谨呈：苏州新浒投资发展有限公司城铁新城商业项目市场调研及定位报告博思堂·商业事业部2010年9月报告1级目录PART.1-宏观环境分析PART.2-项目立地条件分析PART.3-商业裙楼市场调研及建议PART.4-写字楼市场调研及建议PART.5-项目经济测算报告2级目录PART.1-宏观环境分析1.宏观经济与商业地产分析2.宏观政策与商业地产分析1.宏观环境分析—之宏观经济与商业地产分析飞速发展的经济成就商业地产的辉煌苏州2004-2009年GDP变化及其增长率2009年全国各城市GDP排名（亿元）1000020.00%160001490117.60%774014000800015.30%15.50%16%670115.00%1186657011200060004820.2612.50%4026.5211.00%100009113345010.00%8245400077407500800065285.00%2000600051375099499200.00%400020042005200620072008200920000GDP(亿元)GDP增长率上海市北京市广州市深圳市苏州市天津市重庆市青岛市杭州市无锡市2004-2009年苏州人均可支配收入变化2009年人均可支配收入比较300002632020.00%23867全国水平171752500016.90%2126015.00%1853213.90%14.70%20000162761445112.60%12.30%1500010.30%10.00%长三角水平22000100005.00%500000.00%苏州市26320200420052006200720082009050001000015000200002500030000人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率在经济前10甲城市，在长三角城市就占4个，而长三角城市以高科技产业为主导，沪宁沿线城市高科技企业占约占50%，在高铁的推动下，长三角城市的商务活动必然会越来越频繁，对于写字楼办公、酒店等商业充满了机会。另外，科技类的城市必然是移民较明显的城市，人口及消费力、消费理念都是遥遥领先，商业地产的发展一般会处于领先水平。苏州GDP以16-25%的增长势头，在经济快速发展的带动下，居民人均可支配收入已大大超过长三角城市的平均水平，这是这些年来推动苏州商业地产发展的重要原因。2.宏观环境分析—之宏观政策与商业地产分析宏观政策概要：?3月17日，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款?3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业?4月14日，二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首套90平方米以上不得低于30%?4月19日，住建部：严格管理商品房预售制度?4月21日，二套住房认定以实际套数为标准，以家庭为单位?5月2日，存款准备率上调0.5个百分点，冻结3000亿资金?5月15日，购买首套住房大于90平米的，最低首付款上升为房价的30%，二套房首付款上升为房价款的50%，三套房首付款也大幅增加，贷款利率为标准利率的1.1倍。?5月17日，发展过快的一线城市三套房不放贷?5月19日，北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，从下月1日起实施。其中明确，在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。?6月3日，国税总局公布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税预征率设定了下限。2.宏观环境分析—之宏观政策与商业地产分析宏观政策为商业地产的发展锦上添花宏观政策解读：?近期出台的一系列房产和金融政策调控力度大、影响周期长、措施狠和准，大有“宁可错杀一千，不可放过一个”之意，政策将会持续很长一段时间。?本轮政策剑指住宅高房价，对住宅市场的投资和投机打压沉重。?此轮调控中，商业地产投资的显现相对优势，贷款成本与二套房相当的同时，还为住宅市场上部分不具备贷款资格的投资者提供可能。再加上相对高的租金回报、抗风险能力和巨大的物业升值潜力，以及政府的大力支持，不动产投资转向商业地产正成为一种趋势，因此小户型的酒店式公寓以及办公物业将会得到市场的青睐。?市场成交呈现量跌价滞之势，买得上就赚得到的日子一去不再，价值成为投资考虑的关键因素，促使投资性产品在市场上相对受到欢迎。?北京出文禁止酒店类用地项目分层、分单元出售，这将是酒店用地项目市场政策收紧规范的信号，促使酒店类公寓的购买客群更加集中，主要集中于基金公司、投资公司等。2.宏观环境分析—之宏观政策与商业地产分析政策雷厉风行之下，商业地产投资市场明显走俏商业地产成交量：2009年6月-2010年6月月度成交套数变化10000300.00%250.00%8000200.00%6000150.00%100.00%400050.00%20000.00%-50.00%0-100.00%200920107月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月年6月年1月住宅成交套数6975791258087678775369078341217014065080640114992030非住宅类成交套数15391916216014831469205530461173851110220478651791住宅升幅-20.2913.43-26.5932.200.98%-10.9120.76-74.00-35.20261.3126%-76.5842.09非住宅升幅-24.6224.5012.73-31.34-0.9439.8948.22-61.49-27.4529.4985.75-57.74107.05住宅成交套数非住宅类成交套数住宅升幅非住宅升幅从政策实施前后的房产交易情况来看，商业与住宅的交易量在5-6月大大地拉近了差距。新的市场形势下，商业销售普遍看好（如汇金新地6月15日开盘截止到6月31日，商铺仅剩下2间（30-50㎡底铺，32席），亿象城开盘当天，成交1000组客户，销售推出总房源的70%以上）。市场印证了在宏观调控的严峻形势下，商业成为地产“香饽饽”本案正迎利好东风。宏观环境分析结论经济的快速发展，城铁的营运，宏观政策的推行，本案正处于东风大好的宏观背景之下。?长三角经济活跃，全国前10甲经济强市，占据4个，随着城市一体化经济的发展，城市商务活动越来越频繁；?长三角科技产业约50%，城市知识化、信息化水平高，商务办公、商务消费日趋增多；?作为知识型城市之一，消费力强大的苏州居民将会推动苏州的商业向高水准发展；?宏观政策的实施，为商业地产锦上添花，商业地产开发正处于大好时机。报告2级目录PART.1-项目立地条件分析1.项目规划指标分析2.项目区位交通分析3.项目四至情况分析4.项目周边规划分析1.项目立地条件分析—之项目规划指标分析项目属于城铁新城的首期开发，规划彰显商业地标气势项目是集裙楼商业、酒店、办公为一体的复合型商业火车站，经过开发商的前期规划与酒店商家的接洽，本项目站前广场的开发大方向已基本确立。目前要解决的问题是裙楼商业如何定位，如何布局，写字楼如何定位，如何分割。裙楼+酒店土地性质商业裙楼+写字楼基地面积25625.45㎡城总建筑面积81660㎡3层商业体际路建筑密度≤42％.牌浒容积率≤3.18莲路楼路绿地率≥35％2.项目立地条件分析—之项目区位交通分析项目地处“枢纽站旁、新城核心”，未来人流爆棚。项目位于沪宁高铁新区站站前广场，未来这里将形成“高铁，轨道3号线，无锡机场”一体交织的爆棚人流。此外，整个新城将规划10万中高城铁新城（高铁站）收入的居民，本案所处地将成为新城的CBD核心区。项目目前设有有34、36、329、335公交首末站，基本是穿越金阊新城，通往市区，站前北面设有出租车停靠站，另外有地下通道通往站前以西的主干道。3.项目立地条件分析—之项目四至情况分析项目未来“四面有人气，两面有商气”，商业优势得天独厚。北面东面：紧临交通主干道城际路（牌楼路），对面是大型动迁小区新浒花园；西面：为新区高铁站公交首末站，对面是铁路及在建的交通主干道；西面东面本案南面南面：紧靠浒莲路、小河，对面是规划中的大型商业；北面：与站前广场连为一体，对面是规划中的商业项目。4.项目立地条件分析—之项目所处区域规划分析缔造一座城，导入“十万”人站前商业整个新城规划为集枢纽、商业、本案高铁站商务、居住功能于一体的大型综大型商业合区，实属为新区再造一座城，大型商业未来，这里不但拥有庞大的车站人流，更有约10万余人的中高收入的社区居民。城铁新城4.项目条件分析—之项目所处区域规划分析城铁新城，引发品牌零售纷争，商业地产新贵蓄势待发目前区域内已有“大润发”、“华润万家”两大零售巨头，从现状来看，华润万家的竞争力在大润发之下，大润发不但可以拦截浒关以西“通安片区”的客流，也可吸引浒关老镇的居民，跨过华润万家到大润发消费。对于大润发：未来一旦有卖场前3甲入驻新城，大润发只能是能拦截通安片区的客流，京杭运河以东的客流势必被强悍对手瓜分。因此大润发有在新城内开设浒关2店的可能。对于华润万家：本身是一个较为强悍的卖场品牌，但浒关店现有的物业设施落后，规模及停车都不足，导致竞争力低下，未来，如新城内有优质的卖场物业，华润万家势必搬迁的举动。对于其它零售商：未来约20多万素质较优的消费群构成了一个庞大的稳定消费市场，对于家电卖场、大型百货店，从商家选址的角度来看，基本能满足开店要求。对于商业地产：在消费和大型零售店的驱动下，包罗万象的购物中心正蓄势待发。4.项目条件分析—之项目所处区域规划分析枢纽商业区，商务/旅游