按一下以編輯母片標題樣式2013年重庆城市房地产市场年报重庆公司2014-1报告目录Part1.宏观环境分析城市经济、行业政策Part2.城市市场分析土地市场、各物业类型市场、趋势判断Part3.典型案例分析年度成交额前十企业、项目解读Part4.对远洋的启示土地储备、产品策略、开发节奏、营销策略Part1.宏观环境分析城市经济行业政策GDP、CPI、人货币政策、口、房地产行业政策、人均收入和支出、地方性政策、重大产业、规划信其他影响因素息等。限3页限5页122.重庆宏观经济1、2013年前三季度重庆经济运行总体态势良好，经济指标稳中有进、稳中向好，物价平稳。GDP:进入2013年，重庆GDP发展仍保持高速发展态势，增幅为全国第三（第一名为天津，增幅12.6%，贵州第二12.5%），全国经济环境较为稳定；CPI:自2012年6月以来一直保持在3左右，维持温和的通胀压力，利于经济发展；2008-2013年GDP季度走势2008年-2013年重庆和全国CPI走势1210864202.重庆宏观经济2、宏观经济环境趋稳，货币供给量保持稳步提升，资金量大，市场流动性充足，为房地产市场提供利好心理暗示，购房者合理需求得到保障。PMI（中国制造业采购经济指数）:PMI为宏观经济指向标，自2012年10月回归荣枯线50点以上之后至今都在荣枯线附近徘徊，显示宏观经济趋稳；M2：1-11月货币信贷投放趋于宽松，在2013年3月已经突破100万亿大关，截至11月末全国M2（货币供应量）同比增长14.23%，明显高于此前全年增长13%的目标，市场资金量大，流动性充足；2008-2013年PMI走势122008-2013年M2供应走势12121010108886664442220002.重庆宏观经济3、政府着力维持宏观经济稳定，2013年维持稳健的货币政策，并加快金融市场化进程，新增贷款量在预期中扩大规模，利好楼市发展。新增贷款：2013年新增贷款量自上半年高位顺走之后，下半年趋稳，四季度周期性收紧，整体新增贷款量将接近9万亿，较2012年小幅提升。2008-2013年新增贷款走势1212101088664422002.重庆宏观规划1、轨道线的快速建设——未来5年内，重庆轨道形成网状布局。l2013年，重庆轨道环线、4、5号线新开工，2014年还将启动10号线的建设。两年内，新线的建设里程将达到140公里，预计2013年完成准备可开工部分节点工程。l轨道6号线延长线通车。7重庆宏观规划2、城市卫星城迅速崛起——主城一小时经济圈内县城迎来重大发展机遇l璧山县——沙坪坝区又一个商业中心。璧山奥特莱斯年底迎客、天安20万方商业年底显雏形、鸥鹏15万方商业中心将动工。璧山新城的商业体量预计超过70万方，理论上是辐射100万人口。l永川——打造商贸物流产业聚集区。永川区在东南环线高速大安立交附近5平方公里的城东片区，建设了商品贸易集散中心；并规划了港桥5平方公里南部片区，将其建设为集生产服务、国际贸易服务于一体的综合性物流园区。l铜梁——“都市快轨”即将将其与主城连为一体。8月市轨道集团表示我市首条“都市快轨”试验段将连通璧山至铜梁：起点为轨道1号线的璧山站，最后到达铜梁站，全长为32.1公里。届时，从铜梁到主城只需要30分钟。l主城铁路枢纽环线将主城一小时经济圈内卫星城串联。我市将新建主城铁路枢纽环线约130公里,其中,东环线走向为北碚-渝北-两江新区-南岸茶园-巴南-江津,最后在綦江与渝黔铁路接轨,形成一条由北向南的城市客货铁路线。8重庆宏观规划3、大批量核心商圈的形成l重庆将在2017年前建成50个核心商圈。13年重庆市政府批准包括大坪商圈、龙洲湾商圈和嘉州商圈为重庆主城区新的核心商圈。重庆市政府发布的《重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见》中明确指出，到2017年建成城市核心商圈集群，即全市将建成50个城市核心商圈。重庆主城区内未来5年发展的核心商圈91.货币政策——稳健为主13年货币政策主要以稳健为主，保持货币信贷及社会融资规模合理增长。在利率方面，全面放开金融机构贷款利率管制，这将加剧房地产行业优胜劣汰，房产行业强者恒强、弱者恒弱局面进一步凸显。表一、13年主要货币政策一览时间政策名称主要内容中国人民银行货币政策委员会2013年第四季度例会日前在北京召开，密切关注央行：继续稳健的货币国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化，坚持稳中求进、改革创新，1月1日政策保持适度流动性继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构。出台《中国人民银行办要求人民银行各分支机构和各银行业金融机构重点加强对“三农”、中小企业、城2月7日公厅关于做好2013年信镇化建设、经济结构调整和产业升级、保障性安居工程、就业等民生工程和地方贷政策工作的意见》政府融资平台清理规范等方面的金融服务工作。中国人民银行印发《关于合格境外机构投资者允许符合条件的合格境外机构投资者（QFII）向中国人民银行申请投资银行间3月13日投资银行间债券市场有债券市场。关事项的通知》中国央行4月货币政策中国央行在4月，乃至整个第二季度，都将会维持3%的一年期存款基准利率不4月20日料将继续持稳变。中国人民银行货币政策委员会2013年第二季度例会日前在北京召开，央行表示央行：货币政策适时适度，将密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化，继续实施稳健5月17日进行预调微调的货币政策，并着力增强政策的前瞻性、针对性和灵活性，适时适度进行预调微调。102.行业政策——围绕“新国五条”和“十八届三中全会”进行13年房地产行业政策围绕“新国五条”和“十八届三中全会”进行。整体行业调控方向逐步从政府调控、行政干预转向地方差异化和市场调节。表二、2013年全国性重要政策一览表时间单位全国性政策文件或措施主要内容要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再《关于深化收入分配制度改分配调节机制，加快建立综合与分类相结合的个人所得税制2013.2.6国务院革的若干意见》度，改革完善房地产税，并且研究在适当时期开征遗产税问题等。1完善稳定房价问责制度;2扩大房产税改革试点;3增加国务院常务会2013.2.20新国五条中小户型住房供应;4地级市把农民工纳入保障房建设;5议严格执行明码标价。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管《关于继续做好房地产市场2013.3.1国务院、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应严格按转让所调控工作通知》得的20%计征。《关于严格管理防止违法违要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征2013.5.13国土资源部规征地的紧急通知》地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定《深化流通体制改革加快流要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集2013.5.30国务院通产业发展重点工作部门分散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。工方案》2013.11.9-审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决国务院十八届三中全会11.2定》，确定了中国房地产长效发展机制住建部、财政从2014年起，各地公共租赁住房和廉租房并轨运行，并轨2013.12.6部、国家发改公租房廉租房明年并轨后统称公共租赁住房委113.重庆地方政策重庆13年地方政策以响应新国五条为主，且力度较大，但从后期执行上看均偏向宽松表四、13年重庆地方房地产政策时间发布单位政策名称主要内容1月26日重庆市政府房产税起征点提高重庆房产税起征点提高627元，12779元/平米开始征收《重庆市住房公积1、调整个人住房贷款存贷余额倍数（存贷倍数有15倍调至25倍）重庆市住房公积金管金管委会关于调整2月7日；2、调整贷款职工住房公积金的提取：个贷职工在未还清贷款前，理中心住房公积金使用有个人公积金庄户资金只能用于偿还其公积金贷款的本息。关问题的通知》新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房3月30日重庆市政府重庆国五条细则贷款；严格执行二手房转让征收差额的20%交易个税，房价增幅目标及楼面地价不超过当期房价的1/3等。土地竞拍保证金提8月2日重庆市国土局土地竞拍保证金从原来20%提高到50%高Part2.城市市场分析土地市场各物业类型市场趋势判断城市片区地图、整体房地产投融对当地市场不同物供求量价关系、资、开竣工、供求业类型的市场做出供求结构（住商等；判断、发现风险或办）、机会。典型成交案例分别分析商品住宅、商业、办公市限2页限3页场(供求、结构、价格、客户)，简要分析保障房、二1手房市场2。3限15页1.土地市场——整体特征2013年重庆土地市场整体火热，成交土地面积环比涨幅26%，建筑规模环比上涨34%，土地价格环比上涨56.2%，楼面地价环比上涨19.2%。2009-2013年重庆主城商品房用地总体交易一览表　20092010201120122013成交宗数（宗）116130131181216土地面积（万方）802107093715621966建筑规模（万方）23912320228133284461容积率2.982.172.432.132.54土地价格（万元/346315430306478亩）增长率（%）77.1-8.736.5-28.956.2楼面地价（元/㎡）17392183265221512563增长率（%）7425.621.5-18.919.22013年1-12月重庆主城商品房用地成交面积月度图（万方）1510501.土地市场——区域分布201