庆阳西峰城市综合体项目前期策划定位报告2013.元1目录PartI.住宅部分PartII.商业部分PartIII.综合楼部分PartIV.整体规划建议2PartI.住宅部分3市场现状2012年度，市场呈现出鲜明的“先热再冷又热”整体走势，虽四季度成交有所回升，总成交量受市场政策影响不如往年。时间段去化量价格走势备注市场均价4600-4700元/现有楼盘大多于此2012.1-2012.41254套㎡阶段集中认购开盘市场均价4600-4700元/2012.5-2012.976套6-8月接近零去化㎡市场均价4700-4800元/2012.10-2013.1768套成交量出现复苏㎡整体均价4650-4750元/合计2098套㎡*进入2010年，庆阳西峰年均市场成交量在30-35万㎡（约合3000-3200套）4市场供求根据2010年起在庆阳西峰地区开盘销售的商品房项目供求信息，3年间共计去化量逾120万㎡，现有存量约164万㎡。项目名称总建筑面积（㎡）现有存量（㎡）销售均价（元/㎡）庆化苑二区210,0002,0004800公园首府55,85721,0004850恒美奥运康城280,00014,0004700亨星锦绣城193,5282,3004700东墅一品230,0007,8004660金江名都325,000325,0004800凤凰大境800,000800,0004750御景城124,67111,0004798城中央101,38368,0004650幸沁聚缘60,00033,0004250豪庭名苑56,2825,3005000豪庭春天200,000200,000待定长庆陇东佳园150,000150,000待定合计2,786,7211,639,40047235趋势预判结合近几年庆阳西峰的住宅市场情况，受限价政策影响显著，价格趋于平稳，在产品方面深挖是唯一突围之道。传统旺季需求政策再次打压政策打压有所集中释放存量继续扩大存量较低刺激土地需求逐步成交放大缓慢释放开始消化部分存量上图为国内十大重点城市08年1月-12年11月商品住宅成交面积走势，比较12年庆阳西峰地区的商品住宅成交状况，与其10年阶段走势极其相似。在庞大消费力与需求的支撑下市场仍然进入了11年，虽然其中受到政策压力的影响较大，同样影响较大的因素在于前阶段的需求集中释放使得消费力与需求成为可被压抑部分，政策将投资需求挤压出局之后，市场进入持续低迷期。相比庆阳西峰地区有限的消费力与需求量以及现状下庞大的市场存量压力，未来市场竞争压力将会空前巨大，有针对性、高品质高信价比的产品将成为市场突围的唯6一出路。市场产品目前庆阳西峰商品住宅市场主力产品段为85-100㎡的二房和100-130㎡三房；市场热销产品的分析如下：庆阳西峰地区商品房项目房型配比70㎡以下70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150㎡以上12%26%29%21%8%4%庆阳西峰热销二房产品主要共同点为：庆阳西峰地区商品房项目热销二房产品分析?96㎡以下二房均为中间套，方正全南，适用度高；主卧次卧96㎡以上二房有边套出现，狭长户型，较不理想；面积段?主卧与次卧的设置较为常规，主卧面积13-14㎡，面宽进深阳台主卫面宽进深有无主次卧面积差在2-3㎡，极少主卧设独立卫生间；86-100㎡3.3m3.9m4.5㎡3m3.2m?客厅面积大多在15.6-17㎡，而餐厅大多数都在8㎡皆可以下，适用度较低，难以被严格定义为二房二厅；客厅餐厅?厨房公卫庆阳西峰地区在售项目二房产品受得房率较低或面宽进深阳台面宽进深二次户型调整等影响，设计不理想的项目较多。3.9m4m5.5㎡2.8m2.6m7㎡5㎡庆阳西峰地区商品房项目热销三房产品分析客厅餐厅庆阳西峰热销三房产品主要共同点为：面积段厨房公卫?三房产品作为区域传统主流产品，或面宽进深阳台面宽进深由于较缺乏三房两厅类产品经验，客厅5.56.6100-130㎡4.2m4.2m2.8m3m5㎡㎡㎡设置较为传统，餐厅则存在与二房相同的适用度低的问题；主卧次卧客卧/书房?主卧设计多见设置主卫，面积大多在面宽进深阳台主卫面宽进深阳台面宽进深16㎡以上，但与其余房间面积差均较大4.13.6m4.2m5㎡3.3m3.6m5㎡3.3m3m，普遍超过4-5㎡。㎡7市场需求区域市场目标客户的购房偏好调查主要结果如下：类别描述调整备注通过对部分市场潜在目标客户购房偏好的问根据采样目标实际情况，此项应调整家庭总收入集中在2-10万为5-10万卷调查，对于本项目产品设置提供如下指导目前户型三房最多居住习惯决定了目前市场主力面积段性意见：90-110㎡的三房最多在目前面积80-100㎡二房和100-130㎡三房110-130㎡次之?本项目户型配比可在市场项目户型配比的改善型需求决定了较大的户型仍可作改善型需求最多为主力产品的一部分，而首套与子女基础上，将主力产品段设置在110-130㎡三购买动机首套与子女婚房次之婚房则将开启小户型在庆阳西峰市场的前景房，加大小户型（80-90㎡）产品比例；根据采样目标收入状况，此项可调整?本项目入市初期，大户型总价段需要控制承受总价35万以下和35-45万居多为50-65万（低价心理）在50-60万元的范围，小户型总价段控制在此项结果充分说明了本项目要在庆阳交通及商业配套最多影响因素西峰南部新区树立标杆，需要对于商35-45万元的范围；地段、景观次之业开发和运营投入较大关注?本项目产品设置可考虑加大客厅面宽部分利用“偷面积”，在控制总面积与总价对三房需求最多，其次是两段的基础上，小户型三房具备一定市，杜绝客厅、主卧等主要功能间南向少采光需求户型房场潜力，同时市场主力100-130㎡三房仍可作为主力产品之一/无采光的户型设置；户型关注户型朝向最多，楼层次之?加大商业方面的宣导力度和招商运营力度住房朝向南北通透对于本项目产品设置的指导，对本项目未来营销存在较大决定性意义；空间偏好大客厅、大阳台景观面起居室8项目建议结合市场现状、产品分析、需求整理得出本项目如下建议：本项目户型配比拟算户型面积65㎡以下75-90㎡105-125㎡145㎡以上复式合计面积比例4%39%52%5%以17万㎡计算户数113套829套（80㎡计）826套（107㎡计）57套1825套得房编号户型套内面积建筑面积率A1四房二厅二卫109.03㎡136.29㎡A2三房二厅二卫96.82㎡以80%121.03㎡A3一房二厅一卫62.18㎡计算77.73㎡A4二房二厅一卫75.04㎡93.8㎡9PartII.商业部分10集中型商业目前庆阳西峰地区集中商业仍集中在老城区，零售商业极度过剩，新开业的丽晶百货或将开启购物中心化开端。国芳百盛（18000㎡）传统百货+综超丽晶百货（42000㎡）传统百货+餐饮+娱5F：数码家电、家乐居4F：时尚男装7-8F：奥斯卡国际影城3F：休闲女装、内、健身房、电玩中心、衣2F：潮流女装、饰瑜伽馆、KTV（招商阶品段，尚未开业）1F：化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、6F：美食广场、主题餐皮鞋箱包厅&自助餐饮（大部分B1：东方百佳综超仍在装修）民生百货（15000㎡）传统百货+综超+娱乐5F：运动休闲、玩具、5F：桌球、旱冰场儿童游乐、布艺家纺4F：钱柜KTV4F：女时装、箱包皮具3F：时尚女装、针毛内衣、童装玩具3F：男士精品、箱包皮、床纺用品、羽绒具服2F：男士精品、箱包皮2F：潮流淑女装、具青春休闲装、男士商务装、西裤1F：化妆品、男女皮鞋1F：化妆品、运动、黄金珠宝、名表眼镜休闲、黄金珠宝、钟表眼镜、皮鞋箱包B1：酷客淘宝街B1：东方百佳综超（散售格子铺）11集中型商业庆阳西峰地区集中型商业现状表现为业态合理性低、消费档次低、购物环境差，为本项目树立新标杆创造了机会。品牌次档营牌Z轴：客流量金象商厦5人次/min华兴美食城丽货丽晶百货生百货牌国1人次/min恒隆商厦民生百货国芳百盛5万㎡隆商厦0.2人2.5万㎡次/min量象商厦体目品牌项：轴Y单一业态消双费业态配境置购环适压物中心X轴：业态丰富度12抑舒非品合品晶百金恒芳百盛民国内街铺型商业目前庆阳西峰南部新城区主要商业业态为街铺型商业，各个新建项目均建有裙房街铺，与市场需求对比处于过饱和状态。针对庆阳南部新区已交房裙房街铺（共计606个，约2.4万㎡）进行调研，空置面积超过26%（空置商铺231个，共计6237㎡），现有经营街铺业态配比零售：餐饮：娱乐：服务=24.83%：22.12%：0.56%：18.28%。而未交房项目中，商铺总量月34万㎡，待售存量超过22万㎡，一层裙房街铺均价20000元/㎡左右。庆化苑二恒美奥运华兴商贸昊鑫时代案名嘉鑫苑东墅一品天富大厦昊鑫嘉园公园首府金江名都城中央丽晶百货合计区城城广场商业面积830015000200002300030000500008000648601000050000992150000339081剩余存量120010000160000300005000080003600010000500009921022112114000-15000-价格15000售罄待定待定待定待定15800待定待定售罄180002500013根据对区域人口量、消费力&消费结构及市场现状的综合分析，本项商业开发体量目集中商业开发量约4.4万㎡，街铺商业开发量约2.5万平米较为合适。业态支撑依据区域容量集中型街铺型备注业种?2011年庆阳市221.48万常住人口产生112.14亿元社会零售总额；区域零售商业未来容量较大，但目前由于入住人?南部新区未来五年内预计人