锦艺城锦艺城谨呈：锦艺集团锦艺城2012年年度营销方案锦艺城市场环境篇营销策略篇锦艺城2009年，锦艺国际华都以120万㎡城市综合体的宏大规划开启了棉纺路改造的大幕，郑州工业时代的辉煌从此开始复兴。历经三年光阴，国际华都现已全面升级为锦艺城，沉寂一年之后,壬辰龙年是锦艺城成人礼后的首度问世。“枭雄”回归！此次全新亮相不仅仅是项目一己的重大转折。于郑州：不负众望，重振江湖威望于企业:助力长久发展，成就锦艺地产里程碑于锦艺城：价值最大化，完成开发使命锦艺城肩负重任，锦艺城面临何种市场挑战？锦艺城市场环境篇1宏观市场环境分析2区域市场环境分析3竞争市场环境分析锦艺城宏观市场环境分析宏观市场回顾2012年市场预测锦艺城年度政策回顾上半年：政策全线从严，限购、限贷、限价弥漫市场全国严厉版郑州加强版“限购令”、“限购令”央行六次上调影差别化信贷，限主城六存款准备金率区、两次加息响5月1日起力宏商品房明度郑码标价货货郑货货货货货货宏其其其郑他他他郑州首版住房公积“限购金利率上上海、重调令”出台1000万套商品房用庆“房产，二环以保障房建地配建10%税”试点内限新购设任务保障房一套房征收宏中央调控政策货货币政策本地政策其其他城市及其他方面政郑他策锦艺城年度政策回顾下半年：宏观调控退居二线，地方监管加强年内第三次影住建部释放将下调存款准上调基准利出台二三线城备金率0.5响率市限购名单的个百分点多城市确力信息40城住房信认明年继息拟联网度续限购货货其宏新版商品房他买卖合同宏其他其其郑其他郑他他台州出台首土地增值天津公积个二三线城珠海“双限重庆对存量税核定税金贷款利市限购令令”、中山房征房产税率上调率上调限价令宏中央调控政策货货币政策本地政策其其他城市及其他方面政郑他策锦艺城年度政策回顾行政干预、经济手段多举并用，强措施、强监管，多面夹击市场?1月26日“国八条出台，一二线?“国八条”规定对个人购买住房城市全线限购；不足5年转手交易的税收优惠取消?3月4日郑州版“限购令”出台，；进入真正的限购时代；??指令各城市设定价格控制目标，并1月28日重庆、上海启动房产税与政绩挂钩；试点征收，目标直指高端房和投资?商品房明码标价；客；?酝酿40城市住房信息联网。?11月，河南上调土地增值税核定税率。行政干预货币信贷税收保障房?1月26日“国八条”规定二套房?下达1000万套保障房建设任务；首付比例不低于60%，利率不低于?中央及地方政府出资5000亿，社基准利率1.1倍；?多数银行上涨首套房首付比例至4会筹资8000亿支持保障房建设；成；?郑州市政府规定，商品住宅用地项?6次上调存款准备金率，2次上调目需配建10%的保障性住房；基准利率；?河南省建立保障性住房投融资平台?房产信贷监管从严，房贷获批极为；困难。锦艺城行业环境回顾郑州市投资增速大幅回落，整体经济、居民收入依然向好，郑州环境中原经济区及功能组团规划催生多个热点板块郑州市十大功能组团规划图锦艺城郑州房地产市场分析销量同比降47%，二七、中原区逐渐占领商品房主力位置商品房市场，均价受上半年惯性上扬和非住宅推动同比涨35%元/㎡元/㎡?商品房供应面积同比减少12.3%，商品房销售面积同比减少47%；?全年供求比1.5:1，高过2008年，年内商品房存量304万平方米，以今年的去化速度来看，尚需半年时间消化；?商品房销售均价同比上涨35%，主要拉动力在于非住宅市场，处于中部六省较高水平；?中原二七区成交比例较去年增长5个百分点；金水区虽然仍占商品房销售的主导地位，但成交比例已较去年下降近4个百分点；此外，郑东新区价格受非住宅物业带动，依然引领全市，较最低区域高出4654元/㎡。锦艺城郑州房地产市场分析商业商务产品走俏，占比攀升，推动价格高速增长商品房市场?商业、办公用房年内销售占比累计达到24%，较去年增长近9个百分点；?三种物业销量均维持同比下跌，其中住宅跌幅最高，写字楼最低；?三种物业销售均价同比依然大幅增长，其中以商业用房增幅为最，超过40%。锦艺城郑州房地产市场分析住宅市场遭受“毁灭性”打击，销量同比下滑超50%，销住宅市场售均价下半年现松动，同比增幅急速下滑?商品住宅供应面积同比减少21%，商品房销售面积同比减少53%；?全年供求比1.45:1，全年存量206万平米；?商品房销售均价同比上涨17.5%；同比增幅急?商品住宅均价上半年受2010年市场影响，依然维持速下滑较高同比增幅，年中达到全年较高水平；然下半年上涨力度减弱，环比基本保持平稳，同比增速逐月回落，年底同比增速转变为负增长。锦艺城郑州房地产市场分析住宅需求基本全线转向自住两房、三房，即刚性需求；住宅市场因此2012年市场主流供应必将进一步转向此类产品小户两房三房四五高端大型房户型年内由鑫苑世过渡购经济型舒适型多次损失家、联房受阻两房需三房成置业部分盟新城多由住转商等高端，小户求减弱改善需被抑客户项目带动品质住型成为，舒适求首选，关，但宅提供调控下两房成，经济注度品质的重灾首次置型三房大幅楼盘产品业者理折价走走低依然想选择量受追捧?小户型住房全线受阻，年内基本无新增供应，成交量多由商住房转写字楼销售项目带动，其中90平米以下户型成交比例同比下降8个百分点；户均成交面积由09年的89㎡增长为102㎡；?自住三房销售比例大幅增加，且在回款压力下率先折价销售，最大限度争取刚需客户，年内综合价格低于主力两房近500元/平米；?尽管多次置业被抑制，但高端居住产品依然受追捧，年内如鑫苑世家、联盟新城之类高端大户型也均取得良好销售。锦艺城郑州房地产市场分析商业地产受热捧，均价直线上涨，供应量大幅增长，但销商业市场量依然未敌2010年?2011年，住宅市场一经限购，商业用房的投资价值即受到大幅追捧，四、五、六月份市场随之大规模供应商业产品，年底随着典型项目入市，商业供应量进一步走高，最终导致供应量同比大增35%，全年供求比达到1.63:1；?虽然商业地产的投资价值受到各方鼓吹，然而在限贷和基准利率上调的背景下，商业用房整体销量依然未达2010年水平，仅为68.89万㎡，同比减少18%；?市场的追捧在年内极大鼓舞了开发企业对商业产品的信心，因此致使商业产品销售均价同比涨幅达42%。锦艺城郑州房地产市场分析与商业市场一致，写字楼市场供应大增、价格高速上涨，写字楼市场已经进入供过于求的状态?就全年供求格局来看，截止到10月底，办公用房全年供求比依然维持平衡状态，然而随着11、12月典型项目的入市，一举将供应量推到高位，全年供求比最终达到1.25:1；?全年办公用房供应量同比增长26%，集中供应出现在4月份和第四季度；?办公用房各月交易量较为平稳，全年销售量同比减少15%；?同样受到业内鼓吹，写字楼交易价格在上半年呈大幅上涨状态，下半年在竞争加剧和销售回款的多重压力下，有所回归，但全年均价依然大奥11474元/㎡，同比上涨34%。锦艺城宏观市场环境分析宏观市场回顾2012年市场预测锦艺城2012年趋势预测GDP增速与CPI双降迎来货币空间，监管的严厉程度决定政策环境预测政策效果，信贷政策适度放松为市场带来利好调控政策不放松，不同的是监管机制的严厉度通胀货币松是必然，但多重诉求下调控空间不增长政策足，适度宽松是主要方向国际需要候补机制——如住房信息联网、限购限价，将以扶植首次置业和外来夹心收支去留人员为名义放松部分限制房产税、保障房依然是调结构和保供其他应的候补招数，但年内均不会对市场造成影响。锦艺城2012年趋势预测市场全力转向2011年主流居住产品和商业、商务产品，郑州市场格局非住宅市场供求失衡加剧，引发恶性竞争和价格缓涨2012年郑州市不同产品供需关系模拟图供求预测线供需平衡线210写字楼45㎡以下45㎡以上80-90㎡普90-100㎡100-120㎡144㎡以上商业普通一房功能性一房通两房功能型三房舒适三房奢华大户型多数项目将选择在2012年不再供应2011年滞销产品，转而供应主力两房、三房等自住产品；而商业、商务产品的扎堆供应已成必然趋势，因此其2011年“全胜”局面将不复存在，项目操作风险均将增强。锦艺城2012年市场预测2012年上半年郑州市商品房市场将深度探底，价格刺激销量是出路；下半年多重组合效应显现，量价缓慢上涨均价模拟线货币政策效持续促销应+观望减淡节日、回款供方惯性双重影响促销+旺季带观望动销量回升量价缓慢上扬销量触底，价格环比下跌销量二次下降销量模拟线货币政策适时放松1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月锦艺城2012年预测总结政货币政策适度宽松；信贷政策、限购政策均将策对首套购房客户适当放松市场先抑后扬，全年量价同比小幅攀升锦艺城区域市场环境分析商品房市场分析住宅市场分析商业市场分析办公市场分析锦艺城中原区市场分析全年供需大幅下降，区域以住宅物业统领整体市场，写字商品房市场楼、商业物业需求甚小?进入2011年，中原区供需大幅下挫，供应量同比下降44%，受限购政策和高房价影响，2011年中原区商品房销售量同比减少49%。全年供需平衡，并无失衡态势；?受到惯性影响，2011年年初商品房持续价格拉升，区域整体均价达到6686元/㎡，同比上涨率达到24%。?中原区写字楼及商业物业的需求量甚小，目前以住宅物业为主，领跑市场前行。?中原区是2011年年度商品房市场受政策影响最为严重的区域之一，成交价格为最低的区域。锦艺城中原区市场分析区域住宅市场以刚需为主力消费，价格回环下挫，但短时住宅市场间内需求仍旧较为旺盛中原区2011年住宅市场成交分析25.007000600020.00500015.00400010.00300020005.0010000.00