谨呈：重庆交通旅游投资集团有限公司乌江画廊旅游市场研究及整体定位项目深圳世联地产顾问股份有限公司中期沟通稿二零一二年三月四日版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。1项目研究工作的阶段划分2011/12/232012/1/92012/3/3第一阶段第二阶段（中期）第三阶段（终期）市场调研与数据分析项目定位及整体发展战略提交终稿?重庆及渝东南区域宏观经济发展、基础?市调结论回顾?根据客户建议深工作设施建设、旅游业发展背景研究?案例借鉴化研究，完善报告?以重庆为重点的成渝地区旅游市场分析?项目定位?提交整体报（终稿）?对政府官员、专家及消费者深度访谈?整体发展战略?项目地块解析、产品策划及客户定位?区域规划建议?项目发展分期与实施策略?项目盈利模式及管理模式建议最终成果?市场调研分析结论?提交整体报告?项目客户定位?（中期）?项目核心产品分析本报告是严格保密的。2项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目属性和地区背?项目周边及地块勘察?政府官员?项目属性解析和界定景分析?渝东南及周边宏观经济情况?直属及相关管理机构?项目发展综合背景分析?重庆市重点旅游项目分析??酒店、旅行社等专业人士竞争性项目及环境分析?重庆市消费者行为特征?消费者行为特征分析?代表性消费者?特有资源属性开发模式分?旅游地产项目及专业人士锁定部分市场的集?周末3日游市场析中分析?高尔夫及专业人士?养老度假市场?终端消费者核心吸引力取?旅游地产消费市场?旅行社专业人士向和消费倾向分析?高尔夫消费市场?调查各区域重点旅游项目?项目整体市场实现的机会点分析?发展战略与定位假设和量化?案例借鉴?启动期分区及项目确定?项目价值分析结果?启动策略本报告是严格保密的。3思路导图本体资源分析本体资源分析市场环境分析市场环境分析案例研究借鉴案例研究借鉴项目整体定位项目整体定位发展战略、管理模式发展战略、管理模式近期开发策略建议近期开发策略建议中期开发策略建议中期开发策略建议远期开发策略建议远期开发策略建议本报告是严格保密的。41发展目标与整体定位。?本体资源分析?区域环境分析?国际案例研究?发展战略与策略?整体定位5政府及交旅集团的目标：政府及交旅集团的目标：?将乌江画廊打造成为具有国际影响力的旅游度假区?持续滚动开发乌江画廊，并为交旅集团积累良性资产?通过整体开发，带动渝东南地方经济发展本报告是严格保密的。6本体分析乌江地处渝黔交界，流经彭水、酉阳、沿河三县约100公里的沿线区域称之为“乌江百里画廊”重庆市彭水县彭水县都市区酉阳县乌江百里画廊重庆市沿河县贵州省酉阳县?乌江沿河县长江上游南岸最大的支流，源于贵州乌蒙山麓，自西南向东北跌宕，穿梭于大娄山和武陵山脉之间，两岸森林茂密，山高壁峭，生物多样性保存完好，具有相当的科学考察和旅游价值。?乌江画廊项目研究范围为贵州沿河县城至重庆彭水大唐电站的乌江干流段，长约100公里，集雄、奇、险、峻、幽为一体的山水自然画廊。本报告是严格保密的。7本体分析[KEYWORD：狭长]流域狭长，沿途分布众多景点与乡镇?全程乘船需要6-7小时，核心景观段为酉阳的龚滩到沿途主要乡镇万木之间；?彭水到龚滩的道路建设将大大缩短交通时间，由行船的2.5个小时降至行车的0.5个小时。由于区域狭长，沿线乡镇众多，景区可进入性强，便于多种游线的组织与交通方式的利用本报告是严格保密的。8本体分析[KEYWORD：稀缺性]原生态、体验点多、可亲近使其成为国内屈指可数的峡谷景观资源科罗拉多大峡谷雅鲁藏布江大峡谷业界对乌江画廊给予极高的评价乌江画廊是重庆十大名胜之一，这几年发展很慢，但是景色很美，蜿蜒曲折。我们有一个台湾团140多人，大家对龚滩的评价很高。乌江画廊—重庆海外旅行社唐总水似漓江山胜漓江，山似三峡水胜三峡澜沧江峡谷太险，不具有旅游开发条件，长江三峡大坝蓄水后，江面过于宽阔，峡感很差，且长江水质差，乌江山峡景色秀美，在全中国乃至全世界都非常稀缺。秘鲁科尔卡大峡谷长江三峡—扬子江国旅罗经理98年去过龚滩，感觉不错，可以和凤凰媲美，乌江流域原生态资源保存的非常好，对城市游客应该非常有吸引力。—重庆国旅董总本报告是严格保密的。9本体分析[KEYWORD：体量大]流经约500平方公里的范围，旅游资源丰富，可开发空间大彭水县与酉阳县主要旅游资源统计渝东南地区旅游资源单体分类彭水酉阳沿河省级风景名胜区乌江画廊乌江山峡766,国家文物保护单地文景观赵世炎故居黔东革命旧址43%1014,位57%建筑与设施省级文物保护单南腰界红三军司位令部国家级森林公园茂云山森林公园省级森林公园金银山森林公园国家级自然保护麻阳河少数民族区风情乌江阿依河鱼类省级自然保护区大阪营自然保护区国家级历史文化地方原生态名镇及传统风貌龙潭古镇乌江峡谷景观镇特色建筑自然景观省级历史文化名龙潭/龚滩/后郁山镇淇滩古镇镇及传统风貌镇溪国家3A级景区酉阳桃花源历史文化龚滩古镇/赵世国家2A级景区遗迹炎故居国家级非物质文土家摆手舞本报告是严格保密的。/酉10化遗产阳民歌本体分析[KEYWORD：未开发]作为重庆旅游未来发展重要的一极，给予区域开发主体极大的施展空间与发展机会未开发原因带来的机遇I.重庆市“4+1”旅游发展战I.处于“老、少、边、山、穷略构架的重要板块；、库”区域，经济发展水平II.旅游市场空白区域，具有很较低，基础薄弱；强的神秘感与吸引力；区域II.进入性及配套差，与周边区待开发III.保持原生态的区域特征，域联系性不强；开发潜力巨大；III.并非重庆原旅游重点开发区IV.有利于开发企业整合区域旅域，资源价值未被挖掘。游资源进行统一规划与打造。本报告是严格保密的。11区域大环境[成渝都市圈]成渝都市圈庞大的人口基数与不断集聚的人口、资金将形成巨大的消费群体成渝都市圈以成都和重庆为龙头，是我国人口规模最大的都市圈，是中国发展的“第四级”，统筹城乡综合配套改革试验区的设立将大大加速人口、资金、消费的集聚。中国较高收入阶层（即在2025年人均年可支配实际收入超过4万元人民币的人群）中的41%将在这些超大城市居住，而在2005年，该比例仅为11%。1包含重庆、成都在内15个城市的大都市圈重庆与成都两大核心城市常住人成都516.72595.96口达到近4000万，城市化率48%重庆1361.351454.65050010001500200025003000城镇人口乡村人口1资料来源：麦肯锡全球研究院分析本报告是严格保密的。12区域大环境[成渝都市圈]成渝客户具有极强的休闲意识，旅游需求旺盛，消费能力强2007年全国主要城市私家车拥有量（万辆）400036342008年人均GDP(单位：美元)北京3500成都30002500广州21562000杭州1500天津10001000重庆500上海0苏州成都重庆国际标准0102030405060?世界旅游组织专题研究表明：一个国家或地区人均GDP?90%拥有私家车的成渝客户都有自驾游的需求超过1000美元的时候，旅游消费热潮强劲。而成都、重，体现出“超前消费、图安逸”的休闲生活观念庆已超过这一标准1-2倍，可判断成渝都市圈旅游业已。经进入了高速发展时期2007年重庆市游客来源地构成36.1%?2007年重庆市国内旅游者为8009.33万人次，旅游收48.2%重庆客户入为413.65亿元，按游客构成比例简单推算，成渝都市成都客户圈的游客在重庆的旅游消费额达到214.3亿元，表现出其他区域强劲的消费能力。15.7%本报告是严格保密的。13区域大环境[成渝都市圈]重庆市民旅游需求向更为灵活、分散的短期度假转变，旅游消费能力逐渐提升重庆市民主要出游动机变化重庆市民每年计划旅游支出变化60%56%200740%36%36%36%40%34%观光游览1000元以下1000-2000度假休闲2005元2000-4000元17%探亲访友20%4000元以上12%11%20020%2002200520070%20%40%60%80%100%?休闲度假取代观光游览成为旅游的主要动机?旅游消费支出呈现大幅上升趋势重庆市民出游时间变化重庆市民单次出游时间变化42%43%39%40%2007周末黄金周1天25%休假期间2-3天19%200520%16%16%16%寒暑假3-5天14%16%14%10%12%11%其他时间5天以上7%20020%2002200520070%20%40%60%80%100%?根据自己的时间安排更为灵活的出行计划?逐渐由传统的观光旅游向分散的短期度假转变本报告是严格保密的。14区域大环境[渝东南片区]周边聚集了众多全国知名旅游景区，拥有潜在的国内国际游客市场张家界——2008年接待游客数量为1679.13万人次，境外游客105.85万人次，旅游收入为83.49亿元，拥有国际级旅游景点13个。凤凰——2007年接待游客430万人次，实现旅游总收入17亿元梵净山——从2005年到2008年7月，累计接待游客92.3万人次，实现旅游总收入4.8亿元旅游市场环境，众多全国知名景点，有潜在的全国客户群渝湘黔旅游区发展态势渝湘高速全线贯通提出“环武陵山系旅游圈”武陵山无障碍旅游区渝怀铁路全线通车渝湘高速全线开工渝湘黔自驾车旅游出现渝怀铁路动工渝湘高速2009年通车20012002-052006200720082009T本报告是严格保密的。15区域大环境[渝东南片区]区域内集中分布了世界级旅游资源，构成世界级旅游圈的基础