光荣与梦想ThegloryandthedreamContentsContents目录Part1观观万科万科Part2知知态势态势Part3论论策略策略Part4谋营销谋营销Part1观万科〖光荣与梦想〗?万科12年?公园五号光荣第一步—万科来了?城市花园的推出，标志着万科正式进驻成都；并让成都对城东有了新的认识；随后的金色家园，为成都带来了金色系产品，坚定了万科的第一步。起步【2001—2004年】光荣第二步—三年成都?魅力之城亮相，奠定了万科在成都地位；开启了成渝立交区域的新篇章；随后，双水岸的亮相为城北带来新的机遇；三年成都加州湾、朗润园的相继推出，也让万科在城西迈出了坚实的一步。雏形【2005—2007年】光荣第三步—全域绽放?金域蓝湾，金域西岭，万科带来了金域系，为建设路，国宾板块添上关键一笔；?金色海蓉、金润华府、金色领域，三盘布局东、南、西，丰富全域；?海悦汇城，将区域延展至南延线，让成都对万科有新的认识。拓展【2007—2010年】光荣第四步—全系定局?第11年，成都万科终于迎来高端产品—五龙山，让市场对万科有了新的认识；?第12年，成都万科布局商业，钻石广场、汇智中心正式启幕。定局【2011—2012年】2013年，七盘齐发，成都万科布局全面升级！被误读的“万科”五龙山的成功，为成都万科的高端拉开序幕！但成都始终还没有迎来属于城市的TOP，品牌高端价值仍需更进一步！2013年，天逸将引爆第一声，可惜体量的限制注定需要更强者承担起TOP1的重任。公园5号承载2013年成都万科的光荣与梦想全球领先的住宅开发企业，TOP系列享誉全国2012年销售额1412亿。销售规模持续居全球同行业首位。核心理念、价值观：“让建筑赞美生命”为客户提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护、改善环境，促进人与自然的可持续发展。品牌价值不言而喻。骨子里的中国情结成都离世界最近的地方，公园五号居于中心城南的区域规划及发展一直居于成都前列，随着天府新区等规划出台，城南未来将形成：行政办公中心+创新研发中心+区域总部基地+现代服务基地+宜居人文住区城南，将是成都离世界最近的地方。公园五号，处于城南核心，区域价值不可估量。区域配套高端完善。站南组团——新中心核心站南组团区——新中心核心区功能：CBD核心区功能：域，将CBD打造成核心为区金融域，总将部商金融打造成总务区为。金融总部商部商务务区。区大源组团——总部基地/中央商务区功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档住宅;80亩珍贵河滨绿地，以尊重成就自然艺术城南豪宅多，但能同时拥有城市及景观资源的豪宅少之又少。80亩于城南难寻的河滨公园，唯公园5号私享，景观资源价值优异。以人为本的筑造及精装，用品质成就建筑艺术完善的建筑、精装体系，融合绿色环保科技，体现“以人为本”的理念。项目价值优异。稀缺别墅、洋房、高层、会所，珍藏城市精华高层现代简约；别墅、洋房融汇纯正北美风情；星级园林、会所……产品价值优异。睿管家，为公园五号的生活添上人文的精心服务宗旨：“全心全意全为您”质量方针：“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”生活价值优异。使命所需，唯公园5号担此重任天赋所赐，唯公园5号胜此重任光荣与梦想之路，风雨无阻Part2知态势〖风雨与阳光〗〖风雨与阳光〗?市场政策?城市及区域发展?豪宅市场情况12年来市场调控已成常态，起伏之中风雨交加2003年2002年2004年2001年121号文件宏观调控警报土地使用权转让规定,规8·31大限提高拿地“门槛”刺激消费繁荣房地产市场国务院明确将房地产业作范土地市场.调控开始为国民经济的支柱产业2006年2008年2007年2005年国六条出台《物权法》通过国八条出台调控上升到政国务院出台限制90/70政10月系列新政支持房地产整顿土地开发周期治高度（旧国八条）?策年末连续5次降息年内连续6次加息七部委发布（新国八条）8月，土地新政出台2010年2011年2012年2009年“国十条”“国八条”强调限购、限贷、限价政“新国四条”策继续；继续执行调控。国四条”出台“新国十条”成都主城区限购。全年中地方在公积金、细金融政策持续收紧则等方面与中央博弈2013年新政再出，豪宅继续遭受打压新政新政细则细则完善稳定房价工作责任制加强市场监管和预期管理增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设抑制投机投资性购房新政新政解解读读促供给压需求保障2013年住房供应量以抑制投资性需求为纲优先支持中小户型商品房建设强化信贷政策，结构性收缩二套房贷落实2013保障房基本建成任务限购升级，明确统一标准房产税政策，信贷、限购政策升级将进一步限制高端客户购房充满希望的未来第四城，发展备受全球瞩目中国经济第四极——成渝经济圈；中国未来第四城——成都成都快速发展，北改、东村等规划相继出炉。但成都向南的方向未曾改变。2003-2011成都GDP走势及年增长率代言成都的国际城南，精华汇聚于绕城两侧区域老老城南板城南板块块传统传统高高尚尚居住居住区区站南板站南板块块国际国际城南中央政城南中央政务区务区新新老老城南城南衔衔接走廊接走廊及及商商业业配套配套区区域域大源板大源板块块国际国际城南中央生活城南中央生活区区、商、商务务区区、、会会展、展、总总部基地、科技部基地、科技成都市政府早在1996年就已规划南迁；研发研发中心中心2008年，天府新城规划出炉。城南迎来了全面提速发展机遇。新天府广新天府广场场板板块块新城南新城南与与麓麓山高端居住山高端居住区区的的如今的城南高端产业聚集、国际商业巨头云集、品牌吸附吸附区区开发商林立，城南领衔和见证了成都跨越式的发展。国际城南，代言成都！跳出区域，跳出城南，放眼成都！高层豪宅源起城南，发展至今全城竞争南—站南区域中心—“东大街-锦江”区域东—攀成钢区域其他—零星分布知名开发商纷纷涌入豪宅市场，竞争此起彼伏?独占鳌头——誉峰?各领风骚——铂雅苑、中海城南一号/华府、攀成钢（天誉、滨河湾、锦天府）?不容小觑——西派国际、华润金悦湾、望今缘时代豪城南一蓝光保利康西派国城南华首座庭/尊紫檀誉峰朗御雍锦汇金悦湾望今缘锦天府天誉铂雅苑滨河湾号1881桥际府邸2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年备注：以项目资源及规划，产品打造及示范区，入市期间市场知名度、价值形象、销售业绩的综合评比为纵轴。以项目入市时间为横轴。誉峰的成功，引无数豪宅纷沓而至，成败皆有，但至今仍没有谁能撼动其市场地位。豪宅标杆，合景誉峰：CBD国际级中央豪宅英雄迟暮09年开盘，开盘首日销售金额6.2亿，打破当时成都双项纪录，至今仍为成都豪宅之标杆！占地面积280亩产品类型高层电梯面积段180㎡-360㎡价格整体均价18000元/㎡装修标准6000元/㎡2009年开盘，创造销售记录，成为成都销售状况豪宅市场的代表卖点城南国际CBD中心、合景泰富2栋超甲级写字楼、W酒店、7万方奢侈自身配套品旗舰店项目位于天府新城核心政务区，汇集城南顶级配套设施；合景泰富专家级打造精装其他豪宅；600万欧元造价园林，量身打造200多件原创雕塑。名誉双收，铂雅苑：成都顶级大平层豪宅业绩欠佳声势浩大，引人注目！刷新了成都的豪宅营销方式，完美演绎了豪宅生活方式，拉动了成都豪宅市场的销量，但因为其区域的劣势，一直销售平平。占地面积556110平方米产品类型高层电梯面积段266㎡-669㎡价格整体均价18800元/㎡精装价格8000-140000元/㎡2012年底开盘，声势浩大，但开盘销售销售状况并不理想卖点星河湾传统豪宅专家打造，高精装标准超五星级酒店，学校（0-18岁完善教育自身配套配套）铂雅苑处于麓山板块，周边豪宅氛围较为浓厚；开盘前大力推广项目信息，声势浩其他大，形成全城传播；项目样板间装修极为豪华，吸引客户眼球。区位优势，西派国际：城南公园生活官邸不温不火气势汹汹的线上推广，欲超越誉峰的目的显而易见，一定程度上拔高了项目调性，但项目因没有特别闪光点，仅借助区域优势，销量不温不火。占地面积120亩产品类型高层电梯面积段90㎡-277㎡277㎡：22000元/㎡其他：16000元/价格㎡精装价格4000元/㎡-6000元/㎡销售状况月平均去化30套，去化较为平稳卖点高端精装物业，纯住宅自身配套写字楼，酒店，公寓项目位于天府新城核心政务区，汇集城南其他顶级配套设施；小区内部视野开阔，无商业体，欲打造纯住宅小区。孤立一隅，华润金悦湾：树立城西豪宅标杆销量冷淡“一掷千金”的皇家园林、会所、样板间打造，欲彰显其豪宅气质，但所处区域缺乏豪宅品相，无豪宅气氛，造成其销量冷淡。占地面积112000平方米产品类型高层电梯面积段210㎡-388㎡价格28000元/㎡精装价格7500元/㎡销售状况平均一周去化2套左右，去化缓慢卖点亚洲十大豪宅自身配套写字楼，酒店，公寓项目位于文化底蕴深厚的金沙板块，品牌其他实力雄厚，荣获亚洲十大豪宅殊荣。新古典风格时刻传递豪宅风范。现房呈现，望今缘：稀缺城市景观豪宅稍有起色拥有绝版的景观资源，独特的建筑设计，尊贵的荷兰国际管家式服务，可是推广力度不够，造成影响力不足，并且采取高价入市的营销手法，销售困难。现房呈现之后，稍有起色。占地面积14617平方米产品类型高层电梯面积段230㎡-530㎡价格28000元/㎡精装价格6000-8000元/㎡销售状况月去化7套左右，去化困难卖点绝版都市景观资源自身配套会所项目整体只有两栋楼，代表阴阳，男戴王冠，女戴凤仪，雍容庄重，低敛平实；坐落锦江之滨，与望江楼公园隔江相望；售其他楼部风格立竿见影，服务人性化及私密保护；营造浓厚的生活场景，给人以想象空间。高端不止，竞争