“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之一2014年度中国35城住宅市场生命周期专题研究随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们将首先针对大中型房企重点布局的35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。而本报告，是“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之一，主要对于35城住宅市场所处的生命周期进行比较分析。一般而言，事物的发展都有生命周期，多会经历从萌芽到灭失的过程。一个城市新建住宅市场的发展同样具有生命周期性特征,具体来讲可分为启动期、成长期、加速期、平稳期、成熟期、衰退期等阶段。认识一个城市住宅市场所处阶段，房企选择扩张和城市进入时，能够认清基本形势。本报告针对全国35个重点城市进行比较性研究。一个城市住宅市场发展所处周期，本文主要从社会经济发展基本面，以及新房市场发展现状两个维度进行考量。前者从宏观层面体现房地产市场发展所处的外部环境，后者直观反映新房市场的总量变化。社会经济发展基本面选取人均GDP、人均可支配收入、城镇化率和第三产业占GDP比重四个指标，新房市场选取住宅成交量及住宅新开工量两个指标。通过指标标准化，及专家打分赋权重，最后得出城市住宅市场发展生命周期的综合指标。元140000120000100000本报告35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、广州和深圳；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划80000单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥80000。一、35城社会经济发展基本面指标(一60000)人均GDP50000城市核算期内（通常是一年）实现的国内生产总值与城市常住人口相比进行计算，得到人均国内生产总值。人均GDP是衡量经济发展水平的重要指标，是了解城市宏观经济运行的有效工具40000，也是衡量城市人民生活水平的一个标准。人均GDP越高，房地产市场在整体经济活跃的大环境下发展动力越强。美国著名发展经济学家钱纳里的经济发展阶段模型研究了人均经济总量与经济发展阶段的关系。本报告对2012年35个重点城市人均GDP进行排名，整体上可以分为三个层级。20000图12012年35城人均GDP排名0深广大天长杭南北宁上呼青沈武厦济郑乌南福成长银合太西昆哈石兰重海贵西南圳州连津沙州京京波海和岛阳汉门南州鲁昌州都春川肥原安明尔家州庆口阳宁宁浩木滨庄特齐第一个层级：8万元以上,主要为一线城市的深圳、广州、北京和上海，及部分沿海发达及省会城市如大连、天津、长沙、杭州、南京、宁波、呼和浩特、青岛和沈阳。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济阶段，同时处于后工业发展期。第二个层级：5万元至8万元,包括武汉、厦门、济南、郑州、乌鲁木齐、南昌、福州、成都、长春、银川、合肥、太原和西安。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济的成熟阶段。第三个层级：5万元以下，包括昆明、哈尔滨、石家庄、兰州、重庆、海口、贵阳、西宁和南宁。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市处于工业化阶段中的加速期。表1钱纳里经济发展阶段模型阶段等级人均GDP（美元）起步阶段11060-2120工业化阶段起飞阶段22120-4230加速阶段34230-7940成熟阶段47940-12700发达经济阶段后工业阶段5＞12700当然，由于2005年以来人民币兑美元已累计升值超过30%，以及中国的特殊国情，在界定35城经济发展阶段方面，钱纳里的理论只能作为一个笼通的参照。(二)人均可支配收入城镇居民人均可支配收入是反映居民家庭经济生活水平的指标。居民受惠于经济发展，生活水平提高，会增加购房需求。2012年全国35个重点城市人均可支配收入可分为三个层级。第一层级：3.5万元以上，包括深圳、广州、宁波、厦门、杭州、北京和南京。第二层级：2.5万元至3.5万元，包括呼和浩特、济南、青岛、长沙、西安、天津、福州、大连、成都、武汉、沈阳、合肥和昆明。第三层级：2.5万元以下，包括郑州、贵阳、南昌、长春、石家庄、重庆、太原、南宁、哈尔滨、海口、西宁、银川、乌鲁木齐、兰州。元450004000035000350003000025000250002000015000100%1000090%80%500080%图22012年35城人均可支配收入排名70%0深上广宁厦杭北南呼济青长西天福大成武沈合昆郑贵南长石重太南哈海西60%银乌兰60%圳海州波门州京京和南岛沙安津州连都汉阳肥明州阳昌春家庆原宁尔口宁川鲁州浩庄滨木50%特齐40%(三)城镇化发展水平城镇化发展30%水平反映人口向城市集聚的过程和集聚程度，也是国家或地区经济发展程度的一个重要指标。城镇化伴随的城市人口聚集、城市规模扩大以及城市结构变化都将为房地产业的发展提供空间，且从中长期的趋势来看，城镇化是20%扩大城市房地产市场需求和推动房地产业发展的一个极其关键的因素。目前全国35城受经济发展水平等因素制约，城镇化水平差异明显。主要分为三个层级。10%图32012年35城城镇化率排名0%深广上北太合天厦南沈海银杭乌西贵长宁南西武青昆郑济福呼兰大成重南石长哈圳州海京原肥津门京阳口川州鲁安阳沙波昌宁汉岛明州南州和州连都庆宁家春尔木浩庄滨齐特90%80%70%60%60%50%45%第一层级：40%80%及以上，包括深圳、广州、上海、北京、太原、合肥、天津、厦门、南京、沈阳。此类城市城镇化发展速度趋于停滞。第一层级：60%至80%，多数城市集中于该区域，此类城市城镇化增速逐步放缓。30%第三层级：60%以下，包括重庆、南宁、石家庄、长春和哈尔滨。此类城市城镇化发展仍处于加速阶段。(四20%)第三产业占比第三产业比重指标反映一个地区的现代化程度和经济社会发展水平,2012年全国35个重点城市第三产业占GDP的比重排名，分为三个层级。10%图42012年35城第三产业占比排名0%北海广上呼乌深济太贵南哈西杭厦兰成青昆南武天福西沈宁银大长郑石长重合南京口州海和鲁圳南原阳京尔安州门州都岛明宁汉津州宁阳波川连春州家沙庆肥昌浩木滨庄特齐第一层级：60%及以上，包括北京、海口、广州和上海。其中，海口作为全国重要的旅游城市，具有一定的特殊性。此类城市发展处于后工业化阶段。第二层级：45%至60%，包括呼和浩特、乌鲁木齐、深圳、济南、太原、贵阳、南京、哈尔滨、西安、杭州、厦门、兰州、成都、青岛、昆明、南宁、武汉、天津、福州。此类城市发展处于工业化成熟阶段。第三层级：45%以下，包括西宁、沈阳、宁波、银川、大连、长春、郑州、石家庄、长沙、重庆、合肥、南昌。此类城市发展处于工业化加速阶段。表2钱纳里经济发展阶段及产业结构特征经济发展阶段产业结构特征工业化初始阶段第一产业比重大于10%工业化加速阶段第一产业比重小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业工业化成熟阶段第一产业比重小于5%，且第二产业比重与第三产业比重大体相当后工业化阶段第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上当然，需要指出的是，钱纳里的理论是指代一个国家，而我国35个重点城市，除了各自城市经济发展程度有差异之外，部分城市在承担国家产业布局方面也有明显差异，所以在此只能笼通的参考此理论。二、35城新房市场发展指标1998年住房体制改革后，我国住宅市场发展迅速，但不同城市发展的节奏有差异。一个城市新建住宅市场的生命周期，主要用市场规模来衡量。本报告中，选取住宅成交和住宅新开工两个指标，对其近五年增幅均值进行排名。(一)住宅成交面积住宅成交面积反映城市新房市场发展阶段，增幅均值越大，说明市场发展速度越快，处于成长期或加速期。反之，增幅趋于缩小，说明市场处于平稳期和成熟期。2009年至2013年，35城住宅成交面积增幅均值，能在一定程度上反映新房市场的成熟度。从增幅排名来看，增幅均值较小的城市中，上海、深圳和广州经济发达，市场相对成熟，成交增速放缓，新房市场规模已见顶；而长春、南宁等经济相对较弱，住宅市场步伐却同样较慢，说明住宅市场有效需求不足，房企进入要相对谨慎。增幅均值较大的城市中，厦门、福州增速快，二者都是经济相对发达的沿海区域，住宅市场依旧活跃，说明市场表现突出。贵阳、西宁、太原等中西部城市经济发展滞后，住宅市场高增速，说明市场发展已脱离社会基本面。40%35%30%25%20%50%15%45%10%40%5%35%图52009年至2013年35城住宅成交面积增幅均值排名30%0%上长南天沈大重深广青合北海呼济南昆宁杭郑成西长银哈南乌兰武石太西贵福厦25%海春宁津阳连庆圳州岛肥京口和南京明波州州都安沙川尔昌鲁州汉家原宁阳州门浩滨木庄20%特齐(二15%)住宅新开工面积住宅新开工面积反映城市新房建设阶段，其中增幅均值越