超达龙湖项目营销思路超达龙湖项目营销思路瑾呈：超达置业超达龙湖项目营销思路事业一部2013年5月20日《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com超达龙湖项目营销思路项目位于龙湖镇东南位置，占地11万㎡，建筑面积约27万方，主要由别墅和高层两种物业组成超达龙湖项目营销思路首先来看一下我们项目面临着怎样的环境？龙湖镇环境解析超达龙湖项目营销思路龙湖整体概况郑州，一座野蛮生长的城市“城市空间扩张、多中心发展、城市一体化”规划思路的指导下，主城区向临近郊县全面扩张。“东扩南突”宜居教育城的打造使龙湖的发展格局全面提速。龙湖以得天独厚的自然资源和区位优势成为城市发展新方向，龙湖更是郑许融城的率先践行者。超达龙湖项目营销思路龙湖市场的演变交通情况：逐渐完善的交通网络，打破市区与龙湖沟通瓶颈，为龙湖区域人口导入奠定基础?郑新快速路已经全面通车，还将有四港联动、沿107国道快速路建设；?规划BRT、地铁2号线终点站将设置在龙湖镇区；“五横六纵”公路、地铁、BRT快速公交完善的交通规划，加强与市区及航空港区的联系。龙湖将形成公路、地铁、轻轨、航空与一体的立体交通网络。三五年后，龙湖到郑州市中心的时间将缩短为30分钟，而到航空港区的时间将缩短为15分钟。超达龙湖项目营销思路龙湖市场的演变房地产市场：龙湖成交物业类型以高层为主，低密产品的需求逐渐由别墅转向花园洋房，整体市场以刚需客户为主?从2011-2012年的推售情况看，龙湖成交以高层为主占70%左右，低密产品中别墅占有量下降约10%，转向洋房产品。?伴随着郑州市区房价不断攀升，龙湖片区产品日渐丰富，高层产品井喷，青年刚需族逐步的成为了龙湖区新生的购房力量。超达龙湖项目营销思路龙湖市场的演变房地产市场：高层产品的去化速度明显高于低密产品，高层产品以区位优势和适中的价格抢占刚需市场低密产品：项目平均去化速度在3000-5000㎡/月项目名称月均去化量（方/月）均价单价区间红河谷80070006800-7400兴龙湾500063006100-6400龙泊圣地435130009000-15000国瑞城45001200011000-13000温莎城堡300090008000-10000林溪湾高层产品：项目平均去化速度分布范围较大，在3000-20000㎡/月之间高层月均去化量（㎡/月）均价单价区间公园大地2000047004500-5000龙湖御景210060005700-6300正弘御苑200037003500-4000丹石街区1500046004200-5000国瑞城1000050004500-5500值得我们思考的是：公园大地、国瑞城同为热销项目的中高层产品区位优势+低价——实现2万方销售；位置偏远+正常售价——实现1万方销售超达龙湖项目营销思路龙湖市场的演变房地产市场划分：北龙湖靠近郑州，房地产发展较为成熟，南龙湖相对较为偏远，区域印象较为陌生N北区：北区靠近郑州主城区，更容易吸引龙湖北区郑州市区客户，以管城区为主，价格较高；龙湖中心区中心区：位于片区的中心位置，南区：新开发区域位置偏远，难以吸引市龙湖南片区区客户，多采用低价策略；超达龙湖项目营销思路龙湖市场总结1.随着“由镇变区”的概念的提出，龙湖房地产正在快速发展2.房地产市场主要依靠刚需客户支撑，高层产品的去化速度明显高于低密产品3.北龙湖的房地产发展较为成熟，而南龙湖的市场认知度相对较低，区域相对陌生超达龙湖项目营销思路了解完市场情况，我们再来看一下项目的具体情况？项目情况解析超达龙湖项目营销思路项目区位本案位于宜居教育区城龙湖镇南端，龙泊南路与郑新快速路交汇处以西超达龙湖项目营销思路配套解读?地块现阶段处于未平整状态；华河南航天科技园南?周边自然景观、教育城龙湖二中资源十分丰富，临近郑郑州升达大学河南机床博物馆州一中分校并引进其初郑新中部，但生活配套缺乏快龙泊南路；中原工学院速本案路?与大型商业项目华南郑州一中城相距较近；地块现状郑州一中分校超达龙湖项目营销思路指标解读规划以高层产品为主，少量低密别墅产品提高项目档次，高层中心景观带后期有很大的塑造空间N主出入口沿街底商低密别墅组团精品高层组团产品类型总面积比总面积高层87%239176.05别墅13%35738.95超达龙湖项目营销思路项目情况总结区位位于龙湖南片区，位置偏远规模27万㎡，区域中等规模项目教育资源丰富：距离郑州一中较近，并引进其初中部；交通便利：位于郑新快速路、龙泊南路交汇处；配套景观资源丰富：处临自然湖泊景观带外，引河入项目内部，且小区内部规划层次丰富的园林景观；3.4万㎡别墅+24万㎡高层组合，以高层产品为主利用低密别墅产品提升项目档次；产品高层产品为主流面积区间，宽楼间距及丰富的中心景观带规划打造品质高层产品；低密别墅产品兵营式排布，间距较密，无竞争优势。超达龙湖项目营销思路结合市场情况和项目自身情况，我们如何实现项目的快速销售呢？超达龙湖项目营销思路想要快速销售，必须抓住项目的目标客户。那么我们的目标客户在哪里呢？项目客户定位超达龙湖项目营销思路项目定位从市场代表楼盘可判定，我们的主要客户群体是郑州市场的客户，并且主要集中在郑州南部，如管城区以国瑞城项目为例，成交客户的居住区域大多在郑州，尤其是郑州的金水区和管城区，其中管城区客户占比达到了45%。因此建议项目所在区位应该依托“交通区位的优势”成为满足郑州功能的重要部分，并且主要吸引客群为郑州南部居住区域的客户，如管城区。国瑞城项目高层成交客户居住区域分布情况5%惠济区1%25%2%上街市金水区荥阳市4%2%郑东新区3%巩义市中原区1%管城区经开区2%高新区二七区中牟县2%9%376套/45%12%3%省内其他7%省外其他7%新密市新郑市超达龙湖项目营销思路项目定位辅助客户别墅客户需求描述：核心客户?喜欢郊区原生态的自然环境，可以缓解都市紧张工作压力?喜欢郊区宁静的生活氛围，可以远离都是的喧嚣?喜欢郊区纯净的空气，是未来养老的一个绝交的地方?区域发展的潜力是未来物业的迅速升值?喜欢田园洋房低密度生活方式，远离市区高楼大厦私企业老板、个体户、权利公务员等财富权利阶层已退休富裕群体共同精神所向：行业专业人士（金融、医疗南三环周边个体客户，工薪、保险、教育等）阶层，部分龙湖富裕居民等追求环境享受生活企业中高层管理人员超达龙湖项目营销思路项目定位?追求品质生活，关注环境与社区档次?近郊进城，着重城市环境与便利生活高层客户需求描述：?追求城市教育资源，关注未来孩子教育?首次置业刚需性为主，以及追求品质的改善客户区域内各大高校、医院职工，认可区域发展的投资客郑州南部区域企业工作人员，本地机关单位公务员及企事业单位中层管理人员郑州南区专业或批发市场南迁商户（华南城），郑州南区及金水区等购房客户超达龙湖项目营销思路我们以什么样的形象与市场客户沟通？超达龙湖项目营销思路项目定位再回顾下我们项目具备什么样的素质？南龙湖龙湖撤镇建区，融城郑州的发展前景首席凸显项目在区域的特色性，与大盘间建立有效的竞争力生态依托龙湖自身优质的生态宜居环境，生态河道打造，项目内部巨型中央花园定制人文依托省重点中学，打造稀缺教育资源社区。院落别墅+高层高端物业形象，高层区超大楼间距及中央景观花园超达龙湖项目营销思路项目定位南龙湖首席生态人文院落超达龙湖项目营销思路我们的项目用什么样的语言，向客户区诉求，与客户达到心灵上的共鸣，找到项目最佳发力点，引发目标客群内心共鸣奠定项目地位的捷径，也是精神层面上的最佳对话方式这里散发着一种超恬达龙静湖和项闲目营销适，思路无不打动你那颗追求生活味道的心灵超达龙湖项目营销思路这里充满活力与温馨，是他们放飞梦想的圣地……超达龙湖项目营销思路这里是充满智慧和人文的气息……超达龙湖项目营销思路在这里，不仅仅是花香与色彩的唯美，更重要的是一种文化的韵味和院落的情怀超达龙湖项目营销思路来南龙湖，寻找心灵的私家院落超达龙湖项目营销思路那么，如何推售才能实现快销？推售原则：?首期高层、别墅组合推出，搭配销售?通过别墅提升整体形象，促使高层去化超达龙湖项目营销思路推售策略项目整体推售节奏安排推售顺序安排考虑因素?一期推售选择：项目次好产品搭配。别墅区首推临近河道双排加靠近景观示范区首期住宅的联排；高层产品推出临近道路，但景观效果较好的产首期别墅品；?二期推售选择：项目素质二期别墅最好的产品；主要取决于让三期住宅资源价值与价格逐步递增的安排原则，且考虑到开发的连续性；三期别墅二期住宅?三期地块选择：项目进入三期后，中心景观落成，工程进度接近现房，适时推出综合素质一般的产品，实现利润并提升项目整体价值超达龙湖项目营销思路推广主线站位高端步步为营第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段预热升温高潮持续阶段产品炒作价值点持续释放目标破题亮相形象入市再次引发市场关注全盘形象确立声声夺人市场预热蓄客引爆市场凝练品牌宣导高端形象深挖项目卖点，到南龙湖样板示范区公开，增强客体感主题享受院落人生户验超高性价比入市形成项目口碑效应别墅+高层，演绎高端产品形象超达龙湖项目营销思路推广主线?媒体组合原则推广渠道有效拦截竞品客户，线上树形象，线下直达目标客户组合利用，结合市场主流推广渠道，以及客户到访效果最有效的途径作为选择。大众媒体树形象项目主流推广渠道以户外和围挡为主，关键节点以大众渠道树立项目形象。如户外大牌、道旗、报广等。小众媒体直达客户配合以小众媒体直达目标客户，如网络、短信、派单。超达龙湖项目营销思路推广主线?线上渠道华河南航天科技园南城龙湖一中