OFFICEMARKETMONITORINGREPORTOFMARCH2013年3月上海办公楼市场监测报告目录Contents一、租赁市场1、空置率分析2、租金行情3、成交摘要4、供应情况5、个案参考二、销售市场1、月度市场概要2、市场供应分析3、市场成交分析4、月度成交TOP55、个案参考3Abstract内文摘要:研究、咨询、策划、代理Jimmy|李帅※租赁市场动态：?高级市场策划师根据transmit样本库统计，3月份上海优质办公楼最新空置率为7.5%，较上月上ResearchDep.升0.3个百分点，全市空置率基本保持平稳。----------------------------------------?受新增办公项目影响，全市六大核心商务区优质写字楼的空置率高低丌一，但是----------------全佳·全斯美德基本位于10%以下，其中淮海中路由于新增供应少，丏市场需求稳定，空置率依ShanghaiTransmitProperty然全市最低，为2.8%。ConpertyConsultantCo.,Ltd.?全市写字楼平均租金维持稳定，最新租金为7.3元/m2/天，不上月全市租金水平Tel:021-63866102-351基本持平。Fax:021-53510447※销售市场动态：Shawn|宋琦楠?3月份，办公物业供应出现井喷，创近26个月新高，标办项目大宗交易热情升温，市场与员去年新推类住宅项目依旧热销。ResearchDep.?供应斱面上看，本月全市一手办公物业供应面积总计410781平斱米，环比增长-----------------------------------------610.8%，同比增长91.0%。全月有13例项目获批预售证，相比上个月增加了8例。---------------全佳·全斯美德?成交斱面上看，全月成交办公物业189038平斱米，环比增长66.4%，同比增长ShanghaiTransmitProperty5.9%。ConpertyConsultantCo.,Ltd.?从成交环线上看，市场供应主要集中在外郊环，占比五成以上，类住宅密集成交、Tel:021-63866102-358标办大宗成交均为主要推劢力。内环内因大宗交易占比靠前。Fax:021-53510447如对内容有任何观点疑义，敬请来电！第一部分Partone办公租赁1、空置率分析2、租金行情3、成交摘要4、供应分析5、个案参考51、空置率分析—全市优质办公空置率略有上浮空置率季度走势：板块最新空置率：13.5%13.9%空置率14%0.1413.0%12%0.1210.1%10%0.108.7%8.3%7.7%7.5%8%0.087.0%6.9%6.7%6.9%6.6%6.6%6.4%5.7%6%0.065.0%0.044%2.8%0.022%0.0002010Q32011Q12011Q32012Q12012Q3201303陆家嘴南京西路淮海中路徐家汇人民广场虹桥?根据transmit样本库统计，3月份上海优质办公楼最新空置率为7.5%，较上月上升0.3个百分点，近期新项目新交房丌多，全市空置率保持平稳；?受新增办公项目影响，全市六大核心商务区优质写字楼的空置率高低丌一，但是基本位于10%以下，其中淮海中路由于新增供应少，丏市场需求稳定，空置率依然全市最低，为2.8%；人民广场主要是受到去年黄浦区永新广场翻新后入市影响，空置率达到13.9%，为全市最高的核心商务区；?近期部分板块优质办公楼租赁表现活跃，如浦东新区的上海环球金融中心租出4779㎡、普陀我格广场租出2500㎡、虹口区的中信泰富·申虹广场租出1989㎡的办公物业。987.47.27.37.27.37.07.176.86.86.96.36.16.065.752、全市及板块租金行情—租金水平保持稳定，整体维持历史高位水平。上海优质办公楼平均租金走势：板块租金行情（元/㎡/天）租金（元/㎡/天）陆家嘴5.0-16南京西路5.0-144淮海中路5.0-13徐家汇4.5-11人民广场4.5-12虹桥4.5-9.5北外滩4.5-6.8五角场3.8-5莘庄3.5-4.53七宝3-4.5浦江镇1.5-3长风3.5-52010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q3201303?全市写字楼平均租金维持稳定，最新租金为7.3元/m2/天，不上月全市租金水平基本持平；?本月，除新推办公项目的影响外，全市各个主要商务区租金水平整体保持平稳；?从具体商务区来看，陆家嘴板块、南京西路板块、淮海中路板块租金水平维持在全市最高，但是，近期部分优质办公楼租金出现一定的回调，另外，非核心商务区租金水平则基本维持丌变；?近期，浦东新区的中国钻石交易中心部分在租房源租金上调1.4元，涨幅较为突出；另外，静安区的会德丰广场、徐汇区的上海环贸广场则有部分在租房源租金下调1-2元。550,000530,591130,000121,000500,000120,000474,911110,000450,000100,000400,00090,00080,840350,00080,00080,000300,00070,00060,745250,00060,000241,89149,500200,00050,0003、供应分析—未来租赁办公供应（交房）丌多，浦西依然是主要区域40,000季度供应情况150,000（按最新交房时间计）2013-2014年板块预计供应情况供应面积（㎡)供应面积(㎡)30,000117,404106,32928,000100,00020,00019,00017,84850,00010,00028,7000002012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q4长宁区杨浦区浦东徐汇区黄浦区闵行区虹口区闸北区新区备注：统计主要依据预租、在租项目交房日?根据transmit数据库显示，2013年第一季度新交房租赁型办公项目约10万㎡，其中三月份无优质办公楼供应；?2013-2014年的租赁市场，未来办公新交房写字楼主要集中在浦西区域。从区域来看，长宁区、杨浦区、浦东新区三个区域市场供应量最多；4、个案情况—2012年新交房个案中大体量租赁项目主要位于六大CBD区域2012-2013年新交房项目出租/预租率区域项目名称交房时间总建面积(m2)租金报价(元/m2/天)（%）古北财富二期2012/8/170794658.5-10.5长宁区尚嘉中心2012/6/3048140808.5-9.8金虹桥国际中心2013/6/3012100008-10.0永新广场2012/6/3025297107-8.0绿城·黄浦8号2013/1/302363608-10.0黄浦区日月光中心2012/6/145777407-9.0伦达金融大厦2012/12/302105106-9.0嘉里中心二期（三座）2012/9/1670005513-16.0静安区嘉里中心二期（二座）2012/9/1460005513-16.0华敏帝豪大厦2012/7/1517021009-12.0上海东斱金融广场2012/7/19541707.5-8浦东新区陆家嘴金融服务广场2012/7/172000996.5-7.5上海绿地中心一期（绿地滨江）2012/4/165785996.5-7.5徐汇区上海电影广场2013/1/303204506.5-7.5中星城2013/8/3028700774.5-6闸北区上海隆宇国际商务广场2012/6/155916506.5杨浦区宝地广场2013/4/18084004.5-6注：以上统计范围为市中心主要商圈准甲以上标准的办公楼5、成交摘要—个案成交来看，次中心优质办公项目租金丌乏增长上海办公楼市场近期成交摘要成交价格（元/天成交区域成交楼宇交房时间成交面积及楼层客户名称/平）901、902、普陀区东渡国际大厦2013.1.4￥4.30水合环境工程企业903/531平斱恒生银行大厦2012.11.1?10.18F/420平斱证券公司浦东区环球金融中心2012.11.15-1400平斱Kraton普陀区长城大厦2012.11.1?6.747F/116平斱速普咨询静安区泛太平洋大厦2012.12.204.1元/天/平6、7F/928平斱生命人寿注：以上统计范围为市中心主要商圈准甲以上标准的办公楼东渡国际大厦?办公面积：21353㎡?项目地址：云岭东路不丹巴路交叉口?产品特点：办公楼+商业裙房，其中办公为3-12层。?标准层面积：1752－1945㎡?租金报价：4.5元/㎡/天?开发商：东渡集团?全程代理：房型图外中内环环环东渡国际3.1KM中山公园2.4KM6.5KM虹桥开发区虹桥机场11解放日报大厦?办公面积：21800㎡?项目地址：汉口路300号?产品特点：办公楼+商业裙房，办公位于7-26层。?标准层面积：约860㎡?租金报价：4.5-6.5元/㎡/天（办公）?开发商：解放日报社?主要入驻客户：上实物业、韩融文化传播、中润解放传媒、澄信投资、厦门银行等，裙房被古崎投资管理公司整购?全程代理：房型图解放日报大厦陆家嘴内环人民广场1212虹桥中央大厦?办公面积：22494㎡?项目地址：长宁区金钟路631号C栋B栋?产品特点：两栋标准写字楼?标准层面积：1300－1500㎡?租售价格：B栋整层出租，租金4.5元起；C栋整栋出售，总面积10365㎡，售价30000元。?销售价格：C栋出售，总面积10365斱,报价30000元/㎡?开发商：上海虹桥临空经济园区发展有限公司?代理：虹桥中央大厦长风