服务业的快速发展将有效推动河间城市化进程和房地产市场的繁荣.二.河间市城市发展与规划河间城市现状与分析河间城市发展与未来规划河河间经济现状与间经济现状与分析分析河间城市发展与未来规划规划期限规划期限2008-2020年人口规模：2020年，市区人口达到27万。城市规模用地规模：城市化率达到48%，市区面积由过去的13.8平方公里扩大到28.3平方公里城市发展规划城市城市总总体体发发展定位：展定位：““历历史古城、文化名城、北史古城、文化名城、北方水方水城和城和现现代代化中等城市”化中等城市”基本形成了“基本形成了“东东部部工工业区业区””、、““南南部部教教育育服服务区务区””、、““西西北部商北部商贸贸物流物流区区””三大三大区区域的城市域的城市发发展展格局格局。。力力主主打打造一座功能造一座功能齐齐全、全、设备设备完善完善、、魅力魅力独独特的北特的北方方现现代代化生化生态态宜宜居城市。居城市。河间城市发展与未来规划河间市工业园区位于河间市东北部，距市区25公里，总面积19.2平方公里。工业园区投入了3.6亿元，建设了污水处理厂、集中供水公司、天然气门站等基础设施，道路、供电、供水、排水、供气、治污、通讯、有线、绿化、亮化等基础设施配套完善，达到了“九通一平”的标准要求，具备各类项目入园需要。工业园区发展定位为：以新材料、汽车配件、精细化工为主的现代化生态工业园区，目前已有瀛州化工、中糠公司、凯瑞化工、大圆节能材料、环亚化工、美保洁滤清器等15家投资3亿元以上的项目入驻。南京恒翔保温材料制造有限公司、西斯尔（CSR）集团准备在园区建厂。三.河间市房地产市场研究河河间间市市市市场场供供应研应研究究河间市在售项目研究河河间间市市场场供供应统计应统计市场供应量统计项目天昕.太御府江南蓝岸世家天润园世纪阳恒泰华府福瀛门总计阳城光国际丽景家园城体量10万25万21万29万23万16万16万25万165万到2010年，河间在售项目达8个，总投放面积达165万，按去化量80%算，去化面积约130万，年均去化量约40万左右。河河间间市市场场供供应统计应统计项目大川皇家壹瀛州首府世纪阳光现冠捷观邸瀛海名怡欣家总计号（一期）代城（一期）居园体量80万30万4万40万18.6万3.8万176.4万2011年-2012年河间市在项目增加6个左右，增售面积达176万，不足两年内去化量约55万，未来竞争相当激烈。市场小结?土地市场官方暂未有明确数据，但自2010年后供应量明显增加?随着城市建设和2012年经济目标的确定，新一轮的土地放量即将来临。?住宅市场总体投放量迅猛增加，百万方大盘开始出现.?整体市场竞争激烈，年去化量40万方左右，房地产市场由快速增长期开始进入平稳上升期。三.河间市房地产市场研究河河间间市市市市场场供供应研应研究究河间市在售项目研究河河间间市房地市房地产产市市场研场研究究??河河间间市市处处于市于市区扩张区扩张期，期，开发项开发项目目较较多多。。??主要分主要分布布在在城城垣垣路和新路和新华华南南大大街街两侧两侧以及河以及河间东间东部新部新城城区区。。??上市量上市量较较大，目前大部分大，目前大部分楼盘楼盘均在均在清盘清盘期。期。河河间间市房地市房地产产市市场研场研究究市场数据列表项目规模建筑类型推售楼盘户型区间价格销售进度大川皇家壹高层联排双两居95-9680万㎡4栋18层高层3000-3900销售前期号拼别墅三居116-138两居98瀛州首府30万㎡高层6栋18层高层3200-3900销售末期三居110-138世纪阳光现3栋小高层1栋两居92-954万㎡小高层多层均3650销售告罄代城多层三居102-130高层小高层冠捷观邸两居88预计3000-40万㎡花园洋房联4栋18层高