双峰华剑紫金城项目第一阶段市场研究与发展定位报告2013年09月09日PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com1工作成果汇总研究分类内容工作统计?3个层面：长株潭、娄底市、双峰县?4大市场：商业、写字楼、酒店、住宅3个层面市场研究?20项研究：城市、经济、产业、人口、交通、企业、4大市场规划、政策、文化、供需、价格、竞争、空间、趋势、20项主要研究案例、定位、功能、规划、进度、运营、财务等?商户投资者：5人?品牌商家：6人专项访谈22人?企业专访：3人?专家：8人?住宅消费者问卷:200份消费者需求400份?商业消费者问卷：200份2个区域型案例：?贵州遵义?湘潭县易俗河商业中心多个竞争及典型综合商业案例：案例研究11个?汇丰步行街?中央龙廷?中央华府?凯德城市广场专题研究?城市化进程与县城商业模式发展关系1个市场研究与定位报告?华剑紫金城项目市场研究及定位1份2报告研究思路机会在哪里？盈利情况？怎么把握机会？怎么做？要做什么？本次汇报涵盖的内容1.项目区位价值认识2.现实困难分析3.机遇市场分析4.物业市场分析5.项目发展定位6.规划设计建议4项目区位价值分析项目区位认识根据“3+5”城市群规划，娄底市定位为次级城市圈、远景都市区和近期“一体化协作城市”中国中部地区城市群1.5小时通勤半径30分钟通勤半径双峰中原城市群核心城市郑州规模不大，辐射带动能力较弱双峰县位于娄底市的最东边，不仅与娄底，还与长沙、株武汉城市圈武汉一城独大，缺乏中等规模城市衔接洲、湘潭、邵阳等地关系密切。因此，分析双峰县的区位条件，应把双峰县放在全省的整个经济格局中和长株潭城市群长株潭三城距离近，城市实力相对平衡，产业互补，容易形成有力的增长极和辐射性；同时，靠近珠三角经济圈，接受粤港产业的梯度转移方面具有无可比拟的优势衡、邵、娄区域经济环境中进行考虑。以长株潭为中心的“3+5“城市群项目区位价值分析项目区位认识双峰县位于娄底市东部先发区，是娄底市城镇发展主轴上的重要二级城镇，主要定位是产业转移承接基地新化县县城定位：新型陶瓷材料生产基地2012年GDP:149.5亿，同比增长12%涟源市区定位：能源原材料基地、旅游基地2012年GDP:183.4亿元，同比增长12.7%娄底市区定位：商贸、物流中心，交通枢纽2012年GDP:1002.65亿元，同比增长11.9%双峰县县城定位：产业转移承接基地、能源、原材料基地冷水江市区定位：2012年GDP:152.25亿元，同比能源原材料基地、旅游基地增长11.8%2012年GDP:212.4亿元，同比增长12.7%项目区位价值分析项目区位认识双峰县职能定位可以归纳为“三区、四中心”三区：?长株潭都市区外围重要增长极点、特色产业区；?娄底市一体化发展的东部先发区；?集行政、文化、商贸服务于一体的综合性城区。四中心：?县域城镇化综合服务中心；?县域综合旅游服务中心；?以发展农副产品加工、新材料、矿业加工、新农机、特色轻工为主导的新型产业化中心；?以历史名人为依托的地域特色文化产业中心。项目区位价值分析项目区位认识?本项目位于双峰县城新区，未来的复合型行政商业中心是双峰县昭示性最好的地块之一位于县政府正对面，东临国藩广场，南靠艺芳街，西接迎宾路，北通和森大道?是县城目前最大的商业综合体项目总占地面积560亩，总建筑面积80万平米。本项目一期本项目本次汇报涵盖的内容1.项目区位价值认识2.现实困难分析3.机遇市场分析4.物业市场分析5.项目发展定位6.规划设计建议9现实困难分析困难一：本项目位于县城，商业能级较低。经济总量规模较小，人均消费能力一般双峰县的GDP在娄底市各县这排名第四，属于中下游水平，人均收入和消费额在全市域范围内均排名较后2012年湖南省各市GDP70006399GDP（亿元）2012年娄底市各县市区GDP600035029250003002502124000183200152150300010021502000GDP（亿元）10010005000娄星区冷水江市涟源市双峰县新化县长沙岳阳郴州湘潭永州昭阳益阳娄底怀化常德衡阳株洲湘西州张家界2012年娄底市各县市区社会消费品零售总额比较2012年娄底市各县市区人均可支配收入比较3.38068693.52.85857360462.52.232.051.74021.52010.500娄星区冷水江市涟源市双峰县新化县娄星区冷水江市涟源市双峰县新化县现实困难分析城市商业能级关系图—零售商业双峰县属于第四能级区间商业表现：1个以上全国/国际性商圈多个市级中心消费商圈商业规模：每个商圈40-100万㎡一级单体规模上限达20-30万㎡2-3个大型商业体最高形态：ShoppingMall代表城市：北京/上海/广州/深圳商业表现：1个或以上省级消费商圈多个市级中心商圈二级商业规模：每个商圈约40万㎡商单体规模上限达10-20万㎡业最高形态：综合购物中心级代表城市：成都/武汉/重庆/杭州别商业表现：多个市级中心商圈多个片区型消费商圈三级商业规模：市级商圈30-40万㎡单体规模上限达4-10万㎡最高形态：百货店为主代表城市：长沙/郑州商业表现：仅1个市级中心商圈社会消费品零售城镇居民人均可城镇居民人均居民储蓄存多个片区型消费商圈区域范围总额（亿元）支配收入（元）消费支出（元）款余额四级商业规模：市级商圈达10-15万㎡单体规模在1-8万㎡双峰县45.98149989730114.55最高形态：超市+百货为主娄底市297.751923312680558.47代表城市：贵阳/遵义/株洲/湘潭占比15.4%----20.5%10001000-30003000-50006000居民储蓄存款余额(亿元)11现实困难分析困难二：城市化水平较低，制约了县城商业消费力的发展?双峰县城镇化率在娄底各市区排名靠后2012年娄底各市区城市化率对比2012年湖南省各市城市化率对比80.00%76.42%70.00%60.00%50.00%40.00%39.23%30.00%24.99%26.80%20.00%城市化率13.84%10.00%0.00%长株湘衡邵岳常张益郴永怀娄湘双峰涟源冷水江新化娄底市沙洲潭阳阳阳德家阳州州化底西市市市市市市市界市市市市市州市市双峰县城镇和农村消费能力对比12000?10000从人均消费支出来看农村消费只8000有城镇消费能力的一半60004000200002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城镇居民人均生活消费支出农村居民人均生活消费支出12现实困难分析困难三：产业基础薄弱，产业人口不足。?县城工业园区以农机产业、制鞋业和农副产品加工业为主，园区落户项目40个，规模企业15家，其中上市公司三家，大多数为中小企业。?2012年全县规模工业产值45.66亿元。?园区产业人口3000多人双峰县第一产业增加值高，产业仍以农业为主2012年娄底市各县产业结构200184大企业：约占7%1509710089中型企业：约占37%6350.65156545543503938159.77.8小型企业：约占56%0娄星区双峰县新化县冷水江市涟源市第一产业第二产业第三产业第二，第三产业水平低，商务物业发展与区域第三产业发展水平息息相关，双峰目前第三产业发展处于起步阶段，对商务型物业的需求和支撑力度不够现实困难分析困难四：对外交通不完善，导致商业辐射力有限?目前县城道路交通状况不完善，对外联系通道少，外来消费吸附力低?现状而言，双峰城市对外交通联系系统相对薄弱；建成区道路交通体系分级不明确，功能混合；路网系统不完整，尽端交通现象较严重。?对外交通道路等级低，物流交通不便捷，辐射周边县市能力差。?与中心城市联系不紧密，到娄底市车程为0.7小时，到长沙株洲湘潭等中心城市市车程为2小时左右。永丰镇商业消费者结构3%8%?永丰镇从双峰县的消费结构来看，80%以上以双峰县本地24%居民消费为主，其中65%以上是永丰镇本地居民双峰其他乡镇65%娄底市其他地区娄底以外地区现实困难分析困难五：项目周边商业发展氛围尚未成熟项目地生活目前最欠缺配套?周边商业以建材店为主生活配套少，不能满足居民医院30.40%23.70%的购物需求。商业购物场所学校17.40%?周边公交系统缺乏，出行不便。影响当地居民出外银行11.10%休闲消费。公交车8.20%?酒店4.80%教育医疗等生活配套缺乏,当地居民中大部分认为餐饮场所2.40%项目地缺少医院/商业购物场所和学校。娱乐休闲场所1.00%邮局1.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%资料来源:DTZ消费者调查问卷现实困难分析关键点总结?认识市场现实挑战与客观不足，从控制风险角度控制开发容量，把握短期机会?把握好分阶段的开发策略，立足长远机遇机遇提示：从市场出发，把握各物业市场发展容量与发展机遇16本次汇报涵盖的内容1.项目区位价值认识2.现实困难分析3.机遇市场分析4.物业市场分析5.项目发展定位6.规划设计建议17机遇市场分析城市发展机遇：城市规划新中心，县城休闲游憩中心，未来旅游集散中心?县城中心北移，项目地为县城未来的发展中心，医疗教育文化等配套设施都将转移到该片区，完善的片区配套将带来县城人口转移并增加大量的生活性消费需求。?毗邻国藩广场，全县最重要的休闲游憩中心，规划包括大型的生态园林，影剧院，图书馆，游泳池，青少年活动中心，憨山艺术馆，地下购物商场，表演舞台等公共服务设施，聚集大量县城人气?作为双峰县城的名片区域，规划中的旅游集散中心，势必为县城带来大量旅游集散人群。机遇市场分析交通发