苏州高新广场2012年营销方案苏高新项目组一2011年工作总结二2012年营销目标三2012年营销方案四近期工作事项2011苏州高新广场工作总结1市场总结2策企划总结3销售总结市场总结“商”海观潮商业地产面临着怎样的宏观局势？商业地产面临着怎样的宏观局势？?苏州写字楼市场的局势？?同质化产品的竞争态势？近期政策解读银根进一步收紧，开发商资金短缺，市场纷纷被迫降价15-25%置业者推迟了购置计划，大部分消费者持观望态度；开发商资金趋紧，压力较大，降价促销手段将会不断出现，以换取资金能快速回笼。类别日期内容加快新兴产业创投计划实施，加强资金管理，中央财政资金不得投资于9.10已上市企业；不得从事房地产。一线城市均已上调首套房贷利率或将持续至明年：上浮首套房贷利率至金融政策10.161.05倍后，16日，记者从多方获悉，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%，在多次上调存款准备金率后，2011年12月5日央行宣布，下调存款类12.5金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点南京放宽公积金贷款政策,要还清首次公积金贷款；夫妻及未成年子女地方性政策10.21原人均面积小于全市平均标准，两个条件只需满足任一条可再贷。二次使用公积金，首付六成，利率上调1.1倍苏州写字楼市场的局势？10月市场纷纷开始实质性地降价，直接影响了整个房产市场的购买信心，投资类型的商业物业，受整个市场信心影响，10、11月起，商业成交量同比下滑了50-70%左右。苏州写字楼市场（新增量、存量、供销比）苏州市2011年1—10月写字楼供应结构苏州市2011年1—10月写字楼供销260以上100%1413.2610.090%220-26080%1270%180-2208.060%1050%160-1806.086.2340%120-16030%64.84.020%80-12042.63.043.22.6110%2.012.231.5821.732.031.912.060-8021.41.130%000040-6000.0010203040506070809101.1.1.1.1.1.1.1.1.1.010101010110101010140以下11.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1022222202222供应成交供销比苏州市2011年1—10月写字楼去化结构260以上100%220-26080%180-220?供应产品：主要以小面积为主（40-200㎡左60%160-180右），中、大面积产品（200以上）主要集中在园区及本项目。40%120-16020%80-120?去化：中小面积写字楼化较好。0%60-8040-60010203040506070809101.1.1.1.1.1.1.1.1.1.0101010101010101010140以下2222222222苏州主要区域写字楼情况（新区）苏州市2011年写字楼新增，去化面积走势140000120000100000?新区写字楼今年新增量主要集中在2月（本项80000去化面积目），以大面积产品为主，占80%以上，存在60000新增面积相当多的存量；40000?受市场供应影响，除3月外（本项目），其他200000月份以260㎡以上的写字楼为主3月的成交则123456789101.1.1.1.1.1.1.1.1..1111111111以60-80㎡、120-160㎡为主，成交份额占据000000000012222222222次席的为60-80㎡的产品；供销比?近期连续3个月新区的写字楼成交量一直处于76.5冰点状态，主要是新区写字楼的市场接受度不65高。43.6供销比321.31.41.410.4000.00.00.0123456789101.1.1.1.1.1.1.1.1..1111111111000000000012222222222苏州主要区域写字楼情况（园区）园区2011年1~10月写字楼市场新增、去化供销比33122.510281.5160.8140.40.30.30.30.50000.100.100.2000.000.12002011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.10新增面积（万㎡）去化面积（万㎡）供销比?从供应方面来看，园区1-10月写字楼供应量为3.74万㎡，其中只有5月、10月有新推写字楼，10月新推写字楼为2.61万㎡。?从去化方面来看，1-10园区写字楼成交量为2.68万㎡，其中，1月、2月、7月成交量较大，10月成交量为0.33万㎡，园区写字楼1-10月整体供销比为1.4。?园区写字楼的供销比较稳定，对于园区写字楼的接受度较新区要高，但是2012年园区将会有大批量的写字楼产品推出，所以明年园区的写字楼市场竞争也相当激烈。竞争个案半年度成交分析50402011.9月302011.10月202011.11月102011.12月0KR方心场场）A）门P东中广广寓1之楼0金合州新公1字方苏紫晋高（写东润州（中苏2011年上半年，多数项目处于前期状态，仅个别项目在售，故未做成交分析；中润.苏州中心：面积段小，总价低，且开盘价格低于预期价格，成交较好；东方之门作为目前苏州高端物业单价最高的项目，成交情况居榜首；其余项目自10月份始成交均不理想，有明显的下滑趋势；同质化产品分析（东方之门）成交走势：东方之门公寓成交走势分析：302825?208月东方之门高端精装公寓开盘，由于首15成交套数次推出高档观湖公寓，受到大客户关注，109客户主要以收藏和自用为主，有一定量的54000成交。8月9月10月11月12月价格走势：?随着项目的推进，客户的市场观望，市场资金状况紧张。该项目产品置业成本较东方之门公寓价格走势高，湖景房大部分去化之后。剩下的户型42500去化比较困难。目前，面对该种市场情况4200042000420004200041500，已经产品变化，项目价格有下行趋势。41000价格4050040000400004000039500390008月9月10月11月12月同质化产品分析（中润）成交走势：中润苏州中心写字楼成交走势分析：35333025?8月中润以60-170为主入市的面积受到20成交套数15了消费者的关注，面积小，低总价（酒店1310115式公寓的升级版）是一种比较不错的投资208月9月10月11月产品，在9月开盘去化较好。价格走势：?随着项目的推进，投资客户的市场观望，自用型客户对于产品的接受度不高，直中润价格走势接影响了去化，开发商原本预期高开高走20000的销售模式也受到了影响，只能降低心理15000价格预期，采取低开价格在观望较浓的市场下10000月份5000吸引大部分的投资客户尽快下手，以快速0回笼资金。1234同质化产品分析（101park）成交走势：101park成交走势分析：201815?8月101park推出合院式写字楼面积10成交套数300-700㎡，独栋别墅产品，面积1680-531730㎡，地处科技城板块，周边环境不成00008月9月10月11月12月熟，整体去化不乐观，后期受市场影响已价格走势：经长时间未成交。?随着项目的推进，投资客户的市场观望101park价格走势，自用型客户对于产品周边环境抗性比较960095009400大，周边环境和整体配套跟不上，现在价9200900090009000价格格有走低的趋势。880088008800860084008月9月10月11月12月同质化产品分析（晋合广场）成交走势：晋合广场成交走势3.5分析：3332.5?11月份晋合广场推出写字楼230-1800㎡2成交套数1.5，紧邻圆融时代广场，受园区客户的关注10.5。00008月9月10月11月12月?该项目只在开盘当日有所成交，因项目价格走势：还在施工期间，所以客户量不是很多，后期随着市场的影响，该项目在采取办理晋合广场价格走势VIP卡抵房款优惠活动。29000280002800028000270002600026000价格25500250002500024000230008月9月10月11月12月新区竞品分析入主力二手房价企业类典型入案名楼层租金水平驻物业费车位大堂电梯空调面积格型　驻企业率人力资25F东侧入5部电源、服人力资人才广（地61-60-80元/9512元/口，8梯,1中央只租不售务、教源管理110个场下247㎡㎡.月%㎡.月米左右部货空调育、贸中心1F）挑高梯易中央29F60-80元/东侧入恒生进地上14部三空调国际经（地150-㎡.月12000元986元/口，8贸易出口有层125菱电Groun贸大厦下300（包含/㎡%㎡.月米左右限公司个梯d1F）物业费）挑高Star贸易、6部电金融、地下43F北侧入梯9500-服务、300个VAV分金河大（地80-50-60元/90交通银17元/口，12（华13000元科技、车位，户计厦下160㎡㎡.月%行㎡.月米左右升富/㎡建筑、450元量2F）挑高士物流、/月达）房地产65-75元/投资、26F华夏银南侧入㎡.月(包9000-贸易、14.7元VAV分金狮大（地100-90行口，105部电含物业费及11000元科技、/㎡.200个户计厦下220㎡%日语培米左右梯工作日的空/㎡建筑、月量1F）训挑高调费)机电新区竞品分析入主力二手房价入驻企典型入物业案名楼层租金水平驻车位大堂电梯空调面积格业类型驻企业费率贸易、地下停车7部电30F86-12500-金融、12元西侧入口VAV金河国58-70元/