五大核心目标?建立大目湾生态城引领者的标杆形象地位?打造项目区域开发先行者的独有价值平台?设立项目清晰明确的营销脉络与推盘节奏?实现项目产品收益与品牌价值的互动共赢?树立开发商品牌的强势地位带动长期战略Contents报告目录第一部分象山房产市场阅读研究第二部分项目解读、项目定位第三部分项目营销推广策略建议第四部分公司团队介绍及收费汇报象山房产市场阅读研究第一部分①象山城市概况②在售及竞争楼盘分析象山海洋大县、旅游胜地、针织名城、建筑之乡印象象山位于浙江省中部沿海、宁波市海域面积占全市80.4%，海岸建筑业发达，产值连续保持全南部、三面环海、一路穿陆，典型线占全省1/8，渔业发达，全市第一、全省第六。中国的针的半岛县。象山港大桥的建设将拉国六大一级中心渔港之一，同织名城，临港工业迅速崛起，近与宁波市区距离。时海洋旅游资源丰富。特色农业蓬勃发展。人口：总人口53.3万，城区人口15.6万象山十二五规划，宁波加快构筑现代都市，推进城乡一体印象化，将加大余慈、宁海象山南北两翼的城市建设余姚-慈溪　　“十二五”发展主要任务中提到的“构建‘一核、两翼、多节点’网络型都市区”，而宁海、象山正是“两翼”中的南翼。“东扩、北联、南统筹、中提升”是区域发展的重要战略，由于南三县一直是全市经济发展的短板，要宁海-象山将南统筹作为整个战略的重要环节予以考虑，充分利用和挖掘南三县的生态优势、国土空间潜力、海洋资源优势，帮助南三县走出一条新型发展道路，使全市在“十二五”期间整体均衡发展。　　地理长三角经济圈边缘新城，迫切渴望对接宁波，融入长位置三角城市圈，抢占海洋经济发展的关键时期。大目湾新城将与象山城区共同组成一个对接宁波，融入长三角，抢占中国产业依托海洋经济发展制高点的标志性城区。象山中心城区主城区人口依托旅游景区依托产业依托海岸线依托大目湾新城周边空间结构新城位置：位于：象山中部沿海，面积达14平方公里；北面：与国家AAAA?±级风景旅游区松兰山相接；象山东面：与大目洋相邻；南面：滨海工业园区；新城位于长三角城市群南端大目湾新城位于香山中部沿海西面：丹城中心组团。交通海洋交通动线的建设，彻底摆脱了半岛交通末梢的地便利位，加速融入长三角经济圈。上海2个半小时交通圈杭州2008年，杭州湾大桥已全面启用2小时交通圈宁波半小时交通圈象山台州、温州2012年年底，象山港大桥建成通车功能具有滨海风光，集旅游休闲度假、高尚居住、先进产分区业于一体的生态型滨海旅游新城。星级水景酒店、水岸别墅、时尚白领公寓、超星级酒店综合购物中心、私人会所、、娱乐中心、商业综合体、度假地产、水上活动中心创意办公特色酒店去等本案休闲旅游居住区新城滨海主题度假酒店、滨水主中心区海洋创意中心、海洋俱乐题商业街、高尔夫会所、海部、综合服务中心、海洋泥养生会所、情景洋房等海博主题酒店、海洋特色餐厅内湾区会展区不老文化中心、养生社区、企业家会所、不老岛疗养医院、白领公寓、白领会所、中健康不老观景望海酒店式养生公寓等心商业区、研发中心、海洋产品创意街区等养生文化区居住海上五星级酒店、海岛风情小区镇、海上主题别墅区、海湾会所服务区、滨水会所酒店等产业配套外海区主体战略定位：居住区长三角海洋游乐中心，大宁波滨海休闲新城。辅助性战略定位一：休闲象山核心代表区；辅助性战略定位二：宁波游乐港，东海度假城；文化渔文化、养生文化等多元文化基因，成为象山大目湾发胜出展特色海洋休闲旅游、高端养生度假旅游核心竞争力。不老文化、养生文化渔文化徐福与象山据《象山县志》载：早在秦代，方士徐福为秦始皇求长生不老之药，曾留居县城北蓬莱山。象山开渔节每年一届在此举行的开渔节开创了中国独一无二的海洋庆典活动，具有浓郁的渔乡风情和海滨旅游特色，是中国著名民间节日之一。海洋文化城市集海洋、生态、文化三位一体的滨海低碳生态城的定定位位，凸显自然生态优势和古老养生文化。全国首个低碳生态小城镇建设示范点规划意向图大目湾生态城养生休闲度假海湾海洋文博商务中心低碳宜居示范新城大目湾小结百里黄金海岸，“东方不老岛，海山仙子国”、“天然氧吧”滨海休闲胜地，全国首个低碳生态宜居小城镇建设示范点独特文化内涵，徐福遗迹，丰富海洋休闲产业软实力汇报象山房产市场阅读研究第一部分①象山城市概况②在售及竞争楼盘分析信贷市场：银行利率提高，导致客户结构型失衡，首置客户购房信心受损，购房成本提高；象山限贷政策现状：行政命令与提升准备金率&加息等金融政策的双重作用，当前象山银行首套房首付3成，二套房首付6成，三套房以上及二手房全面停贷银行首套房政策二套房政策多套房政策中国银行首付3成，基准利首付6成，基准利基本停贷率9折率上浮10%工商银行首付3成，基准利首付6成，基准利基本停贷率9折率上浮10%建设银行首付4成，基准利首付6成，基准利停贷率9折率上浮10%农业银行首付3成，基准利首付6成，基准利停贷率率上浮20%限购影响：住宅投资客被迫退市，购房客源大量减少。限贷影响：二改客群由于首付提高，购房速度放缓。市场机会：市区刚需及乡镇进城客群成主力客群。半岛·康桥个案展示开发商：宁波半岛置业有限公司位置：象山丹城天安路西侧，园南路北侧总建筑面积：72750平方米建筑类型：小高层住宅、电梯花园洋房主力户型面积：约89~249㎡开盘时间：2012年7月28日销售均价:约14500元/㎡半岛·康桥情景花园洋房以入户花园、退台、露台、庭院营造高端居住体验。其设计核心是创造出自成天地，有邻里的类别墅生活空间，是一种由多元环境决定的高品质建筑，让更多家庭享受别墅级生活品质。半岛·康桥小高层公寓拥有3米郎阔层高，采用电梯独立入户。户型均采用明透设计，多角度观景视野，将阳光、清风、明月带入房间。宽景阳台设计，将室内与室外有机结合，营造出既可休闲娱乐又舒适怡心的环境。紫悦馨园个案展示开发商：宁波中港置业有限公司位置：东邻海山路，南至象山港路总建筑面积：65998平方米建筑类型：多层电梯洋房、高层住宅主力户型面积：约80~180㎡开盘时间：2012年1月4日销售均价:约11000元/㎡悦馨园秉承欧洲建筑精华，以其严谨、精准的工艺造就欧式新古典主义建筑，集优雅、尊贵于一身，拥有引以为傲的理想人居尺度空间，是象山丹城稀缺的低密度花园住区。漫步紫悦馨园------呼吸伸展，没有置身高楼林立的压迫；移步换景，没有兵营陈列的刻板。金域华府个案展示开发商：银亿房地产位置：东谷路与丹河路交叉口东南侧总建筑面积：162239平方米建筑类型：多层洋房、小高层、高层住宅主力户型面积：约82~127㎡开盘时间：2011年9月10日销售均价:约14000元/㎡金域华府由宁波房地产上市企业银亿集团倾心打造，项目总建筑面积达16万平米。在景观上汲取欧式风情皇家园林特色，在生态、现代、以人为本的理念基础上，融入泛公园理念，将城市界面、社区景观界面、组团邻里交往空间完美呈现。海御官邸个案展示开发商：象山金淼房地产发展有限公司位置：象山港路以南，天安路以东总建筑面积：205000平方米建筑类型：高层住宅主力户型面积：约110~254㎡开盘时间：2011年9月23日销售均价:约15000元/㎡海御位于象山港路以南，天安路以东。象山城市规划向南，迎来一个城市格局的革新时代。生活空间的转移，远离老城区的嘈杂，开启全新的生活，引领城市生活方向。海御，顺应城市发展方向，占据城市主轴核心。巨和苑个案展示开发商：宁波绿都房地产开发有限公司位置：丹东街道丹南路与巨鹰路东北角总建筑面积：54701平方米建筑类型：别墅、多层洋房、小高层主力户型面积：普通住宅约80~90㎡，别墅260~300㎡开盘时间：2012年5月27日销售均价:普通住宅12500元/㎡，别墅18000元/㎡巨和苑位于象山县丹东街道丹南路与巨鹰路东北角，由宁波绿都房地产开发有限公司开发，项目由西班牙风情别墅、多层洋房和小高层组成。象山市场小结从目前象山城区的在售楼盘来看，未来象山城区的楼盘主要以往南及东南方向拓展为主。建筑形态以小高层和高层为主，主力户型面积以80~130㎡为主，价格区间主要在12000~15000元/㎡。本项目无论从建筑形态、主力户型及象山的未来发展方向上，都符合目前象山的主流区间。汇报项目解读、项目定位第二部分①项目本体解读②项目目标客户缩定③项目定位和传播初判汇报项目解读、项目定位第二部分①项目本体解读②项目目标客户缩定③项目定位和传播初判项目项目处于大目湾新区中心地段，北临松兰大道，东接悦莱东路，西接望湖东路，南临规划四路。与大目湾管委会新址隔路相望，西面为小区配解读套商业，北面为中铁建建设项目。23-05地块总技术经济指标项目概况具体内容占地面积31731。81平方米总建面积90523。33平方米建筑密度≤25%容积率2.0绿地率30%总户数518户邦泰城·御园地块解读产品（户型配比）产品以中户型产品为主，主力面积产品符合大目湾初期市场需求，富有竞争力。项目地块高层户型配比面积88㎡110㎡128㎡140㎡180㎡（两（三房）（三（三（四房）房）房）房）户数179179646432比重35%35%12%12%6%项目大目湾新区管委会新址已初见雏形，本案于今年8月四至正式开工，做新区首个开发建设的住宅项目大目湾新区管委会新址邦泰城·御园工地现场SWOT分析及应对策略S优势W劣势1、该项目处于大目湾新城核心区域，1、目前大目湾开工建设速度缓未来规划前景看好，将城市宁波东慢，到项目开盘节点，区域配套海岸线崛起的投资热土。难有根本改观。2、区域内首个开工建设项目2、距老城10-15分钟，南部新城也未形成，存在一定的心理距离3、诸多本地人认知度并不高。发挥优势，抢占机会利用机会