中国指数研究院中国房地产指数系统国五条出台全国新开盘总结报告2013年4月19日目录摘要...................................................................................................................................................2?1、国五条出台全国主要城市新开盘总结............................................................................................4?（1）开盘量：国五条出台后重点城市推盘量分化明显，重庆推盘量最高.........................................4?（2）定价策略：国五条出台后纯新盘多采取高开价格策略，老推新项目多数开盘涨价....................8?（3）产品定位：市场主流仍以刚需盘为主，去化水平普遍高于改善类和不限购商住类..................12?（4）客户情况：普遍关注交通、配套等因素，客户“买涨不买跌”心理预期明显..............................15?2、重点城市热销新开楼盘精选案例.................................................................................................17?北京新开盘项目监测样例——金地格林格林（2013.3.24）.............................................................17?上海新开盘项目监测样例——万科海上传奇（2013.3.23）.............................................................26?广州新开盘项目监测样例——悦时代花园（2013.3.10）.................................................................36?深圳新开盘项目监测样例——信义嘉御山（2013.1.13）.................................................................43?杭州新开盘项目监测样例——万科.草庄西岸（2013.3.10）............................................................51?武汉新开盘项目监测样例——菩提苑（2013.2.27）........................................................................59?重庆新开盘项目监测样例——保利爱尚里（2013.3.30）.................................................................68?南昌新开盘项目监测样例——万科城（2013.1.27）........................................................................83?苏州新开盘项目监测样例——绿地华尔道名（2013.3.2）...............................................................91?本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319252。1中国指数研究院中国房地产指数系统国五条出台全国主要城市新开盘总结报告摘要2013年以来全国房地产市场延续2012年底的向好局面，重点城市成交量同比增长明显，房价继续上行。本报告通过对重点城市新开楼盘推盘量、产品定位、定价策略及客户情况进行系统梳理，总结今年以来、尤其是国五条细则出台后各地新开盘的供需特征及开发商应对营销策略，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。1.开盘量：国五条出台后重点城市推盘量分化明显，重庆推盘量最高2013年以来，中国指数研究院监测的16个重点城市中，重庆开盘量最高，共计推盘155次，上海、杭州其次，推盘超过80次，北京、深圳、宁波开盘量较小，分别为21次、15次和12次。3月1日国五条细则出台后，各城市市场预期发生转变，开盘次数呈现明显分化，上海、杭州、武汉等推盘量较大，北京、深圳因市场供应量少及项目预售证延缓颁发而导致开盘量较低。全国开盘日光盘最多的是北京，占12%。2.定价策略：国五条出台后,纯新盘采取高开价格策略，老推新项目多数开盘涨价2013年前两个月多数项目延续2012年上半年以来的低开策略，低开项目入市价格较周边同质产品低5%-10%；3月国五条细则落地后，多数项目转向采取高开高走的定价策略，高价开盘项目价格较周边同质产品普遍高5%左右，虽然高价开盘，但看涨的市场预期并未影响人们的购房积极性，部分项目依然实现开盘热销。老推新项目开盘定价普遍上涨。杭州、北京涨价项目的平均涨幅最大，分别高达15%和14%，上海平均涨幅为10%，南昌和武汉平均涨幅分别为8%和6%。限价令背景下，开发商应对策略呈现多样化。部分项目有意改变推盘模式、分期控制价格。精装修项目分拆价格，缩小房价涨幅。销售方式改变使得首付款压力加大，开盘效果不如以往。2本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319252。中国指数研究院中国房地产指数系统国五条出台全国主要城市新开盘总结报告3.产品定位：市场主流以刚需盘为主，开盘去化水平普遍高于改善类和不限购商住类2013年以来开盘项目中，75%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需户型，17%的项目面向中高端改善型需求，8%的项目主推不限购的商住产品。刚需项目主打紧凑中小户型和价格牌，中高端改善楼盘主推大户型，多具备地段、配套或稀缺资源等优势。投资型项目多为不限购商住楼盘，主推中小户型。4.客户情况：普遍关注交通、配套等因素，房价上涨预期促使客户果断出手根据调研现场客户访谈，客户在选择项目时仍普遍关注交通、配套等因素。刚需客户更偏好公共交通便利、具备基本生活配套的楼盘，地铁盘尤受欢迎。养老型客户、三代同堂客户及中高端改善客户更青睐具备稀缺资源、自然环境舒适的项目。2012年下半年以来，房价的不断上涨打破了购房者房价下行的幻想，买涨不买跌的心理预期促使购房者果断出手。本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319252。3中国指数研究院中国房地产指数系统国五条出台全国主要城市新开盘总结报告1、国五条出台全国主要城市新开盘总结2013年以来，中国指数研究院监测的16个重点城市，共开盘929次，其中重庆开盘次数最多，达155次；宁波推盘次数较少，仅12次。开盘项目累计推出房源3.94万套。本报告针对2013年以来重点城市新开楼盘，尤其是国五条出台后的推盘量、产品定位、定价策略及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需特征和营销策略，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。（1）开盘量：国五条出台后重点城市推盘量分化明显，重庆推盘量最高2013年以来，中国指数研究院监测的16个重点城市中，重庆开盘次数最多，1-3月共计推盘155次；上海位居第二位，共计推盘88次；杭州位居第三位，共计开盘82次。而北京、深圳、宁波开盘量较小，开盘次数仅分别为21次、15次和12次。图：16个城市的住宅类项目开盘次数数据来源：CREIS中指数据，中指监测4本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319252。中国指数研究院中国房地产指数系统国五条出台全国主要城市新开盘总结报告从月度开盘次数来看，受去年年底成交量走高推动，1月开发商推盘较为积极；2月受春节假期影响各城市开盘量均处于低谷；3月为传统推盘旺季，但3月1日国务院办公厅发布国五条细则以来，各城市市场预期发生转变，开盘量呈现明显分化，其中上海、武汉的推盘次数分别高达64次和41次；而北京、深圳仅为11次和8次，这一方面是由于本身市场供应量少导致开盘量低，另一方面由于某些高端项目或者老推新项目涨价幅度过大，当地房管局不颁发预售许可证，导致市场缺乏开盘项目。图：国五条细则出台后（3月）上海、武汉、北京、深圳住宅出清周期及推盘情况数据来源：CREIS中指数据，中指监测4月以来，各地国五条细则逐步出台，整体来看，重点城市推盘量继续分化。以武汉为代表的二线或三四线城市，市场存量充足、市场供需基本平衡甚至供大于求，住宅市场存量的去化周期较高（超过20个月）。国五条出台后，这类城市住宅的需求预期向下，房价上涨乏力，开发商多继续大力推盘、争取在地方细则出台前消化库存、尽早回款。上海这类的一线城市，国五条出台后的3月成交异常火爆，主要受“国五