道滘蔡白村地块定位研判与开发建议报告结构1、定位回顾2、变化思考3、市场调研4、定位研判5、规划与开发建议本报告是严格保密的。2历史。2007年，世联地产第一次邂逅本项目，当初我们怎样定位？项目做了怎样的规划？11.项目认知2.项目定位3.项目规划定位回顾本报告是严格保密的。3项目认知城市远郊/中等规模/高容积率/商住用地，地块方正平整，昭示性好项目经济技术指标占地面积37879M2住宅面积10万M2容积率2.9绿化率30.1%车位580其他建筑设计遵循70/90规范蔡白工业区地块1地块2本报告是严格保密的。4项目认知项目四至沿海丽水佳园道厚路蔡白工业区沿海丽水佳园工业区沿海路地块一地块一地块二白鹭村港口大道本报告是严格保密的。地块二5项目认知城郊陌生区域，周边环境差，生活配套非常不完善，客户认可度低镇中心蔡白工业区地块1地块2本报告是严格保密的。6项目认知地块一分为二，整体规划布局受很大限制地块一地块二本报告是严格保密的。7项目定位城市精品、高性价比住宅项目形象：中高档高价值：高附加值户型高实用率低总价：低总价，但实现市场的中高价格本报告是严格保密的。8客户定位项目定位首次置业为主，以蔡白、厚街工厂中高层管理者、个体户及原住民为主游离客户其它(5%)城区、深圳客户投资（蔡白、厚街）：私营企业辅助客户主、本地原住民、工厂中高层管理者、个体经营者（25%）核心客户自住（蔡白、厚街）：工厂中高层管理者、个体经营者、本地原住民（70%）本报告是严格保密的。9产品定位受90/70限制，项目产品以两房和小三房为主户型面积区间套数套数比面积面积比中3房12014715%1764020%9534335%3258537%小3房8529430%2499028%小2房7019720%1379015%总计:　981100%89005100%注：这里面积区间是指建筑面积，95平米的建筑面积，套型面积可以控制在90平米以下本报告是严格保密的。10商业定位商业以社区商业配套为主，总商业体量为10980平米主题：社区商业层数：一层功能定位：为必备生活用品、经营式会所、休闲场所、商务中心内容：超市、家具、药店、花店、书店、布艺、精品、冲印、西饼、生果、餐厅、音像、银行、家电、床上用品、体育用品、画廊、净菜市场、茶室、西餐厅、咖啡厅、装修设计公司、订票商务中心。设计要求：形式：街铺开间在3—3.5米左右，进深10—12米。面积30—40平方米增加高附加值：5.9米层高，买一层送一层本报告是严格保密的。11项目规划规划为两个独立社区，外立面采取新古典风格，设置沿街商铺沿街商铺新古典风格外立面本报告是严格保密的。12户型配比规划方案以两房为主，部分中三房，并设8套复式产品户型面积套数配比A72-7854047%2房83%B80-8842336%C1109-11211710%3+1房16%C112-122726%复式C’209-21981%1%A户型72-78㎡两B房户型80-88㎡两C1房户型109-112㎡三C房户型112-122㎡三房本报告是严格保密的。13户型评价户型方正实用，实用率高，赠送面积大赠送面积本报告是严格保密的。14园林规划该规划方案将两个地块园林分开设计，园林规模小地块一和地块二园林分开设计。本报告是严格保密的。15世间瞬息万变，3年过去了，项目发生了哪些变化？现有的定位和规划是否需要调整？本报告是严格保密的。16变化。2010年，世联与该项目第二次邂逅，项目发生了哪些变化？这些变化意味着什么？21.区域交通变化2.区域规划变化区域变化2.对变化的思考本报告是严格保密的。17区域交通东莞大道延长线连同西部镇区和市中心区，蔡白升级为西部交通枢纽东莞大道延长线接驳了多条市区主干道路，而且连通了东莞东部道滘站快速路沿线镇区、市区和西部麻万江涌、洪梅、望牛墩、道滘等镇，轻轨R1将设道滘站，道滘位于轻轨R1片区交通核心区位。麻涌?市区：东莞大道延长线，离中东港立交心区仅3KM，驾车10分钟即到市中心南城?厚街：道厚路，离厚街镇中心本案仅3KM，过白鹭大桥即到东莞大道延?沙田：港口大道，离沙田仅仅长线2011.810分钟车程?麻涌：东莞大道延长线，仅10分钟车程沙田厚街本报告是严格保密的。18区域规划片区规划为道滘房地产重点发展区域道滘产业功能布局东居：即蔡白、南丫东部和昌平等东部地区，重点发展以高尚房地产为主的康居产业，建设现代都市居住区。西特：依托食品产业园及粤晖园，大力发展食品、旅游、文化教育产业的特色产业区。南工：重点发展现代制造业，建设现代高档工业区。北农：依托济丰农业产业园发展都市农业，建设都市农业区。中商：重点发展现代服务业和商贸物流业，建设公共服务和商业中心。本报告是严格保密的。19变化思考东莞大道延长线将拉近项目与市区距离，有效提升项目物业价值，扩大项目辐射范围城市主干道对房地产的价格影响机理城市主干道对于沿线物业的影响主要城市功能强化商业中心强化是来自交通的高效率和变输能力，以集客能力增加办公区域集中及人群的集中能力辐射范围扩大沿线中小户升温支撑?从地产市场格局来说，城市主干道不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还辐射范围增加会加速片区价值的重组。城市中心区城市主干道城市边缘居住群体扩大?中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开城市功能提升支撑居住郊区化发区域也相对于老开发城区、在前景预期方居住环境改善次级商务中心面更胜一筹。交通时间缩短白领置业群增加片区开发升温本报告是严格保密的。20变化思考拥有良好的规划发展空间，地块为一块“璞玉”等待雕琢项目优势项目劣势交通非常便利，昭示性好VS地块一分为二，整体规划布局受限地块方正平整处于城郊模式区域，客户认可度低东莞大道延长线建设利好周边环境差，生活配套很不完善项目利好90/70政策下高比例中小户型开发建片区是道滘房地产发展核心区域设限制在区域规划和交通利好的条件下，项目的机会在哪里？本报告是严格保密的。21我们该如何去雕琢这块“璞玉”？本报告是严格保密的。22探索。通过充分的市场调研，从市场和客户角度深入探索从何处去雕琢这块“璞玉”？31.市场竞争2.客户深访市场调研23占位。在项目辐射片区的房地产舞台上，这块“璞玉”将可能扮演什么角色？1.区域经济研判3-12.道滘房地产市场3.厚街房地产市场市场分析4.南城房地产市场24道滘经济实力在东莞比较落后，发展缓慢；南城区域经济、厚街经济实力强劲各镇区GDP各镇区经济增长20000002500000250000018000002000000160000020000001400000南城南城150000012000001500000道滘道滘莞城1000000莞城虎门10000008000001000000厚街虎门600000500000长安厚街40000050000020000002005200620072008001999200020012002200320042005200620072008各镇区农村人均纯收入08年居民储蓄存款余额250003500000200002004年30000002500000150002005年20000002006年1000015000002007年100000050002008年50000000镇镇区镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇区镇镇镇镇镇镇镇碣滘街安朗头溪厦龙滘街安朗厦岗平龙门城门城石道厚长大木清塘石道厚长大塘凤常石虎东樟虎东道滘居民购房力有限，南城、厚街经济强劲，购买力强道滘市场房地产初级发展阶段，商品房意识薄弱，市场交易不活跃140002009年商品房签约量对比120001147910000800060004000291320003080道滘厚街南城?销售低迷，全镇全年签约住宅约300套，远少于南城、厚街；?在售楼盘仅有沿海丽水佳园、新世纪上河居两个项目，并且均位于东江边，濒临厚街，以江景为主要卖点的社区，中档社区供应断层；?土地市场：近几年，几乎没有任何商住性质的土地成交。小产权房领舞镇中心区，蔡白/南城片区以高档住宅道滘市场为主，中档社区供应断层，外销型市场特征明显锦绣居耀盈城市广场□镇中心区:主要为集畔月湾老老镇镇中心中心区区资房，以本地客户和外商会大厦来生意人为主要购房群体沿海·丽水佳园//□（蔡白/南城）片区蔡白蔡白：南城南城区区依靠东江丰富水系资源新世纪·上河居,且靠近厚街镇区,主要销售别墅、类别墅高端产品，以厚街高层管理者、私营企业主和城区私营企业主为主要购房群体典型案例小产权房：耀盈·城市广场项目DNA：成熟地段?道滘镇车站旁,与车站一同立项?邻近道滘镇振兴路商业街?规划总建筑面积97000平米产品层面:户型小,品质平，无园林以48-66㎡小户,和90-144面积三房?镇中心小产权房多为几栋单体楼，无园为主，产品落后，属于凑合型产品.林，品质感差，价格低是核心优势?100营销：低价快销平米中小户型畅销，客户以本地人此项目为集资建房，只有使用权证，给和外来生意人，主要置业目的为自住外来购买者一定的风险;价格仅2500~2700元.典型案例商品房：沿海·丽水佳园10年-11年产品供应浅水湾户型面积套数联排300㎡22四期小高层联排360㎡27联排450㎡13一、二期别墅已售罄双拼550㎡6三期联排+双拼总套数　68套翡翠湾户型总面积套数联排300㎡64联排360㎡8项目特点：东江畔·原生态·别墅湾联排450㎡12总套数　84套?道滘镇港口大道旁（上接东莞城区，下接厚街）；四期洋房?项目总建筑面积38万平方米，，总户数1500户，停车位1800个；户型面积套数?内部配套:豪华会所、网球场