谨呈：丰尚集团大沙120亩商住项目市场及定位报告富盛地产2013-5-22出品人：富盛地产/骆仪克制作组：市场研究部/营销策划部/财务部目录壹本体分析/3肆客户分析/75贰整体市伍产品定场/14位/88叁竞争市陆项目规划/95场/31壹本体分析3本体分析【浔峰洲发展格局】浔峰洲形成三个中心区发展格局，金草洲、金沙洲浔峰洲岛：以及海北新城，本项目就处于海北新城规划的大沙金沙洲+金草洲+大沥海北新城板块。1、《广州金沙洲》--“广佛都市圈中心的居住新城”2、《金草洲片区规划初步方案》--“岭南水乡旅游小镇”大沙板大沙板块块3、《海北新城战略》海北新城海北新城海北新城—”广佛乐活中心”《广佛--金沙洲地区同城整合规划》2011年1月11日通过省住房和城乡建设厅主持召开了专家评审会。本体分析【海北新城】?海北新城：面积最大，外来规划人口基数大，但发展明显落后于广州金沙洲片区?海北新城占地11.78平方公里，规划人口高达19万人。?海北新城位于大沥东部，广佛山交接的浔峰洲上，南邻黄岐海南片区，北街里水洲村，广州金沙洲，东望广州大坦洲岛，西眺里水沙涌。?根据政府2010年规划定位，“海北新城”将是一个半居住、半商贸的区域，定位为“广佛乐活中心”。本体分析【大沙板块】大沙板块：位于海北新城西北部，常住人口约5000人左右，外来人口占比68%?大沙板块占地约1277.589亩（约85万平方米），管辖6个生产队。里水?目前常住人口约5000人，其中本地村民约1600人，外来人口约3400人。?企业类型：以藤业为主（占比高达80-90%），五金以及其他零散行业为辅。块板沙大万科四季花城海北新城-大沙板块本体分析【隶属行政区】项目大沙板块属金草洲片区属于大沥里水区域。于海北新城规划区，在行政区划上属于大沥黄岐板块金沙洲片区在行政区划上属于广州市由于所处的行政区划的不同，形大沙板大沙板块块成明显的板块特海北新城海北新城征及不同的客户群体本体分析【交通现状】丰岗大桥?项目所在的浔峰洲区域路网中看出，进入本项目区域的路线中主要有广佛高速、广州环城高速两条高速路，以及通过金沙大桥、黄岐大桥、丰岗大桥三个方向分别进入。?金沙大桥、黄岐大桥、丰岗大桥三个方向分别进入金沙洲、海北新城、金草洲区域。本项目金沙洲大桥金沙洲黄岐大桥海北新城金沙洲大桥高速丰岗大桥金草洲广佛广州环由于路网限制，进入项目最便利的路城高线是“广佛高速-大沙路”以及通过黄速岐大桥的“海北大道-大沙路”为主。黄岐大桥本体分析【交通规划】?未来的路网规划有1-6条交通线路，如图所示：1沉香沉香岛岛大大桥桥（（规划规划），），连连接金沙洲及广接金沙洲及广州白云州白云区区2北环高速（现状）3金沙洲大桥（现状）4大坦沙大大坦沙大大坦沙大桥桥桥（（（规划规划规划）））5黄岐大桥（现状）6金沙洲沿江路（规划），连接黄岐、广州芳村未来路网规划主要打通同广州区域的连接，同大沥区域作用不大。本体分析【小结】?金沙洲板块成为吸纳广州置业客户的桥头堡。?项目所处板块属于大沥海北新城，由于限购政策的存在，在区域上吸纳广州客户存在一定难度。?在交通条件方面可以看出，目前路网现状导致项目板块对外辐射不强，辐射客户区域范围收窄。?未来路网规划以打通广州区域交通瓶颈为主，对黄岐区域的拉动不大。项目板块的区位特性及交通现状给项目客户定位造成了一定的难度，“政策”“交通”是两个不得不跨过去的坎。本体分析【现规划一期项目】藤艺创意产业园55现规划一期项目：用地面积：78332.55㎡合117.5亩。现代生态观光岛66容积率：3.5廊长中小学校配套观77计容建筑面积：274164景海滨44建筑密度：30%亲水居住组团限高：3322大沙新邨（村民公寓）车位：1:1都市商贸综合区绿地功能定位：滨江高尚居住滨江高尚居住区区11本体分析【现规划一期项目】首期117亩地块在大沙旧改片区位置及规划示意本体分析【117亩地块现状】民居?优势：?地块上物业以厂房为主，拆迁难度不大。?西边有滨江景观、东面有山体景观?靠近配套完善、居住环境成熟的万科四季花城项目?大沙以藤业产业为经济支柱，吸引了山山大批外来人口，带来一定的消费潜力。河河体体?劣势河道道?进入便利性不强，只有一道条大沙路进入?西面河堤占用、北面村居密布?项目位置相对偏僻，商业价值不是很高。山体贰整体市场14整体市场【政策环境】2013年3月各地“国五条”细则出台，限购限贷政策再次收紧1月2月3月4月5月6月7月8月9月-11月12月2013年多中超中住上国我温扬地央四恒河温温住国住多中城温1中建地央镇家项山4央建海务国家州方行大南家家建务3大经化宝央部院部调土成城政部持院住宝新楼行“大“宝宝济的国年地政：督：整工政务地全市治研证确房宏：政市首力决：及：正加制国局究满定保得微半套王治研查快公作策院变3调”不时度首：调今障到调首房”微局各研积会出常相根要出能制究议台务改个控年年制住渐次贷调要强地究金松据及现让止求闭正会革限长买七度建获降利楼楼并政幕在议形时房纠化绑市坚市策试价效二大体部默息率楼完继提国：势预0价正楼持刺速点松机套任系首许.普调善五被市续变调2反地市4，3楼激0口制房务框肯5遍控楼坚条化微3叫弹方调芜市“持城适被制架调下停变控政市刚万个房市湖停建个调调策亿时定百相政调需地等设严案：控执控投3适严收分最放策”产加格例切，行措调资度格入点低松措大地速实仅8实情施控.预执分5房施戏施5不新调地防况启政行配楼例动微限改折产止摇幕被市被房。调售革限调叫叫控价停政方购停策案反弹调控再次收二月多家地方政府出微保增力下，州降息、房贷利中央再次重申调控基调十八大后，城镇化政策出台长压扬紧，预防楼调新政试探底线新政得到首肯好出台不变，调控进一步收紧，政策整体设计及制度化，预防楼价反弹价反弹整体市场【政策环境】广东细则：2013年3月25日，广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”二、坚决抑制投资投机购房需求房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。实施住房限购政策的地区要组织房管、公安、民政、税务、社保等部门，建立分工明确、协调有序的购房审核工作机制，严格把好限购关　　广州细则：二、市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施。自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前。整体市场【政策影响】?广州“国五条”细则出台后，佛山细则并不跟进，并且各地细则相对温和，对市场影响在最初的喧嚣后归于平静。?政策的收紧增加了政策成本及风险，外区客户成交比例有一定的下降，但通过对海北区域在售项目调查来看，虽然限购政策的收紧给市场造成一定的难度，但通过其他手法还是可以绕过部分政策限制。?二手交易受到影响也不大，据二手中介人士介绍，直接买一年的社保已很难操作，但通过一些机构补交半年社保后，再续交半年社保，仍然可以得到购房资格。整体市场【政策应对】?方法1：与客户签订延期备案申请及承诺书（复杂、合法）开发商在客户交付定金时候，与客户签订“延期备案申请及承诺书”，但先不在网上备案，并找一家第三方公司挂靠，逐月帮客户购买社保直至一年后再办理按揭，部分开发商也会收取时间滞后的利息。(风险：手段合法，但开发商无法迅速回笼资金，且部分客户比较介意这样的手法)?方法2：通过中介公司补办（成功率低）部分中介公司有代办社保业务，首先支付一年的社保钱和中介绍费用，中介公司以一个补几个月社保的形式购买，周期为2-6月补完，但是，如果房管所查出来，依然过不了户，某知名地产公司反映，通过率才2成。（风险：可能过不了户，且中介公司一般只退8成，也有少数全退）?方法3：通过会计公司补办税单（不可行）仍然有少数会计公司仍在通过办理纳税证明，但是之前顺德多个楼盘以该手段进行帮外地人买楼被曝光后，此手段在佛山基本行不通。（风险：政策如有变动，买家无法补办证明甚至丧失购房资格，定金也无法退还）整体市场【小结】?虽然限购政策的收紧给市场造成一定的难度，但通过其他手法还是可以绕过部分政策限制。对于本项目所在的海北区域有一定的利好。?国五条细则的出台，对于首套房、部分改善性二次置业给予了鼓励，但对二套房及以上投资投机行为依然严控。市场仍然表现为“刚需”市场。整体市场【成交均价】南海区2013年第一季度成交已经接近实施限购前的最活跃状态2013年的1月、2月、3月南海区商品住宅成交南海区商品房销售情况表（单位：亿元，以备案为依据）?2013年第一季度：新建普商品房其中住宅销售面积销售金额(亿销售均价（元销售面积销售金额(亿销售均价（元通住宅销售面积76.14万平(万m2)元)/m2）(万m2)元)/m2）1月33.1531.57952228.4125.979140方米，成交金额72.58亿元。2月23.0723.211006020.2319.179475分别同比增长82%及3月30.9632.041034827.5027.4499794月36.1932.34893627.1424.57905476.6%。成交面积及金额大合计123.