谨呈：湖北翔龙置业发展有限公司博雅中南项目[2012]营销执行计划总纲PART1领域·划界为疆PART2领地·修身齐家PART3文明·治国平天下Part1领域·划界为疆?区域内竞争项目动态?推广目标界定武昌中心武昌中心区楼盘区楼盘分布分布万达汉街复地9号东湖周家大湾站国际海山金谷地地铁2铁号线4号线南国悦公馆洪山广场站华润置地公馆博雅中南中南路站中南区域影响力大盘大公馆中南精品路线的楼盘宝通寺站国际城年内上市的楼盘百瑞景中央生活区项目概况：黄金地段配置顶级会所，打造内环线复地东湖国际最具现代化的高档居住区1#楼为55层，2#楼开发商武汉复地房地产开发有限公司2#1#3#为45层，3#楼为33楼盘名复地东湖国际层，4#、5#楼为32层建面130万方5#容积率24#绿化率35%后期在售户型103-163平米推售销售均价折后11000元/平复地东湖国际2号楼约107平米变约114三期规划图当前推售平米三房，约141平米变约175平米五房，1号楼103-163平米房源在售1#楼户型分布162平258平103平103平万达汉街九号项目概况：顶级配套、全湖景、公园豪宅、精装大平层开发商万达集团楼盘名万达汉街9号建面39万方平方米（一期）容积率4.26绿化率30%楼盘整体规划今年下半年将推出住宅--------万达汉街九号，全部为三梯两户布局，面积区间分为180㎡~300未来推售户型㎡，全部高标准精装交付大户型，一期建面39万方，约1800套。万达汉街九号楚河汉街绿地国际金融城项目概况：世界级高度武昌未来金融中心开发商上海绿地集团楼盘名绿地国际金融城建面300万方（一期37万方）西斯4.7莱容积率公馆绿化率30%公寓在售户型86-117平米2房、3房销售均价均价13000西斯莱公馆1-6#的剩余房源,优惠2w，当前推售汉口区域业主或的5年etc的过桥费，外地业主获得2000元的交通补贴一期整体规划优惠活动福星惠誉水岸国际项目概况：临江CBD时尚中心开发商武汉福星惠誉置业有限公司楼盘名福星惠誉水岸国际建面120万方（一期40万方）容积率4.8绿化率40%在售户型90-137㎡二房、三房销售均价均价9998元/平米当前推售福星惠誉沙湖公馆及8#、9#楼少量的尾盘优惠情况总价减两万98折沙湖公馆项目概况：武昌首个平方公里级的中心国际生百瑞景中央生活区活链5#二期东区:5栋34层高3#开发商中铁大桥局集团武汉地产有限公司层4#2#楼盘名百瑞景中央生活区1#建面106万方绿地公园容积率2.10?绿化率35%二期西区:5栋34层在售户型57-168㎡高层和5栋11层小二期西区高层销售均价12000元/平二期4号90-168㎡景观楼王，均价12000当前推售元/平。另有57-78㎡精装户型在售，均价12000-13000元/平。优惠政策总价减5000后99折再99折?最近一次开盘时间为2011年11月26日，三期最后一栋高层新天穹2号楼开盘。?具有竞争性户型只有89～93平左右的两房，分布于1#、2#、3#楼、4#楼楼。其中3#、4#楼32层以上以及2#楼1单元还有90平左右房源。?客户群主要来源于洪山区，其中广洲陆军总医院客户量大海山金谷项目概况：武昌核心科技精工豪宅开发商武汉长久房地产开发有限公司楼盘名海山金谷建面45万方容积率5.0绿化率31%在售户型95平～175平二房、三房、四房销售均价16000元/平当前主推写字楼，住房已经进入滞销期效果效果图图当前推售当前优惠：现一次性付款享98折优惠，贷款享99折优惠。另有限量特价房源（14000元/平米）在售，最高可95折优惠。规划图规划图南国悦公馆项目概况：洪山广场边精装投资性小户型开发商武汉南国洪广置业发展有限公司楼盘名南国悦公馆建面34600平方米容积率3.50绿化率35%在售户型28平～85平一房、两房主推3-15层28-85平精装户型，预计将于2012年项目位置销售价格3月开盘，13888元/平起，均价15000元/平，认筹2万抵3万户型分布项目效果图华润置地公馆项目概况：华润精心打造的中南都市生活典范开发商华润置地有限公司楼盘名华润置地公馆建面4万方容积率3.0绿化率37%在售户型50平～110平一房、二房、三房销售均价16000元/平主推50-110㎡高层产品，均价16000元/平，总价当前推售60-190万/套?4月17盛大开盘，两小时劲销200套?客户群主要来自武昌中心区中南国际城Ⅱ期项目特点：中南商圈内的首个城市综合体项目开发商武汉市铭源投资有限公司楼盘名中南国际城二期建面184227平方米容积率5.53绿化率30%在售户型46-136平销售均价13000元/㎡已经开过盘，A2A3去化近9成，B1和B2未售，销售情况目前在推A1，全款98折，按揭99折A1-bB2B1A3A2A1A1-aA1-fA1-cA1-dA1-e核心问题：我们在与周边楼盘的竞争中，从规模、价格、品牌、园林均不占优势的情况下，本案在现有高单价的情况下如何突围？推广目标区域界定：市场缩窄，重点不在跨区域竞争，寻找只为”中南路“埋单的人。◆聚焦周边：细化到街道、社区、企业?中南路、中南二路、中山广场南三路、八一路、民主路立足洪南路坚守中、洪山路等区做透片——覆盖面小，市场锐化！推广目标人群界定：将”中南路“概念化，强调唯一性，人文打动。Part2领地·修身齐家?项目价值梳理及提升?项目形象重塑及展示包装?媒体投放计划区域价值交通枢纽+城市文化+政治要地+商圈密集区域价值体系分析?片区向东是繁荣的街道口商圈，向西是古老的司门口商圈，向南是成熟的中南商圈，向北则是锋芒毕露的徐东商圈,众星拱月的地理位置，决定了它的经济发展。成长价值?其教育资源配套丰富，洪山是传统教育大区，区域内高校云集，重点教育机构遍布，华师幼儿园分校、中南街最具成长潜力的区域幼儿园，武汉中学、武汉小学、水果湖中学、十五中、水果湖小学、二十五中等重点中学都在附近。?中南片区现已是武昌集教育，金融，政治为一体的黄金圈。?该区域目前已是湖北省府机关所在的核心腹地，同时周边分布有洪山体育馆、省科教大厦、电信大楼等大型公规划价值共服务设施，还是目前武汉在建的规模最大的地铁换乘站所在，这里将成长为江南商业经济中心区。最高规格的片区规划?周边有中南路、洪山路、中北路、八一路等12条主次干道近40条公交线路，交通便利。交通价值?作为轨道交通2号线和4号线的交汇点，将会成为我市第一个地铁换乘站，它将极大彰显此地段楼市的价值，最自由的交通网络地铁上盖物业的价值——无论是住宅还是商业，都将获得最大限度的提升。?政府的规划建设该区域成为武昌区的商务中心，带动了区域内发展。同时作为交通枢纽为商业发展做支撑;产业价值?在2到3年内，武昌将在洪山广场东西两头，打造“新民主路、八一路文化休闲娱乐街”，面积达2万平方米的高最具活力的产业带档文化休闲。开发价值?本区域周边省政府、写字楼比较多，且距离武汉大学也很近，周边居民、白领比较多，对置业的需求也比较旺盛。土地开发空间有限?本区域商业配套占据了很大一部分，所以土地资源十分有限，随着将来地铁的修建，房源的减少，该片区的房置业需求旺盛价也将水涨船高。最具成长潜力的商圈项目价值*项目交通价值*地铁线?项目处于2、4号地铁线交汇段，地段价值更优越城市干道中南路等城市主干道通达周边商圈8分钟城市生活圈：中南商圈、亚贸商圈15分钟城市生活圈：街道口商圈、汉街、徐东商圈公交线有近44条公交线路到达武汉三镇*项目地块价值*[环境][资源]?项目位于中南三路，地理位置优越，南望小洪山，?紧邻洪山广场和中建广场等休闲娱乐商圈。北临洪山广场，东临东湖，被自然景观环绕。?水果湖中学，十五中学、水果湖小学、武汉小学等众?占据湖北政治经济文化核心腹地，紧临中南、亚贸多名校，为您孩子提供稀缺的教育资源。、街道口三大商圈，商贸繁荣。?广州军区武汉总医院，省妇幼医院为您和您家人的健康保驾护航；?东湖风景区，黄鹤楼、宝通寺、长春观，让您出门就能游览风景名胜。*项目规划价值*?采用全封闭式的围合设计，户型分为中户型及大户型，共设置有两个出入口，西面为项目的主出入口，南面为次出入口，设置有连接地下车库的车行通道，形成一个人车分流的管理模式。产品价值高层产品：88㎡两房，三阳台+飘窗，附加值高；100㎡三房，紧凑实用，满足功能需求。动静分离动静分离4m4m面宽，面宽，1616㎡㎡舒舒100100㎡㎡纯正三房户纯正三房户适客厅适客厅型紧凑型紧凑三阳台及飘窗设计三阳台及飘窗设计超超大大横厅设计横厅设计，，餐餐，延展居家空间，延展居家空间客一体客一体满足功能需求，片满足功能需求，片双阳台及飘窗设计双阳台及飘窗设计区稀缺区稀缺，延展居家空间，延展居家空间88㎡102㎡产品价值小高层产品——入户花园、双阳台及飘窗设计-入户花园设计，尊享阳光空间-4.5m超宽客厅，大尺度阔绰空间-飘窗阳台设计，延展居家空间产品价值提升通过低成本运作，局部价值提升，体现整体产品价值网络——社区电信WIFI无线网络服务全覆盖阳光——外遮阳及窗优化系统：中空玻璃内置百叶窗物业——指纹识别密码锁我们所做的，不只是提供了业主入住的空间，更重要的是通过楼盘的内外兼修；创造一种新的健康生活方式。产品价值提升与中国电信合作，搭建区域无线网络设备Wifi无线上网服务产品价值提升外窗系统LOW-E玻璃断桥铝合金窗框双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙窗框与窗洞之断热层间采用保温板做隔热处理6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热LOW-E镀银膜（内Low-E玻璃投射热传能量充氩气）低辐射保100％输损失透射太温玻璃，双向阻热40