忻州和平西街项目提案报告目录一、项目地块分析二、1-3层（底商）商业分析定位三、写字楼、公寓市场分析定位四、住宅市场分析定位五、城市综合体六、项目营销推广一、项目地块分析地块及其经济指标规划用地面积：7200㎡总建筑面积：70916㎡容积率：8.17绿化率：18.9%用地性质：商住二类用地商业面积：12977㎡办公建筑：28206㎡居住建筑：17706㎡地块现状南向区域现状：地块平整，开发阻力较小，地块三面临街，附近流动人口与居住人口会逐步增加，项目交通动线发达，属于商业地产绝佳地段。南向：地块南向与交北通小区有12米宽道路东向区域隔路相望；北向：北向临近和平西街主干道；西东东向：紧贴财保中心北向区域建筑用地；西向：与西客站有12米宽道路隔路相望；南地块分析区位印象：项目区域位于忻州城西北方向，距离忻州经济技术开发区与主城区均有一定距离开发区，项目区位邻近忻州西向边缘地带。项目所处和平西街集聚了忻州大量的新建政府机构，且新型商业集聚性较好，属于忻州西向发展的区域，忻州和平路区域一中，忻州五中，忻州师院都处于和平街，十一中紧靠本项目，和平路区域有大量的餐饮与主城区政府办公机构，商业开发氛围较为明显。地块分析交通：项目交通优势十分明显，西向5分钟车程可直达大运高速公路，3分钟可直达大运公路，5分钟可直达市区主干道七一北路。经济：项目就近有101路公交运营，且临近新西客站，周边大量政府新建办公机构与商业街商铺已具有一定的规模化效应。配套：紧邻十一中，存在大量的学生群体，周边新建住宅小区较多，未来人口密度较大；和平路就医与教育较为方便。城市未来发展规划市政规划：1、忻府区未来市政规划，本区域属于主城区边缘区域，长时期内有被边缘化倾向。2、本区域在未来交通改造规划期间离高铁站距离较近，交通优势持续加强；地块总结：1、周边沿街商铺较多，运营情况多样化，同时有大量政府新建机关，未来发展新型商业优势较为明显；2、和平路两侧大量体量不等住宅小区持续建设，未来区域内住宅销售竞争激烈。3、项目交通优势明显，高铁的建设与铁路线西迁，在带来大量客群与区域发展前景的同时，本项目西向发展范围有限；4、周边客群普遍高端化，年轻化，临近忻州师院，十一中、一中、五中，有教育园区优势；现有规划与开发市场和平西街1、项目地块处于临街商业地块，土地价值利润要求最大化；2、地块处于正在快速开发的和平商业用地西街区域；住宅商业正同步开发；3、项目所处区域未来存在大量商西财业性质地块，竞争比较激烈；1客保05m站中心住宅用地交通小区55.8m129772820617706现有规划：三层底商（一二层“一拖二”三层通铺形式），一幢写字楼与办公公寓合体，一幢住宅；面积如下：底层商业面积：平米办公面积：平米住宅面积：平米二、1-3层（底商）商业析定位项目商业市场分析1、项目区域属于忻府区新型发展区域，远离经济技术开发区，同时也远离市中心商业区域，门经济技术开发区槛人口及客群与两大核心发展区域均有一定的间隔性；2、本区域大量的政府办公机构与商业业态存在，同时新建住宅型发展区域小区规划将在一定时期内为本项和平路新目带来大量的潜在客群；本区域临近教育园区，项目位置交通优势明显；公区行政办商业区总结：本项目作为城市区域发展的次级中心区域，有发展城市次级CBD中心的潜力；忻府区商业市场忻府区大型商业在五台山南路与长征路交叉区域形成一站式购物基地，经营业态以服装为主周边辅有大量配套经营业态。长征街政府办公机构与五台山南路商业结合形成忻府区最为繁华与成熟的商业街区与城市核心区域。项目区域住宅市场项目周边沿和平西街区域存在大量的底商，多采取“一拖二”销售模式，且存在大量空铺正在招租销售。周边底商业态除金融机构外，大多数从事服务业，个体工商经营较多，业态无品牌店、精品店，客群大众化倾向明显。底商市场分析九原街忻府区底商市场全部集中于七一北路与精华小区和平西街新建住宅小区开莱国际，物业类型相似，基本蓝海国际全部为两层底商，销售和平小区与租赁模式以“一拖二”为主要运营方式。翠苑小区其中开莱国际和精华小区作为区域内新十一中型底商，运营模式和价位接近市场基准价位；商业市场项目名称地理位置物业类型售价租金翠苑小区和平西街一拖二﹨1.8精华小区七一北路单层2万（装修）2.3开莱国际七一北路单层140002.2蓝海国际七一北路一拖二﹨2.4十一中和平路西街单层﹨1.7九源街九源街单层7600﹨和平小区和平西街一拖二11200﹨备注：开莱国际作为区域市场内较为标准化产品，其售价与租金在项目区域市场内具有代表性；商业市场分析1、项目所属区域周边存在大量的“一拖二”类型项目底商，存在大量同质化产品，未来市场竞争激烈。2、项目区域交通便利，西向邻近大运路有商业必要的交通优势，且本项目三面临街，具备商业街区需要的交通动线优势；3、本区域邻近部分政府机构，商业业态难以形成大规模购物中心式的商业集聚街区效应；经营购物中心难以与五台山南路商业中心竞争；4、项目邻近忻府区教育基地，附近有忻州师院，一中、五中、十一中等学校，和平街区北向区域大量的新型住宅区域规划，将为项目带来大量的年轻高端商业客群；一二层底商项目规划评价1、项目一二层规划以“一拖二”的形式进行规划设计，项目一二层以面宽8米左右，进深平均23米产品为主，一拖二总面积370平米左右；西向、南向街道狭窄，铺面单个体量较大；且为单线商业；二层平面2、项目周边和平西街南侧以翠苑为模板，有大量的“一拖二”产品在租售，面积在200—500不等；分析：1、以项目产品所处区域商铺售价1.4万计算，单组客户成交面积370平米，总价约518万，客群范围狭小，有销售困难；2、项目临近区域产品同质化严重，势必影响项目的去化速度，同样可能引发一层平面价格战；三层商业评价1、项目第三层为单层商业，总面积约4000平米，且为单线商业动线设计，其中有两个商业动线死角，无动线死角电梯设计；2、单层商业业态定位趋向于大面积分割式销售，定位于西式餐动商厅，KTV，商业会所类型娱乐与休线业闲结构，但卫生间难以满足分割模三式，总体体量较小未能形成商场综面单合效应。三层平面分析：层线1、大面积分割销售，客群范围小，盥洗设计不足，且总价较大；小面积平分割，容易与本项目写字楼产品形成竞争；2、商场设计，体量明显不足，且无法与五台山南路区域商业中心、商业街竞争；动线死角项目SWOT分析S(优势)W（劣势）1、交通便利，先天性三条商业1、周边现有居住人口较少，成熟交通动线度较低。2、项目占地面积适中，适合大型商业开发1、和平街开发发展迅速，未能1、经济中心加速北移，影响项目形成区域性标杆商业项目的市场认可；2、底商较多，缺少高端品质商2、不断开发的新市场，可能形成业项目新的同质化产品O（机T（威会）胁）商业发展战略分析优势：交通、地块面积适合发展大型商业机会：区域发展迅速，底避开底商竞争商多威胁：经济加速北移，市区域标杆性产品场认可问题劣势：区域现有客群较少特色产品，吸引客群产品定位适合发展大型商业避开底商竞争未来新型住宅区域区域标杆性产品时尚购物、休闲、娱乐中心年轻客群与学生群体特色产品，吸引客群目标客群定位客户类型客户需求客群描述业态定位关注度大、中学生休闲、娱乐年龄16—25岁，饰品、玩偶，工艺品项目品位，产品产所有娱乐需求，娱乐产品与服务性能写字楼工作休闲、购物年龄20—35岁，餐饮、化妆品、时尚品位、品牌人群、会客小资情结严重用品周边年轻客娱乐、购物18—35岁，有放游戏厅、时尚用品、品质、格调、知群松、交际与消磨饰品名度时间需求社会青年娱乐、享乐16—35岁，消磨餐饮、娱乐产所知名度时间、享乐项目形象定位时尚生活、品味生活、享受生活打造区域内针对年轻客群的集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的一站式现代时尚生活馆；业态描述：脱离单纯购物需求，拓展以服务业为主的业态模式；脱离单纯娱乐生活，打造娱乐与体验相结合的模式；剥离单纯的餐饮模式，把吃饭变成一种享受与休闲；产品建议：1、项目外部动线整体设计，确保项目外部商业动线与内部商业动线相底连接，并尽可能设计多条动线，确商保客流运动频率；2、项目地块整体设计增加内部商业商底面积同时，留足地面停车场；三层底商整体化3、项目留有一定数量底商，要求面宽与进深1：1.5，业态大众化，通过项目底商拉动项目内部商业人口集聚效应，通过项目内部人群拉动项目底商运营，双向发展。底底商商商业内部动线与业态定位内部设计：挑空式中庭，玻璃幕顶；环形动线设计内部商业动线优势：现代时尚感，保证每个铺面客流量平均化、最大化。业态定位：1、时尚女装；——女性客群挑空式中庭2、饮品茶座；——学生客群3、健身休闲；——男性客群4、特色餐饮：——职场客群5、游艺娱乐；——学生客群6、配件饰品；——女性客群内部中庭效果挑空式中庭与环形动线设计最大程度延长客群停留时间与铺面的视觉曝光率，有利于打造项目休闲性与观光效果。时尚女装引入一定数量高品质时尚女装作为主力店，可以最大限度吸引客群流动，对项目人气与商业氛围的集聚至关重要。饮品茶座吸引大量年轻女性客群与学生客群，增加商业人气，同时提高项目的配套适应性。同时与女装市场相配套互动。健身休闲健身会馆与特色生活会所会为本项目带来大量的固定客群与长期客群，带动本项目相关业态的同时也提高项目档次。为餐饮娱乐提供客群，为本项目写字楼客群提供活动产所。特色餐饮特色品质餐饮业的引入，一方面可以吸引本项目写字楼客群，同时还可以吸引周边客群，带动商业业态整体发展；迅速集聚人气，扩大项目影响半径。游艺娱乐吸引大量具有消费能力的学生客群与社会青年，增加项目的时尚感，同时可以与其他业态相结合持续盘活项目整体；为