辽源山语城项目营销策划案首轮沟通案——项目营销策划报告呈致：东星地产升科房地产顾问有限公司2013年4月地方版国五条细则出台已久，在政策效果逐渐显现的情况下，我们如何应对？本案即将在7月开盘，有限时间内，如何实现火爆销售？作为东星地产的又一力作，怎样铸就品牌形象？PART1—项目理解面对市场需要解决的难题！目录PART2—形象定位价值最大化的分析及结论！ConPART3—竞品分析te为项目找到自己独有的卖点nt！sPART4—营销策略提升销售力的分析及结论！PART.1项目理解地处丘下如何将土地含金量最大化？土地价值日益凸显的今天，地段已经成为首要因素相比市中心的楼盘，丘下无论从配套还是交通都有劣势，那么如何让客户最大化认同此地段的含金量？项目位置：雄踞丘下潜力巨大?经过多年的发展，辽源的用地向外扩张已是大势所趋。?伴随着房地产业的发展，旧城改造逐渐加快，城市品位大幅提升，人居环境显著改善，城市魅力日趋增强。丘下，这个老区，定会焕发新的光彩，成为全城又一瞩目的成熟居住区。本项目位于丈八北路沿线，高薪中央生活区板块，区域规划发展潜力大。城市向外扩，是大势所趋，丘下，随着建设脚步的加快，定会成为又一城市热点。同区域项目竞争终极赛中如何胜出？客户为什么选择我们？攻克最后一道堡垒，实现终极目标—成交。百万平米大盘首席生活城邦100余万㎡区域内首席大盘，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为区域内的标志性建筑，引领全城建筑新时尚。东星山语城：缔造精品人居成就城市梦想五十余载沉淀品牌铸就辉煌翻开当今辽源的建筑名册：魁星楼、体育场、东方新城高层、中医院、国税局、移动公司、卫生局、易发等大厦，市一中、五中等学校，这些建筑上凝聚了东星人的智慧和汗水。东星人所获得的几十个荣誉奖杯和奖牌见证了东星建设集团一路走出的精彩。东星山语城一座座正在崛起的建筑，正在表达着东星的实力和卓越的追求！畅达交通尊享10分钟生活圈交通便利，10分钟到达市中心，打车仅需5元钱，尽享10分钟生活圈。。此种享受仅为居者所享。户型丰富满足不同人群的需求户型类型有50—53㎡，81—84㎡，85—88㎡，93—96㎡，101—104㎡，102—105㎡，103—106㎡，113—116㎡，121—124㎡，132—135㎡，133—136㎡，空间灵动多彩，可满足不同人群需求。全明格局，4.5米洪阔会客厅开间，大尺度观景阳台…...居于此，俯瞰城中园林、新建山体公园、人工湖美景，样板生活自此开始！新古典主义建筑风格高品质栖居典范新古典主义的设计风格其实是经过改良的古典主义风格。高雅而和谐是新古典风格的代名词。白色、金色、黄色、暗红是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度。本案全新诠释新古典主义风格，给您带来全新的视觉享受。品质物业价值管家畅享生活依美物业隶属于东星建设集团公司，成立于2005年，公司秉承“以人为本、用户至上，追求完美无止境，服务业户每一天”为服务理念。依美物业被省住房和城乡建设厅评为“省级优秀示范小区”，被市环保局授予“安静范小区”，并在全市物业服务企业考评中排名第一，在全市开发和物业服务企业评定中，被评为中级服务企业。区域价值提纯山山水水人人文文宜宜居居地地段段品牌品牌物物业业价价值值自然生态价值：未来发展价值：区域天生丽质的自然环境，全城全部入住后小区住户接近5万户，势必将全城又一无二的价值高地。一居住热区，升值趋势明显。PART.2形象定位价值的最大化“山水”当道“山水”是本区域最具差异化的价值体现“山水”是项目最为核心的价值依托“山水”是品质栖居梦想的极致演绎“山水”是高端视觉形象的最佳体现核心推广思路纯粹的山水栖居邂逅邂逅繁华的都市梦想以山水情态投射世界，以园林景观承载文化，抽象自然天籁和现代以山水情态投射世界，以园林景观承载文化，抽象自然天籁和现代人居关系的完美诠释，以统领本案的传播全程。人居关系的完美诠释，以统领本案的传播全程。核心推广思路演绎——纯粹纯粹真山真水直接抵达内心项目依山而建，景观视野无遮挡，周边有湿地公园，主题游乐园凯旋王国两大公园，更有项目自身规划得森林公园与人工湖，三大公园汇集，山水与建筑紧密的结合，直接抵达人的内心。优质且众多的生态资源构筑起一处独一无二的真山真水真境界自然界的“第一邻居”自然风光秀丽，高绿化率，人均公园绿地面积10多平方米，空气清新怡人，堪称全城空气质量最新鲜的区域。宜居度顶级，最适合居住的地方。核心推广思路演绎——稀缺稀缺山水，已是21世纪最稀缺的资源并成为永不贬值的强势货币对稀缺自然资源的极致占有，是当代人居的构筑标准。3大生态公园萃聚，顶级山水滋养百年入则静谧，出则繁华从来没有哪个山水名宅，私藏极致风景的同时，还能不远离城市。与传统意识不同，东星山语城无缝接轨城市，离市中心仅10分钟。瞬间切换繁华生活与自然宁静的极致生活体验。第一感官：价值深化：环境力第一的品质住宅生态与城市之间的自由切换纯粹纯粹++稀缺稀缺真山真水远离喧嚣优势明显、潜力巨大自然界的第一邻居金玉有价，山水无价公园社区专属领地入则静谧，出则繁华项目形象导出项目整体定位语（主推）：东星山语城东星山语城··山水之间雕刻经典山水之间雕刻经典再直白一些我们能给你带来怎样的改变？有一种生活随时停下来看风景聆听自然，也聆听自己在城市与山水间，随性而行在生活中修行，在山水中养生有一种方式不离尘世繁华，依然云淡风轻不必放下世界，依然做回真实的自己在繁华与自然间优雅转身有一种情结仁者乐山，智者乐水，背山观水，一派帝王之疆，山水境域，谁堪割舍的豪情！拥一城繁华，悦百年江山“山不争高自成峰,水因善下而成海”山水文化不仅是中国人的处世哲学更是一种人文关怀也是我们对应客群的高度表达东星山语城东星山语城天天人人合合一的一的生活价生活价值观值观以山水去表达人的价值观，生活观，呈现天、地、人三者同一的文化、思想和精神。东星山语城如山水一般，有高度、有内涵，有深度，有修养，有阅历。居于此，观山，观水，观天下！PART.3竞品分析自身分析名称东星山语城占地面积总用地43万㎡建筑面积94万㎡定位公园山居高品质住宅产品一期一栋11层小高、一栋15层小高、两栋17层高层、7栋多层，一层送地下室送花园价格高层、小高约3630元/㎡起，多层4000多元/㎡一期10月20日开盘，以三个公园、丰富的建筑经验、法式风格、高端物业为卖点，开盘举办“体验宣传幸福家”系类活动；贷款9.9折，一次性9.7折销售目前看多层去化相对较好优势东星品牌、建筑质量保证、绿色的居住环境劣势丘下道口原是辽源贫民区，在项目定位提升上存在难度，并且周边缺乏相关配套竞品分析名称永晟园占地面积0.733万㎡建筑面积4万多㎡定位辽河南岸新地标产品1-2层为商业，3层办公，4-28层住宅，共475户价格住宅4层3380元/㎡起，层差40元，商业1.28万元/㎡宣传背靠龙首山，临近辽河南岸，赏阅美景；一二层底商打造一分钟生活圈销售2012年9月15日开始内部认购，去化不足5%，一次性9.6折，贷款9.8折优势价格低，小户型劣势离主城区较远，舒适性差，客户群覆盖有限竞品分析名称华典一品占地面积8.5万㎡建筑面积27万㎡定位稀有经典品质生活产品高层、小高层、国际青年社区、幼儿园等25栋建筑价格3800-4500元/平，商铺9000元/㎡左右宣传隆基品牌、国际水准建筑、辽源顶级物业、户型好，大开间，短进深销售去年8月开盘，截至目前，仍有近1/3未去化，一次性与贷款均9.7折优势隆基宝典、隆基新城在本地积累了良好口碑，客群认可隆基物业，自有商业区，完善配套劣势化工厂旧址，营销团队素质不高竞品分析名称银河花园占地面积50万㎡建筑面积约52万定位老百姓买得起的好房子产品二期E区5栋高层（17层）、4栋小高（9层）、三期A区6栋多层价格高层3200-3400元/㎡，多层3580-3780元/㎡宣传以超低价格、学府集群为主要卖点二期去化80%，三期2012年6月下旬开盘，去化40%；一次性高层每平米优惠90元、多层销售每平米优惠60元，返公摊80元/平优势单价低、学区教育、配套较完善依山而建，位置较偏僻，且山上交通不便；劣势房屋采用砖混结构竞品分析名称星河万源占地面积60万㎡建筑面积96万㎡定位滨河之心，湾区生活产品别墅、多层、小高、高层，目前1栋高层，部分小高在售，其余未开盘价格3900-4100元/㎡，一次付款9.7折宣传东临辽河，毗邻学府，15万平欧式商业街中小户型6-17层已售；认筹期内，特价8.5折2980元/㎡，认筹款1万；活动结束后一次性9.9销售折，贷款无优惠优势临近辽河；优惠力度大劣势认筹期内，客户反应不佳；地理位置较偏僻竞品项目分析通过对周边竞争项目的走访与调研，了解到主要竞争项目有以下特点：?周边项目都通过区域市场配套设施作为吸引市场客户关注的前提；?周边主要竞争项目产品设计无新意，建筑风格一般；?区域户型产品面积涵盖面较广，且中小户型占多数；?多数竞争项目客户基本以刚需、和改善型置业为主；?市场置业客户以自住为主，投资为辅。小结通通过过上上述述客观客观分析分析，，可以可以肯肯定定本本案案中对于区域市场中对于区域市场及及项目竞争、项项目竞争、项目目自身自身定位定位分析分析的的准准确确性性。。本本案案区域内同区域内同质质楼盘楼盘多多，同时，，同时，周边有周边有的的低价低价项目对客群的项目对客群的分分流流不不可小视可小视。。那么，处在如此的环境中，我们该如何生存取胜？寻找取胜之道：自我分析，知己知彼百战不殆区域价值解读地段价值升值潜力交通便利医疗配套好周边