上宏上宏··上峰上座上峰上座2010年营销策略报告本次沟通我们想达到的目的：?了解市场，明确定位?提炼价值，有效推广?渠道建立，精细营销3沟通纲要沟通纲要项目本体分析项目本体分析营销环境研判营销环境研判项目营销策略项目营销策略项目营销执行项目营销执行项目区域价值解读项目区域价值解读宏观调控政策解读宏观调控政策解读项目客群定位项目客群定位项目价格体系项目价格体系项目产品价值解读项目产品价值解读写字楼市场未来走势判断写字楼市场未来走势判断项目项目SWOTSWOT分析分析项目营销节点排期项目营销节点排期项目本体分析总结项目本体分析总结区域写字楼市场竞争分析区域写字楼市场竞争分析项目营销战略项目营销战略项目阶段营销执行项目阶段营销执行营销环境研判总结及建议营销环境研判总结及建议项目推广策略项目推广策略项目销售策略项目销售策略4中国第三区——重庆两江新区承载着世界级的无限发展前景上海浦东新区上海高新技术产业基地，连接中国与世界经济的桥梁天津滨海新区基础设施迅速完善，着力发展外向型经济重庆两江新区中国未来的第三区，有望成为内陆首个经济特区5北部新区——两江新区的价值核心原动力作为两江新区十大功能板块之一的北部新区，将被建设成为集高新技术产业研发、制造及现代服务业聚集区。同时，项目周边如以龙湖为首的高尚商业居住区，星系类、财富中心等高新科技办公区成名已久，在发展进程中已“占得先机”。机遇：2010年6月18日重庆两江新区的正式挂牌成立，区域价值将会得到进一步升级，届时必将掀起新一轮的房地产投资热潮，大量资金涌入市场。北部新区6EBD中央生态商务区——北部新区的核中之核“四大中心”的形成代表着区域的“成熟”！商政中心商政中心发改委、财政局、地税局商商务务中心中心高新产业园写字楼、上丁企业公园、财富中心、龙湖国际居住中心居住中心龙湖香樟林、水晶郦城、财富中心公寓、枫林秀水生生态态中心中心百林公园、照母山植物园等7区域地段价值小结中国第三区（重庆两江新区）北部新区（两江新区原动力）EBD中央生态商务区（北部新区中心）成就本项目区位地段价值的王者地位8沟通纲要沟通纲要项目本体分析项目本体分析营销环境研判营销环境研判项目营销策略项目营销策略项目营销执行项目营销执行项目区域价值解读项目区域价值解读宏观调控政策解读宏观调控政策解读项目客群定位项目客群定位项目价格体系项目价格体系项目产品价值解读项目产品价值解读写字楼市场未来走势判断写字楼市场未来走势判断项目项目SWOTSWOT分析分析项目营销节点排期项目营销节点排期项目本体分析总结项目本体分析总结区域写字楼市场竞争分析区域写字楼市场竞争分析项目营销战略项目营销战略项目阶段营销执行项目阶段营销执行营销环境研判总结及建议营销环境研判总结及建议项目推广策略项目推广策略项目销售策略项目销售策略9鹤立鸡群，EBD独一无二的外观形象！外立面设计独特新颖、外墙用材考究?时尚前卫的立面造型?错落有致的设计?裙楼采用高级石材加玻璃幕墙的组合?塔楼则采用高档涂料和铝合金玻璃的搭配10挑高、露台超越传统生硬办公形象，EBD创新之作！挑高6.9m384㎡阳光露台90㎡阳光露台?560余㎡（8F88㎡，16F90㎡，88㎡阳光23F384㎡）私享空中花园露台。露台?顶部三层超高6.9米挑空。11为客户提供“以小博大”的资源机会平台面积划分灵活，可大可小，最大程度满足不同客户的购买需求。12商业与办公形成烘云托月的互动效果，从而增加办公价值项目自带3000㎡商业，可满足写字楼用户餐饮、金融、商务休闲等方面的需求。13国际背景的物业服务，无疑增加了物业的含金量！世界500强，全程提供贴心物业服务！全球最大的地产顾问公司全方位打造：贴身秘书商务个性服务、酒店式尊崇私家服务、贵族礼宾服务、专业工程管理服务……14产品价值小结项目产品特点为中小型新锐企业——提供了与世界对话的资源平台！——提供了一个不可多得的“以小博大”的机会！15沟通纲要沟通纲要项目本体分析项目本体分析营销环境研判营销环境研判项目营销策略项目营销策略项目营销执行项目营销执行项目区域价值解读项目区域价值解读宏观调控政策解读宏观调控政策解读项目客群定位项目客群定位项目价格体系项目价格体系项目产品价值解读项目产品价值解读写字楼市场未来走势判断写字楼市场未来走势判断项目项目SWOTSWOT分析分析项目营销节点排期项目营销节点排期项目本体分析总结项目本体分析总结区域写字楼市场竞争分析区域写字楼市场竞争分析项目营销战略项目营销战略项目阶段营销执行项目阶段营销执行营销环境研判总结及建议营销环境研判总结及建议项目推广策略项目推广策略项目销售策略项目销售策略16领域观点项目拥有：?中国战略、重庆机遇所选择的地段，一个与世界对话的资源平台?以小博大的产品竞争力?上风上水的发财地成就了一个中小型新锐企业进入国际平台的天赐良机我们不是卖写字楼，我们是带给目标客户一种机会！机会，将是本案橇动市场的按钮！17沟通纲要沟通纲要项目本体分析项目本体分析营销环境研判营销环境研判项目营销策略项目营销策略项目营销执行项目营销执行项目区域价值解读项目区域价值解读宏观调控政策解读项目客群定位项目价格体系项目价格体系项目产品价值解读项目产品价值解读写字楼市场未来走势判断项目SWOT分析项目营销节点排期项目营销节点排期项目本体分析总结项目本体分析总结区域写字楼市场竞争分析项目营销战略项目阶段营销执行项目阶段营销执行营销环境研判总结及建议项目推广策略项目销售策略18政策背景1.2009年12月9日提出，2010年起营业税征免期限从2年恢复为5年。2.2009年12月14提出“国四条”，明确表态“遏制房价过快上涨，抑制投资投机性需求。3.2010年1月10日，国办下发“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨，明确二套房首付不得低于40%4.2010年1月12日，人民银行宣布自1月18日起上调人民币存款准备金率0.5个百分点部分。5.银行开始对个人住房贷款收紧。。。。。。。19政策分析1.政策旨在抑制投资和投机需求投资气氛减弱，市场观望情绪严重。2.政府重点在于抑制住宅投资，对商业商务地产投资的影响相对较小。3.重庆房地产市场处于上升发展阶段，投资前景看好。4.领域认为，2010年下半年价格将保持平稳，波动不大。5.要做好打持久战的准备。20沟通纲要沟通纲要项目本体分析项目本体分析营销环境研判营销环境研判项目营销策略项目营销策略项目营销执行项目营销执行项目区域价值解读项目区域价值解读宏观调控政策解读项目客群定位项目价格体系项目价格体系项目产品价值解读项目产品价值解读写字楼市场未来走势判断项目SWOT分析项目营销节点排期项目营销节点排期项目本体分析总结项目本体分析总结区域写字楼市场竞争分析项目营销战略项目阶段营销执行项目阶段营销执行营销环境研判总结及建议项目推广策略项目销售策略212009.6—2010.6写字楼供销及价格走势成交面积（万㎡）新增供应（万㎡）成交均价（元/㎡）9180008160007140006120005100004800036000240001200000月月月月月月月月月7890月1月2月月23456611119年0年000122供销比方面，写字楼市场新增供应24.93万方，成交面积52.61万方，供销比1：2，销售火爆（注：由于之前市场存量较大，呈现出阶段成交面积远大于阶段供应面积的现象。）价格方面，写字楼市场成交价格呈平稳上升趋势，成交均价涨幅达100%。总的来说，过去一年中写字楼市场呈现出销售火爆的场面，这种火爆的场面也将会延续至2010年下半年。22沟通纲要沟通纲要项目本体分析项目本体分析营销环境研判营销环境研判项目营销策略项目营销策略项目营销执行项目营销执行项目区域价值解读项目区域价值解读宏观调控政策解读项目客群定位项目价格体系项目价格体系项目产品价值解读项目产品价值解读写字楼市场未来走势判断项目SWOT分析项目营销节点排期项目营销节点排期项目本体分析总结项目本体分析总结区域写字楼市场竞争分析项目营销战略项目阶段营销执行项目阶段营销执行营销环境研判总结及建议项目推广策略项目销售策略23区域项目名称开盘时间写字楼体量（万方）新科国际广场20112.2线外（住宅性质）在售剩余1.2线外（终）2010下半年4财富中心2010年下半年3“三北区域”未来2年写字楼放量巨北部新区高科山顶总部基地201140大两江星界在售剩余2.8太阳座201214从未来2年两江新区范围内的“三北”区涉外商务区201117域写字楼供应量来看，放量将达到206.5协信TOWN520119江北嘴201160万方，区域市场竞争将会异常激烈。江北区太阳谷201220重庆国际家纺城20114.3中渝都会9号2010年下半年4中渝爱都会（写字楼）20114渝北区北城国际中心（写字楼）20113松芝时代城201115鼎祥创想国际20113合计　　206.524未来2年“三北区域”写字楼市场放量将达到206.5万方我们面对的市场竞争真的如此激烈？通过对市场的细化分析，我们发现竞争是有限的。25竞品项目筛选经过对未来2年“三北区域”206.5万方写字楼放量进行仔细分析后，我们发现绝大部项目的推盘时间是在2011年之后，而与本案同期推盘（暂定为10年10月上旬）的项目仅仅只有线外、财富中心、两江星界、中渝都会9号等4个项目，总计15万方。区域项目名称开盘时间写字楼体量（万方）线外（住宅性质）在售剩余1.2线外（商业性质）预计年底4北部新区财富中心（花园式写字楼）2010年下半年3两江星界在售剩余2.8渝北区中渝都会9号20