2013年4月开封地产市场月度分析报告一、宏观政策1、3月31日晚，郑州版国五条出台！---整体市场向好，但未来政策不容乐观?努力保持住房价格基本稳定。我市2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。?保证普通商品住房及用地供应。各有关部门要建立行政审批快速通道，将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目纳入行政审批快速通道，尽快形成有效供应。?继续加大保障性住房建设。要求12月5日前完成开工建设保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。加大棚户区改造力度，积极推进以城中村、旧城改造为主导的棚户区改造工作，不断增强中心城区功能。?加强商品房价格管理。在商品房预售审批时，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证。对擅自提高商品住房销售价格，由房管部门约谈房地产开发企业，要求限期整改。对拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。?进一步加强房地产市场监管。及时开展房地产中介市场的专项整治工作，对扰乱市场秩序的中介机构进行集中整治和清理，进一步规范房地产中介市场秩序。?加强市场信息引导。建立市房管部门牵头，国土、规划、建设、统计、工商、地税等部门参与的信息公开和市场监测分析研究机制，动态监控房地产市场走势，分析住房供求结构变化和存在的问题，定期发布住房土地供应等方面的权威信息，根据市场变化及时发布住房消费警示，引导理性投资和合理消费。新闻媒体要加强正面引导等。与其他地区国五条细则内容不同，市民最关心的问题在郑州版国五条中未提及。?20%个税政策。在之前发布的上海、北京、重庆、广东版国五条细则中，都或多或少对20%个税政策有所涉及，但郑州版国五条细则对此只字未提。?二套房利率。郑州国五条细则出来之前，市民们都在猜想二套房利率会变动多少，对以后买房有什么影响。但失望的是郑州版国五条细则对此没有提及。?限购扩大多少。根据国务院国五条细则，限购区域应覆盖城市全部行政区域。很多郑州市民担心自己看中的房子会加入限购行列，但是郑州版国五条细则没有提及这个问题。1）核心观点：郑州国五条乃政府无奈之举，只为响应中央号召，政府仍不愿意舍弃土地这块肥肉。因此来看短期内河南地区政府不会对地产市场有太多的干预。因此地产市场将会有所发展，但如果发展过快、房价上涨过快，政府应会有所动作。（可参照2012年政府调控，政府出台限制房价上涨过快城市，并颁布限购令。对地产市场造成严重打击。）2）政策追踪：①郑州新政10天：中介纷纷“返巢”部分门店转战租赁；②郑州新政10天：楼市再现凌晨排队买房房价涨不停；此次政策出台后：一手房市场大好、二手房市场遇冷。整体来看郑州版新政对市场不会造成太大冲击。“新政稳定了人民的预期，也提醒投机型客户未来不会有机可乘。预计今年房价会是稳中小升的趋势。”二手房冷清开封低端刚需楼盘开盘较为火爆开封低端刚需楼盘开盘较为火爆3）后市建议：建议紧抓上半年市场，完成一定的销售冲刺。以免下半年市场转冷，后市销售困难。二、4月楼盘营销活动信息项目名称2013年3月营销信息到访客户情况活动类型橄榄城郑开橄榄城"国医话养生"活动160人暖场4月21日郑开橄榄城为业主献上了一台“峰汇橄榄城国医话养生”的大型公益活动，郑开橄榄城用行动、话语和诗意在人间四月天的画卷上描绘着“创造财富、更要创造健康”的养生理念，让人们永葆青春、健康，把握医学时代最前沿的养生之道。幸福里世幸福里4月25日向雅安温情捐款"大爱无言"全体员工公益+形象家树立4月25日下午4点，幸福里项目全体员工在售楼部中心，进行了“牵手温暖，我们与雅安在一起”为主题的捐款活动。在捐款现场，幸福里世家的员工小陈激动地说：“或许我们不能去现场，但是我希望通过自己的方式，力所能及地给灾区人民带去一份温暖。”迪臣世纪迪臣世纪豪苑祈福雅安书写大爱全体员工、爱心公益+形象豪苑市民树立迪臣置业及全体业主心系灾区、情系雅安，于2013年4月23日18时，在迪臣·世纪豪苑小区南门为雅安人民祈福募捐，迪臣·世纪豪苑用坚强与团结再次书写抗震最强音：雅安，平安！雅安，加油！用心声在传递着“我们和你在一起，这一刻，我们都是雅安人！”绿都上河绿都·上河城“弹弓达人”争霸赛隆重举行200人暖场城4月20日下午在绿都上河城售楼处上演了一场精彩刺激的弹弓大赛，参赛选手使出浑身功夫，争做弹弓达人。塞纳左岸相约塞纳左岸曲奇DIY温暖上演100人暖场4月21日，在位于汉兴路与黄河大街的鼎诚?塞纳左岸销售中心一场曲奇DIY温暖上演。开封本月各项目活动主要为暖场活动。加之本月雅安地震，因此部分项目运作了一些公益捐款活动。此举可谓名利双收。但整体来看各项目活动参与度很高，但实际效果有限，对销售整体促进效果不明显。三、4月份媒体投放分析开封地产项目媒体广告统计分析表楼盘名地日期星期代理媒广告主题效果分析发放形式广告次称区商体数开元华西4月8星期尚美佳围墙湖景现房,臻更换时间围墙更换1庭区日一（推席递减（主推较短，效广）剩余多层房果还未显源）现郑开印西4月12星期无晚报SOHO小户型当天共约汴梁晚报1象城区日五公开15组来电封面3/4版郑开橄西4月17星期合富辉晚报御览双湖钦点当天来电汴梁晚报1榄城区日三煌36席湖墅世约10，报封面3/4家+活动信息广效果一版释放：峰汇橄直不理想榄城国医话养生。万丽铂西4月19星期合富辉商都4月20日前认活动信息新闻稿1金瀚宫区日五煌网筹客户，可参释放，效观太原星河湾果一般，电话量较少开元华西4月24星期尚美佳汴梁开元版图，大当天来电封面4分1庭区日三（推晚报势成城。（F7#约20组。之3版广）咨询中，地下但多为老车位4月25客户，咨日开售。）询地下车位居多。开元广西4月25星期尚美佳汴梁五一欢乐庆，主要是商B1半版1场区日四（推晚报大奖送不停业广场推广）广。针对购物客户迪臣世龙4月25星期无汴梁臻藏观景复式，主打五月封面4分1纪豪苑亭日四晚报现房完美呈现份优惠5之3版区万抵十万绿都上禹4月25星期深度汴梁稀缺准现房，紧跟市场A24分1和城王日四（推晚报夺目问世，艳风向，主之3版台广）冠汴东抓刚需，区效果较好鼎力国金4月25星期水木良汴梁绝版电梯洋房紧跟市场A16整版1际城明日四行（全晚报即将上市，仅风向，主区案）此2栋抓刚需，饥饿营销皇家华顺4月26星期朗道地汴梁4月29日，开主推认筹A16整版1韵河日五产（推晚报门见喜区广）备注：塞纳左岸在汴梁晚报封面，长期投放豆腐块广告（本月约投放10-15次），但经了解其主要作用是扩大客户对项目的认知度，因此其来电效果并不理想。核心总结：本月动作较多的是市区内存量较大的各中低端楼盘，西区虽然部分楼盘也有动作，但动作相对较少。结合市场大势，分析得知：1、目前刚需市场再次得到小幅度的爆发，因此市区内中低端刚需类楼盘集中而动，抓取刚需客户。2、西区各盘，本月动作较少，分析其原因如下：虽然市场有向好发展的趋势，但主要的客群还是刚需，但西区各楼盘，所针对的客群多为改善类，且近期各楼盘存量有限，因此本月西区各盘动作不大。四、重点竞争项目1、蓝湾国际---西区两房变三房典范，主推小户型1.1、项目概况---紧邻本案，核心竞争蓝湾国际位于郑开大道与集英街交汇处，紧邻碧水蓝城，开发商为开封新芒果房地产有限公司，总占地约66亩，总规划面积近14万平方米，商业+精致住宅为一体的住宅类项目。项目分2期开发，目前推出第2期，共4栋楼，预计2014年交房。1.2、项目现状---蓄势待发，只等预售项目目前处于认筹阶段，4月份推出2期的1、2号楼2栋楼，共27层，1梯2户。共计216套房源，认筹开始于4月1日，预计5月25日解筹。目前项目1、2号楼预售证还未下发，因此预计开盘时间有可能延后。10759286认筹31认筹值得注意的是：VIP卡采用0元入会，自2013年4月1日起至5月25日止，到指定银行以个人名义预存2万元整，凭存款凭证及本人身份证到售楼部办理VIP登记预约，另可享受从VIP登记之日起计算，日增值100元，最高可享2万抵4万优惠。（此举可谓无预售证的无奈之举。）优惠措施：120平米以下2万抵3万，120平米以上2万抵4万。一次性额外优惠3个点，按揭额外优惠1个点。销售政策：首付分期，第一次首付最低4.5万，每套房30%首付分三次付清。（例：首付15万，第一次付4.5万、第二次付5万、第三次付5.5万）均价5300-5400元/㎡。剩余房源：顶层+商业。销售策略：认筹+常规尾房销售，4月份项目认筹约100套。推广策略：高性价比、低总价推广为主。主要推广渠道为汴梁晚报、古城广告夹报、乐购报纸、派单。由于其推广不多，因此每日来电较少，多为来访。来访也多为路过。每天约10组以下。1.3、产品特征---经济精致户型，主推性价比，低总价项目主推户型为小户型，主推魔变三房（例：89㎡房源送入户花园、阳台算半面积。实际得房面积约105㎡）产品面积区间在：90-130㎡。B户型88㎡魔变三房C户型110㎡三房1.4、观点---项目在西区众多大盘的夹缝中生存，主推差异化竞争的魔变三房项目主推为小面积，主要策略为差异化竞争，由于西区众多大盘不论在品质上还是体量上，蓝湾国际都不占优势。因此此项目的求生之道就自然而然的演变为差异化竞争，吃掉西区市场中小面积市场，寻求生存。称蓝湾国际为西区小面积精品楼盘有过之而无不及。整体来看，4-5月份蓝湾国际推出216套房源，4月份认筹100组，照此速度来看，蓝湾国际开盘不容乐观。5月25日，蓝湾国际与我项目扎堆开盘，我项目应对此作出相