金源金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案金源金凤凰城项目工作组2013.03.301报告提纲?项目现状分析及建议项目现状分析及建议?市场调查分析及销售价格建议市场调查分析及销售价格建议?项目整体形象重新包装方案项目整体形象重新包装方案?开盘媒体推广及销售促进方案开盘媒体推广及销售促进方案2本报告的工作目标?项目形象在现有基础上突破以促进后续销售项目形象在现有基础上突破以促进后续销售?实现项目商业价值的最大挖掘实现项目商业价值的最大挖掘?平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益?四月开盘完成预定销售目标四月开盘完成预定销售目标3?项目现状分析及建议项目现状分析及建议4项目现状分析及建议项目现状分析及建议本项目营销推广现状分析本项目营销推广现状分析?项目目前整体形象包装已持续使用推广了项目目前整体形象包装已持续使用推广了33年多，与公众而言已缺年多，与公众而言已缺乏新鲜感和触动力。乏新鲜感和触动力。?酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球?本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，继续使用原包装本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，继续使用原包装系统，则无法在形象推广识别上做区分系统，则无法在形象推广识别上做区分?受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状态，不利于本项目快速回笼资金态，不利于本项目快速回笼资金5项目现状分析及建议项目现状分析及建议本项目整体形象重新包装的必要性本项目整体形象重新包装的必要性?与之前产品作区别，与之前产品作区别，本项目全新产品登场亮相本项目全新产品登场亮相?以全新的整体形象展示于公众，以全新的整体形象展示于公众，使之耳目一新，加强新鲜感并制造话使之耳目一新，加强新鲜感并制造话题题?通过全新的包装，使本项目在推广上增强吸引受众的效果通过全新的包装，使本项目在推广上增强吸引受众的效果6?市场调查分析及价格建议市场调查分析及价格建议7市场调查分析及价格建议市场调查分析及价格建议?近期连云港住宅市场整体分析近期连云港住宅市场整体分析8港城近期住宅市场整体概况根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦区成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交99套，东海县成交130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。9港城近期住宅市场整体概况普通住宅总销售面积为72055平方米，其中新浦区销售面积为12283平方米，连云区为5509平方米，海州区为5099平米，开发区为6197平米，赣榆县为12533米，东海县为10956平米，灌云县为8719平米，灌南县为10759平米。与前周相比，成交面积减少5278平方米，降幅6.83%。10港城近期住宅市场整体概况11港城近期住宅市场整体概况12港城近期住宅市场整体概况13港城近期住宅市场整体概况14港城近期住宅市场整体概况15港城近期住宅市场整体概况16港城近期住宅市场整体概况17港城近期住宅市场整体概况小结自（1.18-1.24）周港城楼盘成交1102套后，港城楼盘的成交量就没有突破1000套大关，并且近几周可以说是一直处于下滑的趋势。上周楼盘成交量依然呈现下降趋势，全市的楼盘成交714套，相比前周下降了2.99%。通过图表我们看到，整体上港城各区的楼盘成交量相对比较稳定，没有大的波动。目前港城住宅市场呈下述状况：■成交量处于较低的水平，其中连云区的成交量更是逐渐下降到不到300套的状况；■成交房源单套平均面积逐步下降，目前单套平均销售面积保持在在90平米左右；18市场调查分析及价格建议市场调查分析及价格建议?本项目周本项目周边边楼盘调查及分析楼盘调查及分析19市场调查分析及价格建议市场调查分析及价格建议?本项目周本项目周边边楼盘调查及分析楼盘调查及分析((住宅住宅))————基础调查基础调查数据汇总数据汇总20项目周边住宅市场调查情况案名东盛四季花城规划面积53万方规划户数2000多户销售面积50-139㎡单价范围3500-4300元/㎡均价4000元/㎡在售户数　房型面积89-100㎡二房、118-139㎡三房主力面积120㎡（在售）主力总价近50万元已推房源销售率90%工程进度现房房源去化二房基本售完，三房还有剩余21项目周边住宅市场调查情况案名弘达名筑规划面积　销售面积100-143㎡单价范围2900-3610元/㎡均价3380元/㎡在售户数100套左右房型面积89-100㎡二房、118-139㎡三房主力面积100.95㎡主力总价35-40万元推出房源销售率80%工程进度现房房源去化三房剩余较多22项目周边住宅市场调查情况案名香缇花园规划面积　规划户数　销售面积50-139㎡单价范围4000-5300元/㎡均价4500元/㎡在售户数144套房型面积80-110㎡平层、120-130㎡复式主力面积80-110㎡（在售）主力总价40万元推出房源销售率期房房源去化暂时为预订23项目周边住宅市场调查情况案名福港好莱坞规划面积33万方销售面积47-153㎡单价范围3600-3800元/㎡均价3700元/㎡在售户数二期48套房型面积47.55㎡一房、114-152㎡三房主力面积48㎡140㎡（在售）主力总价20万元、50万元已推房源销售率90%（现房）房源去化一房基本售完，三房还有剩余24项目周边住宅市场调查情况案名日出东方规划面积17万方规划户数2000多户销售面积83-260㎡单价范围3850-5500元/㎡均价4500元/㎡在售户数70套一房83㎡；二房100㎡；三房130㎡；房型面积四房150㎡主力面积130㎡（在售）主力总价55-60万元推出房源销售率90%（现房，已交2栋房）房源去化三房剩余25项目周边住宅市场调查情况案名港城蓝天规划面积3万方规划户数322户销售面积50-139㎡单价范围3300-4200元/㎡均价3700元/㎡在售户数110套一房53㎡79㎡；二房92㎡102㎡；三房房型面积119㎡131㎡主力面积50㎡130㎡（在售）主力总价18万元48万元推出房源销售率65%（现房）房源去化一房剩余20多套、三房剩余较多26项目周边住宅市场调查情况案名海客瀛洲规划面积20万方规划户数1400多户销售面积88-280㎡3800-6500元/㎡（海景房6000元/㎡单价范围+）均价4700元/㎡在售户数0房型面积二房、三房、四房主力面积140㎡（一期）主力总价60万元推出房源销售率100%（现房）房源去化售完27项目周边住宅市场调查情况案名帝豪水榭花都规划面积40万方规划户数2100户销售面积110-200㎡单价范围3620-4780元/㎡均价4000元/㎡在售户数40套房型面积130-140㎡三房、200㎡四房主力面积130-140㎡（在售）主力总价55万元推出房源销售率80%（现房）房源去化三房剩余较多28项目周边住宅市场调查情况案名映像西班牙规划面积28万方规划户数2000多户销售面积90-140㎡单价范围3600-4500元/㎡（在售）均价3700元/㎡在售户数60套房型面积二房、三房主力面积110-120㎡（在售）主力总价45-50万元推出房源销售率90%（现房）房源去化三房剩余较多29市场调查分析及价格建议市场调查分析及价格建议?本项目周本项目周边边楼盘调查及分析楼盘调查及分析((住宅住宅))————调查调查数据数据分析分析30项目周边住宅市场调查情况分析周边楼盘主力面积列表160140140140130130130120120120110映像西班牙100香缇花园100海客瀛洲米方帝豪水榭花都平80港城蓝天：日出东方位单60弘达名筑福港好莱坞40东盛四季花城200131项目周边住宅市场调查情况分析由上述列表可以看出：目前金凤凰城周边楼盘在售主力面积均在100平方米以上，100平方米一下的房源大多已经去化，剩余房源不多。除了海客瀛洲与福港好莱坞目前在售房源主力面积为140平方米左右的大三房或四房外，其余楼盘房源均是120平方米左右的标准三房房源。本项目首期推出的3号楼、5号楼和13号楼中，除了13号楼是一房的小户型外，3号楼和5号楼的75套房源中，120平方米左右的三房有50套，这批房源的去化，将受到周边楼盘较大的影响。32项目周边住宅市场调查情况分析周边楼盘均价调查列表50004700450045004500400040004000370037003700映像西班牙33803500香缇花园米海客瀛洲方3000帝豪水榭花都平/2500港城蓝天元：日出东方2000位弘达名筑单1500福港好莱坞东盛四季花城10005000133项目周边住宅市场调查情况分析由上述列表可以看出：目前金凤凰城周边楼盘以本项目为中心，住宅销售均价越靠近连云区中心越高，越远离中心越低。除了海客瀛洲的海景房的销售价格超过6000元/平方米外，靠近连云区中心的老婆均价一般在4000元/平方米出头；位置偏远的楼盘销售均价则在3400元/平方米以下。项目附近的楼盘销售均价在3700元左右，鉴于剩余房源多为高楼层房源，实际整盘销售均价应略低于3700元/平方米。34项目周边住宅市场调查情况分析周边楼盘总价调查列表706060585550映像西班牙50484745香缇花园40海客瀛洲元4036帝豪水榭花都万：港城蓝天位30日出东方单弘达名筑20福港好莱坞东盛四季花城100135项目周边住