登上珠穆朗玛峰灵宝项目策划方案好不容易拿到这块地对于地块仔细深入研读，是必做功课！1、如此较小的地块，楼位如何摆布，才能实现地块的最大化价值利润，这是目前的当务之急。2、纵观市场，均为小规模体量产品，产品同质化严重，如何能在竞争激烈的市场中占得头筹，研发出目前市场之外的产品，获得客户认可，这是较大的困惑。3、本案土地价格较高，如果按照市场价格销售，势必降低了项目利润，所以寻找一条独特的产品研发之路和营销之路是我们需要解决的困惑。4、如何在竞争激烈的市场中寻找属于自己的话语权，做出独特定位，形成自我风格的差异化主题，使得项目实现高房价，快速销售的目的，是我们面对的又一困惑。虽困之所迫，塞翁失马安知祸福？找其通路，终有致胜之道现“登峰”之境，高处不胜寒但亦此，方成王者“造极”之势项目三大使命一、卖出特色：研发出出众产品，独领风骚，形成市场鲜明主题风格二、卖出价格：创新的产品模式、营销模式、推广模式，形成最大化市场价值三、卖出气势：自我独特产品风格、营销风格、形象风格，形成市场抢购，卖了产品，赢得人心。思路决定出路3.5容积率下项目的物业规划建议报告思路第一步：第二步：第三步：第四步：项目分析规划建议项目定位营销策略?项目自我界定?整体规划建议?项目整体定位?营销总纲领?项目战略研判?园林景观建议?项目形象定位?推盘策略??外立面建议?项目案名确定蓄客策略?户型创新建议?客群定位?项目配套建议壹、项目分析企业界定：灵宝金王资金势力雄厚涉猎地产开发，开始房产之战公司实力雄厚，资金充裕，当地知名企业，志气鲲鹏，鸿鹄之向，企业风骨天承王者表率之势，今涉猎地产行业，即成就灵宝地王，注定其项目与生而来便传承企业舍我其谁的高度。从金王至地王，这是企业发展的偶然，也是市场发展的呼唤，再加项目的气质，便诞生了项目“三高”特点：高档次、高品质、高附加值的特点。项目界定——地块资源条件分析距离项目约500米内部资源条件分析◆项目位处新北区，目前该区域处于开发状态中。◆项目地块比较规则，基本呈长方形状。项目地块资源条件分析外部资源条件分析西界现状东界现状◆东界：东临六车道函谷路，交通便利◆北界：北临城市支路◆西界：紧邻低楼层住宅小区◆南界：地税大楼北界现状南界现状项目围墙内外资源环境小结◆红色区域特指本案所在位置本案◆项目尊属新北区主干道函谷大道西侧，与城市景观大道长安路仅300米之距。◆从地块区域而言，本项目在未来2—3年内具有较大的商业价值，新北区以中端住宅为主◆区域住宅多以中新北区端住宅为主。区域配套较成熟新北区产品以多层为主◆区域范围内项目新建项目集中区产品同质化较为严重，质素普遍老城片区不高。生活氛围浓郁新项目较少整体形象较旧小结1项目大环境较好，具有生态居住价值内外环境虽为CLD聚集区，但周边小环境不佳，竞争激烈周边拆迁未完，生活配套不足，竞争楼盘较多区域市场较饱和，市场竞争显激烈必然结果要走寻常路，势必成败笔总结2：灵宝发展至今，这里还缺什么？在这里已经有太多的中端房地产项目且在未来2—3年有更多的项目将雨后春笋亮相而恰恰这样一块未来人居的核心，却没有一处真正意义体现灵宝富人所向往的高端楼盘，为他们打造的适宜心灵而居的房子，更没有具有明显地标性、文化价值、艺术价值的建筑体。所以，这是时代也是城市发展至今给予我们提供的一个机遇至此，我至此，我们们可以判定可以判定面面对现状对现状与与未未来来的的1212亩亩土地上的土地上的结结果是：果是：□足以代表灵宝、新形象的文化、艺术建筑体□足以成为灵宝高端隐性圈层人士的理想向往之地□足以引导和改变买方市场的竞争力产品和营销模式□足以形成焦点的恢宏顶级地标项目品牌形象惟此，地块的价值才是无量地超越区域市场现实的增幅产品内涵才会使项目成为市场上的唯一根据操盘经验得知：本项目仅从战术层面（如传统的营销推广方式、立体轰炸式广告、开发开发策略策略看房专线及样板房等体验方式）不可能从根本上完成本项目的开发和销售目标，也无法实现本项目的历史责任和城市形象。本案唯有从系统的战略层面进行科学规划和产品创新，才能顺利突围，解决本项目面临的各种问题与威胁，实现项目顺利开发，确保目标的实现！寻找解决之道！所以，整体而言，档次上，我们必须走中高端大盘的道路，以避开周边中端楼盘林立的局面，实现饱和中制造稀缺的目的；再者，必须走产品整体创新之路，以实现产品高性价比和高利润率的目的。我们的目标：中高端创新型社区项目价值研判—中高端楼盘价值梳理城市资源价值—人性化、便捷性价值—临湖、公园、河、山提供专业、品牌的物业服务，建筑上具有人性化设施，从细节彰显项目高端形象工艺、工法价值—建筑上具有工法、工艺性品质圈层价值—购买此楼盘的业主，通过开发商提供的交际平台形成的小众科技化价值—圈层中高端楼盘价值体系构成智能系统、科技保安系统应用景观园林价值—艺术价值—著名园林设计公司打造园林景观风格实现景观的风格化、主题化、均好性项目具有艺术品感觉，宣传调性彰显艺术感风格差异化价值—文化价值—独特的差异化建筑风格，形成个性中高端住宅必须具有一定的精神高度，高端气质具有居住文化理念本案价值本案价值体系大德修身厚德载屋的礼、德居住文化实体价值精神价值本案提供小众圈层交际平台城市资源价值实体创造价值近邻未来未来湖心住宅周边创新的创新化星级科技专业公司公园居住生活建筑风的整体物业智能打造的园集中配套格规划服务系统林景观区成熟应用唯有这样，从产品实体价值和创新价值上做起文章，实现中高端楼盘定位，形成市场差异化，最终赢得客户口碑，实现最大化价值。项目整体发展战略与定位项目发展战略　　基于市调总结及对片区、对开发商的理解，制定的项目整体发展战略如下：?战略关键词产品创新领局部产品高端市场容量开先发实质性中高端产品，营销类高端楼盘形象，形成高性价比异军突起实现快速传播效应快速销售项目整体发展战略分解项目定位：中高端精品以中高端产品拉动客群消费创新建筑风格，彰显品质感满足客户的产品需求特征创新的户型、创新园林景观获取最大的竞争优势高端品位的形象包装及现场包装满足客户的心理需求特征看得见的景观和户型做足项目配套商业、休闲、生活配套专业的广告推广拔高项目形象、吸引客户打造中高档次产品，塑造高端形象，形成实质性价比，刺激客群购贰、项目规划建议项目基本数据分析◆地块总占地：12.375亩，南北长约106米，东西宽约79米。◆按照贵司建议规划3.5容积率测算，总建筑面积28875.14平米在中高容积率指标下，小规模社区的规划形态情况项目拿铁城曲江·圣卡纳阳光star图示容积率7.2135.94占地10亩9.64亩5333.33建面62159㎡49875㎡40000产品形高层(塔楼）高层（板楼）高层（塔楼）+点楼式物业类型甄选通过市场现状扫描，项目可能产品组合形式为：高层板楼+底商纯高层（板楼、塔楼、点楼）未能体现项目最大化商业价值容纳不了这么大体中高层+小高层混合区+商业量，难以实现地块RA≤3.5中高层（板楼、点楼）+商业产品多样化，具备价值标杆，高端形象高层板楼实现高品质，但未实现最大化利润及价值。物业确定项目的物业类型高层住宅商业?对容积率贡献高，通过整体规划实现高性价比?实现了最大化商业价值，最大化利用地块优。势资源。评价指标高层商业对宽松限高条件的利用15～20层2—4层满足商业价值最对周边优势景观资源的利用可实现社区景和外部景共享大化体现对项目档次的提升高端中端从价格预期的角度考虑低于商业，高于公寓最高规划理念：◎站在城市运营之上，区域价值、区域特色的基础上为本地块做整体规划；◎带有前瞻性的眼光，站在区域未来3—5年后区域现状来战略性思考项目规划，为此本地块的价值才能彻底释放；◎站在市场主流快销产品和规避饱和产品业态基础上为本地块做整体规划；◎实现最大化的住宅产品价值和最大化商业产品价值，实现楼盘较高品质、均好楼位、均好户型、最大化出面积原则。◎追求小众圈层客户的需求特征，提供高性价比、实惠的产品；◎严格在3.5容积率下整体规划该产品，更要考虑到周边住宅对本案的影响。规划前提：1、根据红线要求东退15米，西退3米，北退8米，南退10米。2、实际东西长61米，南北长91米。方案演示一合理搭配布局4F裙商79米109米备注：城市支路1、一栋板楼一个单元面宽按函谷路20米，进深14米计算，东西向板楼可以摆置两个单元；南北方向主入口完全可以摆置两个栋两个单元的板楼。景观组团2、两栋板楼之间南北方向距离60米左右，可以沿函谷关摆置低楼层住宅小区裙商业。板楼3、将主入口设置于沿函谷关路处，做为人行入口，次入口设地税大楼置于函谷关裙楼商业下，挑高2层做次入口，做为车行入口。2F底商方案一经济概算一、总成本投资：（按照3.5容积率计算，总建筑面积：28875.14平米）1、土地费1000元/平米五.税后利润万税后利润=税前利润2、建安成本：900元/㎡×75%=2966万3、前期设计费：60元/㎡利润率=税后利润/固定投资4、不可预见费用：70元∕㎡=2944/5862=51%总投资成本，2030元/平米，合计5862万二.总收入10656万住宅收入2600元/㎡×21600=5616万（住宅单户150平米计算，18层，裙楼按40×20平米计算）底商收入7000元/㎡×1200㎡=840万裙楼收入7500元/㎡×5600㎡=4200万三.销售其他支出840万销售税金及其他6.88%×10656万=733万营销推广费用107万总销售额1%计四.税前利润万税前利润=总收入－固定投资成本－其他支出=10656－5862－840=3954万方案1优势：产品搭配和谐，实现住宅、商业搭配较合理1）本套方案最大化的实现了