大连中恒机构2013年春季房交会报告之项目篇2013年春季房交会参展项目报告大连中恒机构2013-4-161.展会概述又是人间四月天，在业内外多方关注中，2013年春季房交会如期而至。回顾一季度楼市，政策之下乱象纷生！1、2月份市场意料之中地转冷，但一股悄然刮起的“涨价之风”却使今年的开春淡季较之往年并不明显，金蛇楼市得以平稳起步。2月末，中国房地产市场正式迎来它十年収展中的第九次调控——新“国五条”的落地像一颗重磅炸弹，引发了市场的巨大震荡，然而调控之下却是3月份的销量飙升、房价上涨……正如开发商蠢蠢欲动欲将旺销之势延续时，4月首周大连的商品房成交量又瞬间跌至冰点，让开发商们着实体1.1参展企业情况——多盘联动组团出击“二手房”低调回归验了一把坐过山车的感觉。复杂的市场环境下，作为新“国五条”细则出台后的首次房展盛表1-12013年春展参展企业明细（单位：个）会，此次房交会备受关注。3月“阳春”能否持续？房价能否继续坚挺？楼市又将何去何从？参展企业开发商时间中介金融机构或许都能从本届春展中窥得一二——本地媒体总体外地(二手房)48131115782013年春展-8%-7%——-50%关键词：新项目新城区新技术-6%-7%环比-6%数据来源：中恒机构市场部/统计口径：主城5区、新城3区、北三市、其他-13%-67%-75%-46%-23%同比1大连中恒机构2013年春季房交会报告之项目篇本次春季房交会房地产参展企业共61家，其中本地企业48家，环比下降8%，同比下降6%，外地企业13家，环比下降7%，同比下降13%，参展企业数量全线下滑。近期，受新“国五条”及地方细则等因素影响，多数房企对房地产后市走向持谨慎态度，加之本次展会多盘联动的大型房企参展数量有所增加，也导致了参展房企总量的减少；二手房方面，仅一家企业参展，二手房企阔别两届展会后首次回归，意在抓住政策空窗期的最后时机上演一把“末路狂欢”；同样，政策的收紧还影响到了媒体和银行对楼市的关注度，故媒体与金融机1.2参展项目情况——展示楼盘增多物业形态丰富构参展数量也呈下降趋势。表1-22013年春展参展项目分布区域及性质明细（单位：个）项目总数物业形态区域总数在售展示住宅公寓写字楼商铺别墅中山区63323100西岗区22011000沙河口区73444001甘井子区18201642013高新园区13151234001旅顺口区11131030002金州新区9普湾新区115610022北三市2200001数据来源：中恒机构市场部/统计口径：主城5区、新城3区、北三市、其他0其他00000001合计1301325001261环比8953362011222%13%-20%177%33%————120%同比2%24%82%——175%8%57%0%大连中恒机构2013年春季房交会报告之项目篇本次房交会参展项目共计89个，环比上升13%，同比上升24%。其中，在售项目53个，环比下降20%，展示项目36个，环比上升177%。展示项目数量剧增，除异地参展企业多为单纯展示的原因之外，主要是由于去年下半年成交回暖，品牌开发商为提前做好2013年市场的战略储备，在一级市场上多番上演抢地大战。时至今日，多个地块已完成前期启动，纷纷在此时亮相，以期借春展平台打响项目知名度。数据显示，在两家品牌房企全部参展的13个项目中仅展示楼盘就占据7席。仍本次参展项目的物业形态来看，住宅、公寓和别墅产品均呈上升趋势，除了参展楼盘总量有所增加的原因之外，和市场低潮时期房企更加注重产品开发的多样性，以减轻市场风险不无关系。其中，公寓项目数量同环比上涨幅度最为明显，一是随着东港区域的开发提速，不少公寓物业即将开盘入市，二则是由于公寓产品的不限购利好继续延续，高新区、沙河口区多个新项目为2.1城七区参展项目规避住宅供应分析市场风——新城区险而规划开发部领跑分公寓产品；而别墅类产品数量的突增则是由于在异地参展企业中，别墅类表2-1项目2013占年春展城据了半壁江七区参展项目部山。分参数对比表同比指标区域合计环比29%主城区36-20%2.城七区参展项目信息6%新城区在售项目个数1731%20%合计（个）53-9%18%主城区-26%88.9452%新城区107%在售项目有效存量74.14331%合计5%163.08（万平）0%主城区133%14展示项目个数大连中恒机构2013年春季房交会报告之项目篇新城区200%200%（个）9156%合计35%23主城区81%-10%300.48新城区展示项目总建面12%83%257.05数据来源：中恒机构市场部/统计口径：主城5区、新城2区合计（万平)557.5341%17%本届春季房交会城七区参展项目共计76个，其中在售项目53个，有效存量163.08万平，环比上涨5%，同比上涨31%，新城区参展在售项目数量的同环比双涨带动了本次展会城七区项目有效存量的整体上扬。再者，去年下半年市场行情的一路走高使开发商信心恢复，纷纷加大推盘量以期抢占市场先机，但由于1、2月成交淡季的影响，大部分项目销量低迷，导致开发商商前库存压力较大。本次房交会城七区展示项目23个，总建面557.53万平，环比上涨41%，同比上涨17%，上涨幅度较大，同样是参参展项目数量影响。仍分区来看，受2.2城七区参展在售项目产品分析——刚需产品持续领跑益于土地资源充足和政府规划优势，新城区越来越受到品牌房企的重规，大型项目与日俱增，2.2.1产品总套数与面积区间——刚需产品持续增量这也是本次展会新城区有效存量和展示面积双双增长的原因之一。中山表2-2西岗2013年春展城沙河七区参展在售项目高新有效存量面积区间（单位：金州套）甘井旅顺同比区域合计环比口区园区新区区区子区口区44654828438%1526653510-12%70平以下88952655273866939%2086057531%70-90平25631322127615286-8%118304794-27%91-125平998132809-1%104480723-28%0125-144平106-1%39214110105-22%521144-180平026742大连中恒机构2013年春季房交会报告之项目篇180平以上1086124%141%3902714638438320652373合计4%29%116352552523322315923622764————17%环比-12%-29%236%127%-47%7%4%据来源：中恒机构市场部/统计口径：主城5区、新城2区————2%47%-7%48%同比205%29%89%3%29%5%13%22%19%38%70以下70-9091-125125-144144-180180以上图2-12013年春展城七区参展在售项目有效存量面积区间比重数据来源：中恒机构市场部/统计口径：主城5区、新城2区本届房交会城七区参展在售项目有效供应共计15923套，环比上涨4%，同比上涨29%。从面积段来看，70-90平的产品依旧是展会的供应主力，有效存量6057套，同环比皆大涨，在总量中总比约四成。长期政策高压下，投资客离场，刚需客户成为近两年楼市的主旋律，刚需户型是市场近期放量的主流，以刚需户型为主力的项目也与日俱增，且主要集中在甘井子区。180平以上户型有效存量2065套，跃居面积段第四的位置，同时也是涨幅最大的产品，主要因为本届展会别墅项目参展数量增多导致。有效存量分布区域方面，甘井子区仍稳稳占据霸主地位，且刚需大区的优势越来越明显，由于去化速度遥遥领先，该区有效存量呈现出环比下滑趋势；高新园区有效存量也出现双降，但该区主要是由于近来新盘数量减少，一季度市场有效供应下降所导致。旅顺口区有效存量暴涨，超过高新区跃居七区第二，受外拓客户困难限制，旅顺市场长期低迷，库存积压严重。此外，中山区存量尽管不足千套，但涨幅明显，主要是该区域豪宅集中，受政策影响较大，成交长久不见起色，加之东港某高端楼盘5大连中恒机构2013年春季房交会报告之项目篇展会前开盘加推新品，导致该区库存不降反增。2.2.2产品套型比重——两室地位牢固别墅存量大增表2-32013年春展城七区参展在售项目有效存量套型状况（单位：套）中山西岗高新旅顺沙河甘井金州同比套型合计环比园区口区区区口区子区新区29%152665410526一室3182-18%22987232832%32611131347527%两室279170297846631058%57797694-26%三室1250340112227715%391685-40%数据来源：中恒机构市场部/统计口径：主城5区、新城2区三室以上0257509211995%0293%255369别墅06%3%8529%10861802762225%4%2523322376430%5255合计237315923116336%一室二室三室三室及以上别墅图2-22013年春秋展城七区参展在售项目有效存量套型区域分布数据来源：中恒机构市场部/统计口径：主城5区、新城2区本次春季房交会，城七区在售参展项目各户型有效存量同、环比发化明显，但基本与相应面积段产呈现出一致的走势，两室产品仍然为本次展会的供应主力，有效存量7029套，占比高达36%，主要集中在甘区、旅顺口区和高新园区，这也是本次展会参展项目最多的三个区6大连中恒机构2013年春季房交会报告之项目篇域。别墅有效存量1802套，环比大涨293%，同比上涨95%，别墅物业参展数量的增多使该产品有效存量的增幅跃居各户型之首。相比之下，三室及三室以上产品皆环比萎缩明显，一是由于2012年年末豪宅市场有所回温，库存压力稍加缓